问问REIT在中国的历史。
事实上，无论是美国的资金信托REIT模式，还是日本的房地产资产信托REIT模式，都在我们当前的现实生活中有所体现。具体表现在:
1.基金信托。
(1)房地产投资信托基金。
虽然“房地产投资信托基金”这个名字在中国实务界从未出现过，但类似的机构早已有之。比如国内出现的65438到0992的老基金。由于当时中国处于经济过热时期，没有法律对他们进行规范，基金投资“发烧”现象成为他们的先天性特征，体现在他们将大量资金投入到有泡沫成分的房地产中，很多投资房地产的比例高达70%。随着中国经济软着陆，房地产泡沫被挤出，房地产价格回归真实价值，而基金投资者。《证券投资基金管理暂行办法》(1997)颁布后，基金仅限于证券投资基金，通过条文规定了基金的组织和运作机制，这就意味着老基金要调整，有些极不规范，会被撤销。老基金的转型一直持续到2001年4月，除了撤销的基金，其余基本都是针对证券投资的。
房地产投资信托基金虽然在法律层面没有明确的形式，但私募基金在民间广泛存在，其组织形式往往以投资咨询公司、投资顾问公司等不需要央行发行的一般公司形式出现。他们的投资方向不确定，房产投资也占一定比例。然而，由于缺乏对私募股权基金的法律规定，其合法性受到质疑。
此外，占主导地位的房地产投资信托基金正在出现。比如去年5月，由中国五矿集团地产、北京首钢集团地产、北京城建集团地产、中国油气管道局地产、万年投资集团共同组建的北京世纪华夏资产管理有限公司，就可以算是地产投资基金的主导萌芽。正如首创集团董事长刘所言，“只要产业投资基金法不出台，产业投资基金就会成立。虽然拿不到“准生证”，但不代表不能先投胎。对有些人来说，没有准生证不敢怀，对另一些人来说，可以先怀，什么时候生由他们自己决定，想什么时候生就什么时候生。”
(2)房地产项目信托新产品。
2002年6月《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金管理暂行办法》的颁布实施，激发了信托投资公司的创新热情。从爱建信托的“上海外环隧道项目资金信托计划”、上海SDIC的“新上海国际大厦项目资金信托计划”、“上海磁浮交通项目股权信托受益权投资计划”、北方信托的“滨海新区基础设施建设(管网)资金信托计划”，到北京SDIC的“CBD信托”、新华信托的“住房抵押贷款资金信托”，已经有10。其中，后两者就其运作流程而言，具有资金信托REIT的特征。现在主要的争议是信托投资公司发行的信托合同是否属于“证券”的范围，因为根据《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的规定，信托投资公司不能发行“凭证式证券”，现行《证券法》也没有将信托合同纳入“证券”的范围。但是，根据国外和我国的立法实践，
信托投资公司从事的REIT不同于房地产投资信托基金，因为根据《信托投资公司管理办法》，信托投资公司从事基金业务必须设立基金管理公司。因此，信托投资公司只能通过基金管理公司间接从事房地产投资信托基金业务。
2.房地产资产信托基金。
(1)“房屋银行”现象。
“房屋银行”由贵州省房屋置换中心和中国工商银行贵州省分行率先推出。房屋银行不是银行，只是一种转喻。是业主将房屋使用权定期委托房屋租赁公司，通过专业房地产评估机构对房屋使用权价值(即租金)进行评估，或双方协商确定租金价格，使业主定期获得租金回报的一种房地产投资方式。
由于这种经营模式既降低了租赁双方的交易成本，又保证了双方的利益，因此深受群众欢迎，并在上海、北京、深圳等全国各大城市得到推广。因为中国人民银行规定，不得随意使用“银行”的名称，所以有些地方，比如上海，已经改名为“住房储存中心”，天津改名为“住房信托”。
