旧城改造的战略建议

类型一:闹市区——多功能，高端领先。

通常，一个城市的发展是围绕中心城市展开的，城市中心承载着城市功能和活动的主要部分。在城市经济发展的推动下，其市政设施和功能结构一直处于更新和再开发的过程中，因此城市中心往往成为旧城改造的重点区域。老城区中心的通讯、供水、供电等基础设施非常完善，学校、医院、金融、商铺等配套相对集中，市中心具有核心区位和交通枢纽优势。但软肋在于建筑密度高，公共绿地少，居住环境质量差，停车场和停车泊位少。

城市中心改造存在商业活动减少、人居环境恶化、周末夜晚城市死寂等一系列矛盾，是开发企业无法回避的问题。由于拆迁成本和容积率的要求，城市中心的改造需要边际利润更高的商业项目，但开发企业不能盲目追求经济效益。对于承担大规模旧城改造的企业来说，需要关注改造区域的功能调整。

城市中心改造项目不能减少街道的数量和面积，以保证人们接触的机会。如果条件允许，可以保留一些不同品质的建筑。在满足区域视觉完整性的前提下，尽可能提供不同经济能力消费者的多样化功能需求，满足不同经济能力消费者的功能需求，以增加不同时期的区域人口密度。下面提供几个转型产品和城市中心的例子，供开发企业借鉴。

高端商务-休闲购物是除居住功能外最具吸引力的功能结构。但随着私家车的增多，郊区房产以其低密度的居住环境和日益成熟的内外配套，正不断吸引着从老城区中心迁出的居民。由市中心转型而来的商业要想与郊区购物中心直接竞争，就不能再使用同质化的商业产品。从国外城市的经验来看，高端商业从事的是最好的商业形态，既能保证边际收益，又能带动整个区域的居住品质。

步行系统——很多时候，老城区带来的商业项目已经有了固定的购物人群，但往往同时肩负着城市主干道的责任，传统设施和经营场所的腹地过于狭窄，容易造成商流和人流混杂。但如果只是单纯的拓宽，就会造成大规模的拆迁，急剧增加开发成本。因此，建议在老城区的商业项目中增加步行系统，如步行街和立交桥系统，以改变人车混杂的交通危险，增强购物的舒适度，并通过网络与平行的零售和服务设施连接。

从上面可以发现，无论是商业品质的局部调整，还是拆迁重建，商业中心的成功转型都需要大量的资金投入。如果不能提高商业中心的消费档次和物业租金，根本无法收回投资成本。因此，商业中心的改造应分阶段、分区域，谨慎渐进。同时，在保护历史建筑和景观风貌的前提下，最大限度地利用商业和公共空间，不是简单地开发客源市场的购买力，而是引导甚至重塑整个市场的消费趋势。如有必要，周边老城区土地分两期或三期开发，可降低单位开发成本。如果商业中心的带动效应明显，后期的住宅利润会更加可观。

类型二:历史文化区——保持文脉，挖掘价值。

每个城市都有自己的历史文化遗址，比如北京的四合院，Xi的钟鼓楼，南京的夫子庙，黄山的屯溪老街等等。历代古城建筑真实记录了城市个性的发展演变，是城市的宝贵资源，是城市的内在底蕴和魅力，是城市竞争优势的关键因素之一。但早期的开发改造规划对其风貌保护不够重视，导致了城市历史的消亡。比如在旧城改造的实施中，很多古城门和城墙被拆除，因为它们的定位阻碍了城市交通的发展；或者为了单纯的经济利益而盲目改建，比如大量的私家园林被改造成了高级招待所。城市古建筑、历史街区的拆迁建设，本质上与杀鸡取卵无异，损害的不仅是开发企业的长远利润，更是一个城市区域的知名度和商业竞争力。

类型三:混合居住区——配合政府，协调运营。

混合居住区通常位于市区的中圈，是早期规划短视的产物。由于历史原因，混合居住区住宅、商业、工业、市政设施等用地类型较多，道路狭窄，建筑密集。区域内人口购买水平较低，无力承担小区物业改善成本，且混合居住区的产业多为小企业，这只是增加了拆迁难度。根据国家关于旧区改造的原则，开发商必须拓宽或改造道路，增加公共配套设施，这将大大增加改造成本。再加上很多地块多出了街巷，市场操作升值空间不大，风险非常大。

