“限贷令”之后，是农行、建行、中行一起发RMBS的春天吗？
近日，中国农业银行“21农盈于慧”RMBS已经发行，总规模为20015万元，是目前市场上规模最大的RMBS项目。此外，中国银行“中盈万家2021一期”RMBS于6月5438+10月15日开始申购，总规模为96.62亿；建行“建元2021一期”RMBS已评级，总规模51.4亿，1.08开始申购。
近年来，RMBS已成为信贷资产证券化的最大品种，而被认为最具潜力的ABS是市场参与者眼中的ABS“一哥”。2020年6月5438+2月31日央行、银监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)中，并未明确相关住房抵押贷款ABS是否纳入房地产信贷集中度。一些市场参与者认为，银行可能会通过RMBS等资产证券化来调整资产负债表，以满足监管要求。
有大零售商近日对经济观察报表示，预计通过个人住房抵押贷款资产证券化来“秀资产负债表”是可行的，可以调整抵押贷款总量，减少达标压力。然而，一些分析师认为，证券化安排可能无法绕过监管；这些证券是否计入房地产信贷总量，仍值得观察。
标普近期发布的报告显示，2020年RMBS的发行将减少，预计2021年将上升，但仍会低于疫情前的规模。部分原因是预计2021年全国住宅房地产销售增速持平，中国将加强对开发贷款和购房贷款的管控。
中国农业银行、中国建设银行和中国银行联合发行新年RMBS。
65438+10月12、“农赢于慧2021一期个人住房抵押贷款资产支持证券”(简称“21农赢于慧”)作为发起方和委托方于6月65438+10月7日在银行间债券市场发行。
“21农盈于慧”RMBS***分为四个档次，总规模200.01.5亿元，是目前市场上规模最大的RMBS项目。
其中，优先级A1档规模为40亿元，分层占比19.99%，票面利率3.30%，权重0.86年；优先A2档规模为5.71.1亿元，分层占比28.53%，票面利率3.80%，权重2.64年；优先级A3档规模85亿元，分层占比42.47%，票面利率3.95%，加权6.49年；二级档规模为654.38+0.804亿元，占总量的9.065.438+0%，权重为654.38+05.05年。保荐机构将持有全部子等级资产支持证券，占本期资产支持证券发行规模的9.01%，持有期限不短于该等级证券的存续期。
本次RMBS的受托人为上海国际信托，基金托管人为招商银行长沙分行，招商证券为主承销商，中信证券、华泰证券、工商银行、兴业银行为联席主承销商。
基础资产方面，“21农赢于慧”RMBS资产池涉及92358借款人从发起机构借入的92358笔贷款，均为正常的个人住房抵押贷款。项目初始开工日期为2020年9月1日。总未偿还本金余额约为20015万元，单笔贷款平均合同金额为32.76万元。“21农盈于慧”加权平均合同期限为15.12，加权平均剩余期限为10.14，加权平均年贷款利率为4.94%，池内抵押房屋初始评估值合计为535.03亿元。加权平均初始贷款价值比43.24%，一二线城市占比38.02%。
除农业银行外，中国银行“中盈万家2021一期”于6月5438+10月15日开始认购，总规模为96.62亿，共分四个等级，优先级为1等级1等级1亿元，按等级占比10.35%。优先A2档规模3011亿元，分层占比31.05%，加权2.50年；优先级A3档规模46.4亿元，分层占比48.02%，加权3.26年；二档规模10.22，分层占比10.58%，权重8.66年；前三档采用的票面利率是“基准利率”+“基本利差”。
同时，建行“建元2021一期”已评级，总规模为51.4亿，分为四个等级，A1等级优先级为8亿元，按等级占比15.56%；优先A2档规模为654.38+0.2亿元，占比23.34%。优先级A3档规模25.87亿元，分层占比50.32%；二档规模5.54，分层比例10.78%；65438+购买开始于10月18。
对于上述银行集中发行RMBS，有市场人士认为，银行可能会增发RMBS，以应对房贷集中度的管理。因为《通知》对银行的房地产贷款比例设置了上限。
