一些关于商店的专业知识
商铺投资的类型有很多种分类方法。根据商铺的发展形式，商铺分为以下几类:
1，商业街商铺投资；
2.投资市场商店；
3.投资社区商店；
4.投资建设底层商户的商铺；
5.投资百货商店和购物中心；
6.商业楼宇和写字楼的投资；
7.交通设施和商店投资
回报率
随着国家政策对楼市的打压，越来越多的人把目光投向了商铺投资。其实不是所有的商铺投资都是稳赚不赔的生意，所以在投资商铺之前需要仔细计算商铺的投资回报率。如何计算投资回报；
1，租金收益率法
公式:(税后月租-月按揭付款)×12/(首付+期房按揭付款)。优点:综合考虑租金、价格和前期主要投资，比租金回报分析法适用范围更广，可以估算资金回收期的长短。
起源
店铺是由“市场”演变而来的，《说文》将“市场”解释为“集中交易的场所”，也就是今天的店铺。唐宋是中国封建社会的鼎盛时期。唐朝的首都长安是当时东西方文化和商业交流的中心。长安及东西两侧挤满了商人和众多的店铺，商业十分繁荣。北宋时期商店和市场是分开的，首都东京(开封)是当时最大的商业中心城市。据史料记载:(东京)东街到新松门，鱼市、肉市、漆器、金银店最集中，西街到新正门有鲜果市场、珠宝玉器店，皇城在东华门外。《清明上河图》记录了曾翔古代商店和商业街的景象。
上海，位于长江三角洲的东端，北临长江口，南临杭州湾，明清时只是江苏省的一个县。上海的第一次崛起是在上世纪二三十年代。当时，上海已经成为中国最大的经济和商业中心，远东最大的商业中心城市。根据上海通史，1933年上海* * *商铺7.2万间，平均每平方公里136.5间。世界各地的巨贾、名商纷纷落户上海，十六铺、南京路、静安寺、乔佛里大街(今淮海路)等商业中心初具规模。
定义
根据以上对店铺历史的回顾，我们可以对“店铺”做出如下定义，即店铺是经营者为顾客提供商品交易、服务和体验的场所。与以往对店铺的定义相比，有相通之处，即店铺首先是商品交易的场所；不同的是，现代店铺的概念不仅包括交易功能，还包括服务功能和感觉体验功能。
店铺作为交易场所，很好理解，从百货商场、超市、专卖店到汽车销售店，都是不同规模的交易场所。对于大多数人来说，这很容易理解。
商店作为提供服务的场所，用简单的例子就很好理解，比如餐饮设施、美容院等。在这种商店中，消费者可以通过获得经营者提供的服务来享受服务质量。
商铺，作为提供体验的场所，比如电影城，KTV打折，健身设施等。，消费者在此类店铺中充分感受到经营者营造的特殊场景、设施和氛围，并从中获得美感、娱乐和健康，经营者在此过程中实现收益。
店铺的概念可以发现，店铺经历了很大的发展，从最初的对商品和商品的管理，到对商品的服务和体验的管理。显然，不同商品的上述形态会直接影响到店铺的位置、交通状况、定位、大小、空间、结构、装修方式、风格、商品种类、配套条件等。
交易示例
金先生手里有200-300万，打算买个商铺作为投资。于是，房产中介向他介绍了商铺贷款的相关政策，并推荐了两个有租约的商铺，然后约定了展示时间。金先生自己花了几天时间观察现场，最后向其中一家店铺表达了明确的意向。同时，他希望银行能提供50%的商业贷款。经纪人列出了贷款需要的证件和文件清单，明确了每月还款额。金先生提供相关证明文件后，中介公司办理了贷款审批手续，银行出具了《贷款意见确认书》。就这样，金先生完成了商铺贷款的全过程。
在签订合同时，经过中介公司、买卖双方的共同努力，买卖双方最终就商铺的标的物、付款方式、期限等条件达成了谅解。最后，双方顺利签订了销售合同。
分析
卖家:
我希望通过出售房产得到一笔钱。由于1999签了5年租约，租金较低(当时市场处于低潮，所以租金明显低于商铺出售时的市场)。
买家:金先生希望通过购买这家店，资本可以保值增值。金先生是个商人，他不想把所有的钱都投资在商店里。而是想用银行贷款支付部分房款，用后来收的房租还贷。
中介:依靠专业知识和团队合作精神，保证交易安全。
升值因素
