香港房地产的历史趋势

香港高地价政策的成因是特殊情况下的一系列历史结果，这都需要从1841年英国占领香港说起。

港口

第一次鸦片战争后，英国希望香港成为它的殖民地。当时英国看中香港的主要原因是维多利亚港。当时，英国人正在建立一条全球贸易路线，运输他们掠夺的原材料和他们生产的产品。他们需要一个不对他们征税的自由贸易港，而维多利亚港的天然优势——深水、宽阔的海港和避风处——正是英国人所需要的。

正因为英国人把香港定为自由贸易港，所以港英政府不能从贸易中收税，却需要资金建设香港。而香港土地贫瘠，自然资源匮乏，英国政府又不愿意运钱。所以港英政府唯一能做的就是拥有土地。土地在香港发展中的重要作用由此开始。

从香港成为英国殖民地的那一刻起，根据《英皇制诰》，所有土地立即属于英国王室，即所谓的“官地”。因此，香港的所谓土地拍卖，其实并不是永久出售土地，而只是出售租赁权，可以称为“批地”。(前期批地周期特别长，是999，后期缩短到99。目前土地出让年限多为50年。)

英国人行动坚决。1841年6月7日公开批地，14年6月4日海军上将查理·义律爵士成功拍卖澳门404地块。

既然所有的土地都属于英国王室，那么政府作为垄断供应商，维护自身利益的最好办法就是慢慢地，一点一点地卖出去，抬高价格。因此，限售土地必然成为政府最理性的行为，这就是高地价政策的开始。

五六十岁的人

步入20世纪，20世纪40年代末，由于国内战乱动荡，大量内地人口涌入香港，香港人口迅速膨胀。香港人口从0946年的65438+60万激增到0949年的186万，甚至在1959年突破300万。人口的迅速增长使生活成为当时社会和经济部门之一。所以港英政府在1950成立了香港样板房协会，政府划拨土地为低收入居民提供廉租房。建设的小区有示范村，1954建设了大量的安置区。后来，安置房就是香港公共住房的前身。

本来港英政府作为殖民地政府，不愿意花那么多钱在公屋上，后来越搞越大。为什么？一方面当然可以看作是人道主义和社会稳定，另一方面也可以看作是更多的英国人的利益。

当时除了贸易，香港的轻工业也逐渐兴起，大量来自内地的贫困移民成为工厂工人。安置区可以算是工人宿舍，可以降低工厂成本，有助于香港出口。事实上，它们是一种补贴生产。另外，公房的建立可以帮助私人住房的价格，也就是帮助政府的高地价政策。20世纪50年代，随着人口的急剧增加，大量资本涌入房地产行业，香港出现了房地产热潮。

在高地价政策下，港英政府可以在低税率下维持香港的竞争优势，同时有收入提供公共服务，为低收入提供了一定的保障。同时，中产阶级可以通过投资房产享受财富增加的好处，这逐渐强化了整个香港社会对高地价政策的依赖。

聪明的中国人强调了房地产对香港经济的重要性。1955年，爱国商人霍英东投资兴建了当时香港最高的建筑——摩天楼。

在建设过程中，霍英东首创了“分层出售”、“分期付款”、“卖烂尾楼”的销售方式，给香港房地产业的发展带来了革命，加速了整个香港房地产市场的繁荣。自此，本地工业成为香港经济支柱之一，占GDP比重超过20%，成为香港经济的“晴雨表”。

70年代

70年代是香港房地产狂潮的时代，香港的中资巨头和香港四大地产商就是从这个时代开始的。比如华人首富李嘉诚，1958变更投资房地产，1971成立长江实业，1972在港交所上市。

同年，时任香港总督麦理浩制定“十年房屋计划”政策，提供1973至1982公屋。到1978，实施了“居者有其屋计划”(即廉租房计划)，解决了两百多万基层市民的住房问题。

由此可见，当时的高楼价是一个严重的社会问题。

中英联合声明

而把香港的楼价推上天，是从1981，中英就香港前途谈判的时候。1984年《中英联合声明》规定，在“一国两制”的原则下，中国政府将保证其社会主义制度不在香港特别行政区实行，香港实行的资本主义制度可保持50年不变。

其中，值得注意的是，1984年，中华人民共和国与英国签订了《中英联合声明》，规定英方在过渡期内每年只能出售50公顷土地(1984-1997)，超过这个数额就需要中方同意。

此外，在1985年5月27日(即《中英联合声明》生效之日)至1997年6月30日期间，当局根据《中英联合声明》附件三制定了批地或批租政策。一般在香港租赁土地的租期不得超过2047年6月30日。有关租约的承租人须缴付地价及象征式租金，直至2007年6月30日为止。在该日期后，承租人须每年缴付相等于有关土地应课差饷租值3%的租金。至于6月30日之前到期的合同，1997，根据《中英联合声明》的规定，除短期租约和特殊目的合同外，可延期至2047年。

《中英联合声明》将香港每年的土地供应限制在不超过50公顷，这给了港英政府哄抬地价的借口。直接让高地价更高，让楼价像火箭一样飙升。

十几年间，香港地价涨了20倍。高地价使得只有少数拥有庞大资本的地产商参与土地市场，造成寡头垄断，造成政府、地价巨头和数百万私人物业业主利益一致，导致回归后必须继续提高地价。

另外，企业尤其是中小企业也需要高房价。房屋是香港工商业的重要抵押品。中小型企业往往通过住房抵押向银行贷款，这使得住房成为香港银行最容易接受的抵押品，同时也强化了高地价。