房地产开发企业通常会避开这些居住密度高、区位条件差、资金难以平衡的地块，但政府为了实现统一规划，通常会将混合区与区位好的土地捆绑在一起，进行成片改造。因此，想要参与大规模旧城改造的企业，必然会遇到混合区的改造。同时，房地产开发企业也应考虑混合区对其单个项目的影响，以提升改造区的档次和开发品位。

类型四:城市边缘区——城乡一体化，建设与管理并重。

城市边缘区是指近50年来被城市扩张所包围的原郊区村庄。所以在很多城市边缘区，仍然存在着集集体经济和行政于一体的组织，建筑凌乱密集，最典型的形式就是城中村。由于二元体制的惯性，这个“城中村”仍然实行农村管理体制，因此在建设规划、土地使用、社区管理、物业管理等方面都与现代城市的要求相差甚远，甚至存在管理真空。目前，北京、深圳、珠海、广州、南京、杭州、Xi安等城市的城中村改造已经陆续启动，深圳渔港村的改造方法值得很多开发企业学习。

类型五:产业集群——依托基础，发挥特色。

在各个城市的发展过程中，由于城市规模的增大和城市功能的调整，工业企业的布局不再合理。从国外工业化城市的发展史来看，几乎都经历过工业厂房的调整和改造。由于工业区产权结构和建筑结构简单，容积率低，拆迁量远小于居住区。另外，工业区的供电、供气、供水、排水设施的能力都比普通住宅好，所以工业区的改造往往免于大规模的市政投资。但值得注意的是，这些产业集群的改造并不是简单的工厂拆除和工业置换，而是涉及更深层次的工业设计和工厂再利用。特别是涉及到地方支柱工业企业的转型。因为这个工业区关系到整个城市的发展，所以一定要慎重。在具体的更新过程中，产业集群的转型一般可以分为小工业区的产业替代、混合工业区的渐进转型和大工业区的产业升级。

小工业区的工业替代

地域特色:随着城市的快速发展，城市传统产业的产业聚集地呈现出与城市环境格格不入的景象。在这些空置率高、土地产出效应低的小规模工业区或成片的工厂中，区域内工业项目的现状与周边的居住和商业区极不协调。例如，在污染严重的老工业区，需要通过规划调整和相关措施，将工业用地置换为居住、商业、绿地或其他城市功能用地。

改造策略:随着城市的发展，老工业区已经失去了过去重要的工业用途，一些建筑的形象与新的高层建筑不协调。老企业搬迁后，老工业厂房最简单、最常见的方式就是“推倒重来”，相当于铲平了城市的工业文化遗产。在国外，工业文化遗产的保护和再利用已经成为一种趋势。通过综合使用功能的再创造，赋予旧建筑全新的功能理念。

区域特征:是指在某些工业区内，工业、办公、商贸共同发展，产业集聚规模较大，形成了一定的集聚效应。混合区往往具有以下特点:区位条件通常较好，已经形成了一定的商业氛围。通常是工业生产、商业、办公活动活跃的老工业区，面临调整产业结构、疏散中心城区人口、解决环境污染等多重压力。但是，它的工业和生活环境标准还没有下降到既不能吸引新的就业和商业，也不能维持正常的城市生活功能的地步。通过采取一些配套政策或措施，提高产业和生活环境的标准，仍有望继续吸引新的投资。针对这些工业区，需要考虑区域内已经形成的功能布局，灵活改造。

转型策略:混合区形成的原因是城市居住区和商业区的无序扩张。首先要分析原土地的容量。如果能增加容量，在改善居住环境的前提下，可以适当提高容积率。如有旧居住区在交通、配套等方面需要改造的，可根据街区原有的社会经济结构及其不同的老化程度，采取维修、局部改造、拆除重建等多种改造方式。如果该地区的土地利用结构不合理，就需要重新设计土地利用性质，增加更多的商业用地，以提高土地利用的边际效益。

大型工业区的产业升级

区域特征:该类工区工业虽有一定衰退，但土地产出效应高，或者该区工业是当地经济的支柱产业，对区域发展有重要作用，在一定时期内不适合大规模工业替代。

转型策略:区域通常采用产业升级模式，强调保持原有产业导向功能和性质不变，转型以产业重塑为重点，鼓励相似或高度关联的企业入驻，重新形成产业集群效应。在这方面，国外工业城市可以提供很多借鉴。例如，鲁尔工业区、美国中西部的“锈带”、北九州等世界著名的工业城市都经历了这一过程。升级工业区的关键是出口工业产品，增加附加值。