商铺的高投资潜力刺激了部分投资者从股票、房子转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司的分析，影响商铺升值的主要因素如下:
中国入世后，零售业将在三年内逐步对外资开放。在此期间，外资零售业将大规模进入中国市场，国内零售业也将加紧“圈地”步伐，而特许经营的形式大大加速了零售业的扩张。根据零点调查和指数网2001+1的调查结果，最适合特许连锁经营的行业是零售业(43%)，其次是服务业(23.9%)和快餐业(22%)。值得关注的是，家电等专业连锁卖场的快速发展引起了业界的关注。所以未来对商铺的需求会稳步增长。需求主要集中在便利店、大型超市和卖场、连锁餐厅、品牌店等。
人气指数大量客流给生意带来活力。商铺位于繁华的商业区，高客流量促进了商业繁荣，为商铺投资带来了很大空间。所以，在商业地段选择商铺，要特别注意客流量；位于社区的商店的受欢迎程度是一个非常重要的因素。小区业主多，意味着消费需求多。开店做好生意，投资店铺就赚的不错。关键是社区要有一定的规模。比如万科城市花园优山美地的商铺，逐渐成气候，成为投资者的热点。
在区域潜力大、商业氛围浓的地段，商铺升值潜力会更高，反之亦然。市政动态方面，上海著名商业街南京路、淮海中路将吸引新一轮改造。南京东路请来了国际知名咨询公司麦肯锡，做了一个长远的目标，到2010把南京路建成世界一流的商业街。淮海路邀请仲量联行进行第一期商业改造规划，计划将淮海路打造为更时尚的商业街，届时将有更多世界级品牌的旗舰店一路排开。上海中心城区繁华商业街上的首个大型公共绿地——四川北路5万平方米大型绿地建设方案已经敲定。2002年建成后，四川北路商业街的商业布局和档次将进一步扩大和提升。因此，上述区域的商铺具有一定的升值潜力。
投资类型
商铺投资的类型有很多种分类方法。根据商铺的发展形式，商铺分为以下几类:
1，商业街商铺投资；
2.投资市场商店；
3.投资社区商店；
4.投资建设商店；
5.投资百货商店和购物中心；
6.商业楼宇和写字楼的投资；
7.交通设施和商店投资
回报率
随着国家政策对楼市的打压，越来越多的人把目光投向了商铺投资。其实不是所有的商铺投资都是稳赚不赔的生意，所以在投资商铺之前需要仔细计算商铺的投资回报率。如何计算投资回报；
1，租金收益率法
公式:(税后月租-月按揭付款)×12/(首付+期房按揭付款)。优点:综合考虑租金、价格和前期主要投资，比租金回报分析法适用范围更广，可以估算资金回收期的长短。
不足:没有考虑前期其他投入和资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。并且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2、租金收益率分析方法
公式:(每月税后租金-每月物业管理费)×12/购房总价。用这种方法计算出来的比率越大，投资就越值得。
优点:综合考虑租金、房价以及两者的相对关系，选择“优秀楼盘”是一个简单的方法。
不足:没有考虑所有的投入产出，没有考虑资金的时间成本，所以不能作为投资分析的综合依据。无法为按揭付款提供具体分析。
3.内部收益率法
房产投资的公式是:累计总收益/累计总投资=月租金×投资期内累计租金月数/(房贷首付+保险费+契税+大修基金+家具等其他投资+累计房贷付款+累计物业管理费)=内部收益率。
以上公式以房贷为例；不考虑利息支付和代理费支出；投资期内考虑累计收益和投资。
优点:内部收益率法考虑了投资期内的投入与收益、现金流量等所有因素。可与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，但我国银行的利率是按单利计算的，而内部收益率是按复利计算的。
不足:通过计算内部收益率来判断房产的投资价值是基于今天的数据来推断未来，未来租金的涨跌是未知的。
4.简单国际评估方法
基本公式是:如果房产年收入×15 =房产购买价格，则认为房产物有所值。这是一个国际专业金融管理公司评估房产投资价值的简单方法。