不过，或许上述银行的集中发行并不能完全说明银行发行RMBS一定与房贷集中管理制度有关。2020年初，招商银行、工商银行和浦发银行也在新年后发行了几个RMBS项目。在目前监管口径不明确的情况下，未来RMBS市场是否会出现“井喷”值得关注。
2021的发行有望回暖。
我国住房抵押贷款证券化的试验始于21世纪初。2005年，中国建设银行发行了第一只个人住房抵押贷款支持证券“建元2005-1RMBS”，中国正式开始探索个人住房抵押贷款证券化的市场化阶段。
从RMBS近几年的发展来看，2008年后，受次贷危机影响，资产证券化产品在国内试行发行；2012年5月，国务院常务会议决定进一步推进信贷资产证券化，新增试点规模500亿元。2016以来，RMBS产品发展迅速，2017以来，成为银行间市场规模最大的证券化产品。
国家金融与发展实验室2019年8月29日发布的《中国住房金融发展报告(2019)》报告显示，我国个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)市场培育初见成效。截至2018、12年末，银行间市场RMBS 106家，存量余额7477.61亿元，占信贷ABS存量余额的68.35%，占中国债券市场存量的0.87%。RMBS的持续时间表现良好。
虽然RMBS已经成为信贷资产证券化的最大品种，但在国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡镇看来，与个人房贷一级市场近26万亿元的存量相比，房贷二级市场和房贷证券化的发展仍有相当大的潜力。
标准普尔信用评级数据显示，截至2019年末，* * 29家金融机构共推出173单产品，其中140单产品在2017之后发行。
对于近年来市场的发展，标普认为，市场的蓬勃发展主要得益于两个方面:一是国民经济的持续发展、城市化进程的加快、居民收入的稳步上升、整体低利率环境和住房拥有的刚性需求，导致了上游个人住房抵押贷款市场在过去十年的快速发展；第二，RMBS产品可以盘活存量资产，改善资产负债表，在信贷规模有限的前提下，为发起机构带来更大的授信额度灵活性和选择余地。展望未来，中国个人住房抵押贷款的市场余额已超过30万亿元。虽然增速进一步放缓，但在审慎的监管环境下，发展平稳。RMBS呈现发行规范化、保荐人多元化的趋势。
另一方面，标普信用评价认为，RMBS规模占中国债券市场余额不足2%，产品结构相对单一，一二级市场传导机制尚未形成，估值体系不完善，二级市场流动性不足。综合来看，认为市场建设任重道远，未来发展空间广阔。
对于2021的市场前景，标普近期发布的报告判断，2020年RMBS发行量将减少，2021年有望回升，但仍将低于疫情前的规模。
未来会有大“爆发”吗？
一方面，业界认为RMBS仍有无限市场空间，建议加快开发RMBS市场；另一方面，如果RMBS真的可以帮助抵押贷款“显示资产负债表”，这部分业务未来会呈现怎样的发展前景？
此外，在发行流程方面，在王亦丰看来，虽然这份通知并没有明确是否需要对ABS产品进行减额计算，但在发行RMBS的过程中，需要先向央行申请注册额度，然后在每次发行前，需要向银监会和央行备案，备案通过后才能发行。
因此，王亦丰认为，监管可以从两个节点进行规范:注册额度和备案。历史上也有监管部门通过这种方式来控制发行节奏。《通知》后，银行地产相关的ABS产品需求有所增加，但在总体规模控制的原则下，很难绕开监管。
不过，在中信证券研究所副所长、首席FICC分析师明明看来，房地产信贷集中度的讨论中，是否包括房地产企业的债券融资和与之相关的住房抵押贷款ABS，目前尚不明确(在央行的统计口径中，相关的“证券化房地产贷款”被纳入房地产信贷统计，而在银监会的统计口径中，仅包括一部分房地产企业债券和房地产信托)。
“虽然住房抵押贷款信贷ABS的总规模仍然非常有限，但其每月净融资实际上已经达到了一定规模，因此这部分证券是否计入房地产信贷总量仍值得观察。”明显觉得。