谁能预测未来三年北京房价涨幅如何变化？
基础设施改革
奥运会前后，北京是重头戏。
经营一个城市，会因注意力相对集中而出现阶段性经济加速发展的现象，也就是所谓的奥运经济。从政府公布的数据可以看出，奥运场馆的建设和运营投资约为220亿，而城市基础设施建设投资约为2800亿。可见，场馆建设并不是奥运会对房地产市场影响的主要因素，而城市基础设施建设的全面更新给地块和市场带来的增值才是最大的。
北京城市建设投资发展有限公司营销总监罗认为，奥运会的影响力相对集中，主要集中在主办城市，在北京，主要集中在北亚；其次，这种影响是阶段性的，国会之后会减弱。他认为，全面改善城市基础设施建设是奥运会对北京最大的贡献，将产生以下效果:一是打造新的城市中心；二是郊区将快速发展，特别是环境改善成效显著。
据了解，亚洲北部将形成由12道路和4条城市轨道组成的立体交通网络，将有1135公顷的国家奥林匹克公园和13000亩的国家森林公园，将大大改善环境。横向对比悉尼、首尔等城市的发展，可以看出，只要基础设施做好，市场情况就会好。
咨询公司市场总监龚认为，亚运会对的影响是整个基础设施的投资，程楠正在修建很多道路，因此南北价差可能会缩小。但从另一个角度来看，亚运会的密集程度仍然拉大了与程楠的差距，而且这种匹配在短期内还会加大。
努力打奥运潜力牌
奥运会对北京楼市的另一个巨大影响是，它给了奥运板块一个新的发展机遇，包括案名、产品、风格等。，所有新的房地产项目都打奥运牌。
例如，去年以来开放的项目，靠近国家森林公园，被称为奥林春天，奥林公园，林佳公园和林峰西奥中心。或者一些项目有“奥运会”的声音，如奥城和奥贝国际。这些项目以住宅为主，密度、绿化等质量和价格都比过去有所提升。比如北苑家园，随着奥运进程，单价上涨了1000元左右。
此外，沉寂已久的高端公寓项目在亚奥板块再次异军突起，荣尊宝、九台2000、凯旋城等公寓项目均保持了良好的销售态势。
北亚形成新的中心。
论坛期间，罗等专家提出了“城市中心将北移”的理论，认为北亚将成为新的城市中心之一。罗说:“我认为最大的机遇和挑战是奥运会改变了北京的整体城市规划。这是个大问题。整个市中心将北移。北移后，原来城乡结合部的位置就是未来新的城市中心。”
以前北京以天安门广场为中心，现在以天安门广场为中心，国茂和复兴门一东一西，不对称。原来的对称点已经严重偏离。如果你想平衡一个城市的发展，有两种方法。一种是开发原来经济落后的地区，比如在程楠大量投资，使其经济迅速腾飞；另一种方法是移动中心来平衡它。如果长安街还是中线，北京的发展肯定会不平衡，所以城市中心北移势在必行。
“让我们看一看。北五环离北六环远，南五环和南六环之间的规划却这么窄。这是为什么呢？我觉得从这个规划可以反映出，现在市政府已经把雅北作为市中心和三个中心区了。”罗高波这样解释他的“北移理论”。
价格波动取决于需求
业内有一种说法，2008年以后，北京房地产价格必然会大幅下跌。专家对此众说纷纭，但大多数人认为，房价的波动最终还是取决于需求。如果奥运会前价格严重上涨退出市场，价格必然会回落。
中原地产顾问有限公司研究部总监徐成峰认为，奥运会带来的需求很大，但其大规模是短暂的，无法带来当地物业的持久经营。根据中原的了解和分析，奥运会结束后，奥运会主办城市的房地产价格会有所下降，而且趋势明显，下降幅度较大。
罗并不认为房价一定会跌。他认为一个地方的变化不是静态的，而是动态的，取决于政府对这个地方的发展规划和投入。北京的发展不同于其他国家的主办城市。人们对这种购房的需求极其巨大，需求没有得到满足，所以市场不会迅速恶化。
北京奥运经济研究会副会长陈坚博士表示，未来几年，由于奥运因素的影响，北京的房地产业会有一个巨大的发展，但如果这个发展超出范围，预计房价会下降。很多人认为奥运会在整个城市改造过程中会促进北京北部地区的发展，但陈坚认为，在北京整个城市改造过程中，在2008年之前，北京程楠在基础设施方面也会有一系列动作，包括北京火车站、南大街、南六环、整个亦庄地区的建设，以及北京南部基础设施的快速完善 这将使北京程楠的发展有更大的发展空间，价格差异将进一步缩小。 我们相信，未来几年，程楠整个基础设施的升级和北京城市转型的成功，将使程楠房价大幅升值，缩小南北价差。罗戈博
罗现任北京城市建设投资发展有限公司市场总监，北京奥运经济研究会理事，美国南加州大学房地产硕士，同济大学建筑管理工程学士。
未来住房保障体系中的实物补贴可能分为三个层次:廉租房主要面向最低生活保障线以下的家庭；面向低收入家庭的租赁型保障性住房；限价商品房将面向拆迁户或无房户。
8月8日，《第一财经日报》从建设部一位官员处获悉，租赁型保障房将是未来的发展方向。廉租房、租赁型经济适用房、限价商品房将共同形成实物住房保障。