又为何《中英联合声明》限制香港每年土地供应不超过50公顷？有一种阴谋论认为，殖民主义者想撤退，但同时又计划维护自己在殖民地的利益。常见的手段是撤退后在当地支持亲殖民势力作为其代理人。更狡猾的手段是把当地经济精英的利益和自己的利益捆绑在一起，让他们和撤退的殖民者荣辱与共，两败俱伤。

限制土地供应，实行高地价政策，显然对已经控制港岛传统黄金地段的英国公司有利。但英国人有着几百年的殖民历史积累，早就精通玩弄政治，知道要巩固自己的利益，必须让回归后的政经精英们在高地价政策中分一杯羹。1984年中英谈判结束后，中国将于1997年恢复对香港行使主权已成定局。一九九七年后，政治和经济精英，主要是中国人，将取代英国人管治香港。为了维护1997年后英国人民的利益，使这些精英的利益与他们一致，是整个撤离布局的核心。

香港的顶级经济精英，基本都是从制造业、金融业或者贸易业赚取了初始资本，再通过房地产开发项目赚取了巨额资本，然后投入到其他行业。由于房地产开发和投资性物业收租仍是香港经济中顶级精英的核心利益，高地价政策的延续将有坚实的利益结构支撑，同时保护英国资本牢牢把握的利益。

回归后

回归前高地价政策的根本原因是英国人出于自身利益剥削香港人。回归后，中国人为何要剥削自己的人民？因此，董建华推出了“八万五”——“八万五建屋计划”。8.5万房屋建设计划，简称8.5万，是香港行政长官董建华在1997号施政报告中提出的政策。董建华提出每年供应不少于85，000个单位，希望全港70%的家庭能在65，438+00年内置业，平均轮候租住公屋时间由6.5年缩短至3年。

可惜1997年的金融风暴和2003年的非典重创了香港的房地产市场，大量业主成为负资产。中产阶级作为社会的中坚力量，变成了负资产，整个社会的经济无法维持。于是原本是为了解决目标的高地价政策成了唯一的救星。

特区政府为了平抑楼市高价，出台了大量政策，其实就是高地价政策的加强版。

比如孙九招1。取消土地拍卖，暂停土地申请一年。2.暂停两条铁路(港铁及KCR)的房屋工程投标一年。3.未来的公共住房建设将以需求为导向。平均等待时间不超过三年。4.立即终止居者有其屋计划。5.为低收入家庭和公屋居民提供新的免息贷款计划。6.立即终止混合发展、私人参建居屋计划及房协资助居屋计划。7.终止出售公屋(租者置其屋计划)。8.检讨《业主与租客(综合)条例》，放宽业主收回物业的权利。9.取消内部认购限制，取消购买一个单位两个车位。这一系列政策导致了今天香港房价高得惊人。

比如2010之前，政府允许窗台向建筑外延伸500 mm，这部分不需要计入建筑面积，但可以计入销售面积。因此，开发商自然要用尽这种免费获得的额外销售面积。所以香港比较新的私人建筑都是满满的超大窗台。

最近10年，香港新建楼宇的另一个特点是开放式厨房，因为根据屋宇署等部门制定的联合作业备考，每个单位只能有一个绿化露台和工作平台，不计入建筑面积，属于销售面积。

近年来，政府多采用“勾地表”卖地，俗称“勾地表”，是香港特区政府目前拍卖政府土地的一种方式。这一制度是在亚洲金融危机(1999)之后引入的，当时是与拍卖官地的另一种传统机制——“定期卖地”同时实施的。简单来说，“土地申请”就是在土地正式挂牌出让前，对土地感兴趣的单位向政府表明购买意向，并承诺支付土地价款。

在“勾地表”制度下，香港地政总署定期公布公开的土地储备表“待售土地一览表”，俗称“勾地表”。有兴趣购买土地的市民，包括地产发展商，可向地政总署申请「勾地表」，并报出底价。收到申请后，如果加价幅度为政府预估市场价的100%(注:目前香港土地申请也可接受官方市场价的80%)，则按照规定“圈出”土地，并在规定期限内组织其招标拍卖。公开拍卖中出价最高者将被授予，竞买人必须参加竞买，但竞买人的出价不得低于其申请时的保留价。如果拍卖未能达到投标价，即未能达到正式拍卖时的秘密底价，地政总署有权收回，并预留给下次拍卖，直至等于或高于政府的预期价格。如果没有人在拍卖中提出等于或高于申请人申请的价格，政府有权没收原申请人的保证金。保证金是为了保证拍卖价格不会低于跑马灯的原价涨幅。

在卖地过程中，政府不会向申请人提供任何优惠。如果申请人最终未能购买土地，他们在退还押金时将不会支付利息。

有人认为，勾地表是近年楼价高企的另一个原因。有人认为，勾地表制度使香港的土地供应符合市场的实际需求，减少对市场的干扰，确保土地以合理的价格出售。但也有人认为目前的应用列表系统存在一些问题。政府在执行时，往往只允许地价涨不允许跌，扭曲了市场正常的价格涨跌。而且政府在表面上并不公开查各地块底价，人为制造了市场信息不对称的问题，增加了土地被查的难度，导致拍卖稀少，变相进一步收紧了土地供应。

摘要

高地价政策原本是英国人利用的，而在这个过程中，香港整体经济对高地价政策的依赖成为必然，任何对高地价政策的干预，必定会打击香港的经济和竞争力。