对于出租人来说，有一套闲置的房子想出租，找客户，办理各种登记，缴纳各种费用，为随时出现的琐事东奔西跑，非常麻烦。把房子租给住房银行，不仅可以轻松把房子租出去，还能及时拿到租金。房屋银行还可以协助房屋所有人办理租赁证，缴纳房屋税和各种费用。有的还提供免费的财产保险；房屋保管期间，房屋银行全面负责房屋的日常管理、维护和租金收取。无论房屋是否出租，房屋银行都必须照常按月支付租金，风险由房屋银行自行承担，大大降低了出租人的租房风险。对于承租人来说，房屋银行出租的房屋可以免除服务佣金，而且这些房屋有的已经过专业的清洁、消毒和简单装修，随时可以入住。入住后服务也可以由住房银行担保。
贵州的操作模式是，房子像钱一样存银行，客户把房子存到房屋置换中心的租赁部。出租部门用科学的方法计算出房屋的正常出租价格，经业主认可后出租。客户存房后，置换中心将全权负责房屋的租赁，房屋可委托置换中心管理。客户存款买房时，会得到一个存折和一张工行发行的智能卡。置换中心的租赁部不是每个月直接向租客收取租金，而是按月直接将租金打到客户的账户上，租金从房屋第一次出租日开始计算。置换中心向客户承诺，存放在房屋租赁部的房屋，除20天租赁工作期和交房期外，每半年出租一次。无论是否租出去，租金照常支付到客户账户，风险由置换中心承担。这样不仅消除了租房期间的一切事宜甚至纠纷，也让客户不再担心房子租不出去造成的空置。在“房屋银行”，存放或出租房屋都不收费。
“房屋银行”的基本流程如下:(略)
虽然各地基本都按照贵州的方式操作，但还是有区别的。例如，北京房地产交易中心将这种“房屋银行”业务称为“租赁吞吐”业务，规定每年预留两个月作为出租工作日，不向房屋所有人支付租金，从房屋“存入”之日起按约定金额计算租金，但约定租金不等于向承租人收取的实际租金，房地产交易中心从中赚取差价。
在“房屋银行”业务操作中，房屋所有人与“房屋银行”的关系一般是委托人与受托人的关系，所以像北京房地产交易中心这样从中赚取差价的行为，有点类似于房屋转租，不符合委托代理和中介业务的相关规定。但大多数“房屋银行”的基本理念是:帮你理财，绝不收代理费。即“房屋银行”是一种互利的信托关系。房屋所有人将房屋委托给“房屋银行”，该银行全权处理房屋的出租事宜。“房屋银行”定期向房屋所有人支付租金收入，房屋所有人支付若干天的房屋租金和每月租金的一定比例。另一方面，在“房屋银行”业务中，承租人无需支付中介费，因此“房屋银行”不是中介，而是房屋所有人的代表，是房屋所有人委托的委托人。在这种运作模式下，“房屋银行”要尽可能提高租金，以获取更多的服务费，所以承租人没有支付中介费，但中介费包含在租金中，租金也提高了。因此，本质上，承租人与“房屋银行”之间是一种名义上的租赁关系。此时“房屋银行”以“房屋所有人”的身份与承租人签订租赁合同，承租人并不关心谁是房屋的真正所有人。可见，“房屋银行”业务的运作更符合信托法律关系。房屋所有权人是信托法律关系中的委托人，“房屋银行”是具体从事房屋管理活动的受托人。受益人可以是作为委托人的房屋所有权人，也可以是房屋所有权人指定的其他人。这样，把“住房银行”称为“住房信托”，用信托法来规范，可能更合适。
(2)“绍兴模式”的土地信托。
浙江省绍兴县于2001成立了农民土地信托中心。在自愿的前提下，农民个人可以与这个由县农办、土管、农业局等相关部门设立的“中心”签订合同，以“土地入股分红”的形式委托这个中介机构拥有自己土地的使用权。“中心”通过农业信息网和地方报纸发布土地使用权转包信息，向种养大户和工商业主“招商”。这样就不需要大的经营者一个一个和农户签订合同，土地使用的供需矛盾也能得到更好的解决。此举使县、乡、村三级“联网”搞退租还包，突破了原来土地使用权只限于搞活村级的边界，一个土地使用权流转市场在县级形成了。
来源:/papers/fzp/fzp 03112301 . htm。