曾有媒体报道，目前“买多租少”的住宅市场将变成“租售并举”的市场，廉租房建设将加强，经济适用房将淡出历史舞台。对此，建设部出面辟谣，称廉租房不会取代经济适用房。
低收入人群租住经济适用房将成为发展方向。
8月8日，建设部政策研究中心相关负责人透露，“取消保障房制度是不可能的！但下一步保障房的建设和销售机制会有变化，比如租售并举或者以租为主。”
在新的经济适用房政策中，以租代售来提高住房保障将成为一种趋势。
停在北京天通苑经济适用房区的宝马轿车(6月23日摄)。新华社
= = = = = =建设部:保障房制度永远不会取消= = = = = = =
建设部政策研究中心:经济适用房制度永远不会取消。
“经济适用房制度不能取消！但下一步保障房的建设和销售机制会有变化，比如租售并举或者以租为主。”针对媒体报道“经济适用房制度可能取消”，建设部政策研究中心相关负责人8月8日表示。
近日，有媒体报道“经济适用房制度可能被取消，廉租房制度将成为未来中国住房的重要组成部分”。建设部政策研究中心相关负责人表示:“未来我国将加强廉租房建设，完善住房保障体系，但这并不意味着取消经济适用房制度。”该负责人透露:“相关经济适用住房制度可能会有所调整，这是促进我国住宅租赁市场发展的措施。有可能未来经济适用房会从以前的单纯销售，转变为租售并举或者以租为主。政策一旦研究制定，就会公布。”
建设部:保障房制度可能取消是天方夜谭。
中国的住房市场将逐渐从“销售导向”过渡到“租售并举”
“保障房制度可能取消”的说法并不准确。8月7日，建设部表示，目前，中国的廉租房不会取代经济适用房。
建设部相关人士表示，真正切实可行的办法是在保障性住房政策中增加经济廉租房、限价房等新内容，以提高我国住房保障体系的多层次性。廉租房适合低收入人群，经济适用房是为了解决城市低收入人群的住房问题。在我国住房保障体系中，属于不同层次，满足不同人群的需求。
该人士表示，“廉租房不会取代经济适用房”的认识，是对中国住房市场将从“销售型”逐步过渡到“租售并举”的误解。目前，中国的二手房租赁市场远未发展起来。目前，建设部门将进一步采取措施促进租赁市场的发展，以扭转社会上“重买轻租”的局面，完善我国多层次的住房保障体系。
住房保障体系酝酿保障房或将“以租代售”
经济适用房将以租代售。
消息人士向记者透露，媒体报道的方案其实早在今年宏观调控政策出台之前就已诞生，但早已被否决。取而代之的是经济适用房、廉租房、限价商品房的新方案。
在新方案中，经济适用房将出售给低收入人群，而不是像过去那样。
上述建设部官员向记者解释，中国的房屋产权是70年。在大多数地区，经济适用房是为低收入家庭提供的，但一个家庭的收入在70年后可能会发生巨大变化。一次性出售使得经济适用房制度缺乏退出机制。
= = = = = =老百姓:谁是经济适用房？========
这是北京天通苑的一处出租房，精装修的卫生间配有冲浪浴缸(6月23日摄)。新华社
一个绿化面积40%的小区，地下停车位112个，6层住宅楼8栋，层高18米，最大楼间距27米。388套房子中，最小的93平米，最大的是复式住宅，层高150平米。在房管局的档案中，这份住宅登记的性质是“经济适用房”，其1.580元的均价似乎符合经济适用房的特征。
然而，记者最近不断接到线索投诉，称这个根本不像经适房的小区几百套房子，从来没有落到低收入家庭手中。知情人介绍，该小区共有388套房子，其中126套房子被郑州某政府机关“买”走，130多套房子被某外地企业异地认购。在这些购房者中，有人将房屋加价65438+万元转卖给“中低收入家庭”。
郑州机关单位以经济适用房名义买豪宅。
经济适用房:不要让人民望而却步。
“豪华”经济适用房与“权力福利”
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专家:保障房制度应取消提供低价消费住房。
据《中国经济时报》报道，“房屋开发的属性不准确，整个房地产开发完全商业化，导致房价高烧不退。”长期从事城市经济研究的中国管理科学研究院研究员李发展在接受中国经济时报记者采访时表示，目前我国住房开发94%属于“商品房”，“经济适用房”仅占6%，但其性质是微利的“商品房”，廉租房不到1%。
揭开经济适用房“机构团购”的疑云
近日，河南郑州市龙新苑经适房小区被该市某直属机关集团购买的消息被媒体曝光后，经济适用房如何不能再被权力染指的话题再次被舆论推上风口浪尖。然而，据本报记者调查，这种“隐情”同样存在于相邻的两个保障房小区龙祥苑和龙街苑。集团买家包括郑州市房地产管理局及其下属机构。