446家房企宣布破产！“80%的开发者死亡”真的要来了？
人民法院公告网站显示，截至10月20日165438，房地产开发商破产数量已达446家，平均每天有1.5家房地产企业破产，创下历史纪录。
从在海外市场高息借钱，到频繁出售土地和项目股权，再到回笼资金，再到降价销售，鼓励“公司全体员工卖房”，一系列举动透露出房企面临的困境:“缺钱”。遗憾的是，在政策持续收紧的背景下，住房融资面临多重阻碍。
毫无疑问，房地产“暴涨”大戏已经结束，行业已经到来。经济学家马光远曾断言，“未来中国只有20%的开发者会活下来，80%的开发者会死掉！”。这也意味着，这份房企破产名单还将继续增加。
房企“破产潮”开启
近450家公司在这一年中被淘汰。
对于房企来说，2019的冬天已经开始了。在行业融资的“紧缩魔咒”下，金融去杠杆直接压垮了很多房地产企业，其中一部分不得不面临出局的命运。
人民法院公告网站显示，截至10月20日165438，房地产开发商破产数量已达446家，平均每天有1.5家房地产企业破产，创下历史纪录。
在这份长达30页的房地产破产名单中，大部分是三四线城市的中小房企，但也有一些知名度较高，甚至跻身百强的知名房企。
以前房地产行业被认为是最赚钱的行业，靠房地产发家致富的老板不计其数。现在一年可能倒闭近500家房企，历史罕见。其中，发生了什么。
近日，广东证监局的一张监管罚单，或许揭示了房企深陷困境的普遍困境。
165438+10月14日，广东证监局公布了怡和地产的信托、违约等违规行为及对公司董事长警告的行政监管措施。经广东证监局调查，截至5月31日，怡和地产* * *有9笔未披露债务超过10万，合计超过50亿元。
债券违约的导火索迅速引爆了老牌房企怡和地产的资金问题，这只是行业普遍面临的资金危机的冰山一角。
5438年6月+10月，三生鸿业集团董事长图片当场落泪。原因是三生宏业集团难以将公司的财务管理兑现给员工。随后，三圣鸿业因交叉违约条款被中诚信托查封，宣布信托计划提前结束。曾经的百强房企三生宏业，现在需要成立临时监管小组，推动债务重组。
此前，以宁波首富熊为首的上市房企集团突然申请破产重整，消息也引来市场热议。6月17日午间，上市公司ST伊尹发布公告，伊尹集团、伊尹控股于6月19日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。一个市值400亿的公司，很快就跌到了50亿的市值。
从资金和销售紧张到债务问题的集中爆发，几乎所有出现问题的房企都经历了类似的过程。在行业拐点的过程中，很多房企都感受到了凌动到来的寒意。
多位地产大亨也公开发表看空房地产投资的言论，引发网友热议。近日，万通集团创始人冯仑公开表示，“楼市政策太严，现阶段持有房产没有意义。如果手里有多余的房产，就会卖掉，换成其他流动性高的资产。”
高杠杆模式是不可持续的
房企普遍融资困难。
事实上，不仅中小房企集体破产，以往经营良好的大中型房企也开始频频“爆仓”。除了上述知名房企，五洲国际、广信集团今年也相继出现资金链危机。
在业内人士看来，这背后的信号非常明显，那就是房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走到尽头，房地产的“高光时刻”不再出现。
北京一家中型房企负责人表示，过去大家积极拿地，集团发展多元化业务，靠的是源源不断的现金流和无限制的高杠杆。如今，这种高杠杆的扩张模式已经成为压垮房企的沉重枷锁。“财务杠杆太高，资金断流，融资跟不上，借钱还不上。这也是很多公司活不下去的原因。”
天风证券固定收益首席分析师孙彬彬认为，违约或流动性严重困难的主要是小型房企，这些企业大多在业务扩张或管理方面存在一定问题。从财务数据来看，财务费用率快速上升、融资现金流恶化、短期负债率快速下降是房地产企业违约前的普遍现象。高杠杆是违约房企一贯的财务特征，大部分违约房企的净负债率在100%以上。
一方面资金问题日益紧张，另一方面各种融资渠道却“关闭”。房地产企业面临双重夹击，导致生存压力越来越大。
165438+10月15深交所透露美的地产某债券停牌，该债券拟发行金额为1013万元，债券类别为ABS。同时，鑫苑供应链1-10号资产支持专项计划、融创长租公寓1号资产支持专项计划两家公司的ABS项目相继“终止”。据不完全统计，最近两个月，房企获批的ABS产品不足5只。
在股权融资市场，与住房相关的融资项目趋于停滞。据了解，目前多家上市房企的定增项目仍处于停滞状态，而其他上市公司如果融资项目涉及房地产业务，将受到严格监管和反复问询。
据wind数据统计，今年以来，约有19家上市房企发布了定增预案(部分修订的定增预案)，但获得证监会核准的仅有4家，而中州控股和新城控股的定增预案早在2016年就已获得证监会受理，近期进展仅获得发审委通过，尚未获得核准。
值得注意的是，监管对房地产项目融资的严格程度已经从上市房企蔓延到其他行业的上市公司。当多家上市公司推进再融资项目时，监管部门会对发行人提出要求，如“补充披露公司及子公司是否有房地产业务”、“未来是否有开发销售房地产的计划”、“定增项目是否符合国家对房地产调控的监管政策”。
在业内人士看来，加强转按揭住房相关业务审核的主要目的是防止一级市场募集的资金流入房地产市场，进而影响房地产调控的整体效果。有投行人士指出，目前监管层对再融资项目的涉房业务几乎零容忍。如果要推进再融资项目，公司可能需要证明该项目有与住房相关的小产权，或者剥离相关的房地产业务。
海外疯狂借钱。
房企回笼资金的招数很多。
面对生存压力，不少房企甚至患上了“资金饥渴症”，通过各种融资回笼资金的方式，寻求突破当前的资金困境。
1.中小房企高息海外借款。
越来越多的房企认为，在国内融资渠道收紧的背景下，海外市场融资成为拯救当前资金问题的核心手段。据悉，今年以来，海外美元债券发行势头明显，其中高息借贷成为这波债券发行的主要特征。
12年7月，泰禾集团发布公告称，其全资子公司拟在境外完成4亿美元债券发行并在新加坡证券交易所上市，期限为3年，年息15%，每半年支付一次。
除了泰禾集团，当代置业以15.5%的最高利率发行美元债券，创下新纪录。此外，天誉地产、弘阳地产、新湖宝、阳光城、中南建设等多家房企今年都发行了新的高息美元债券。
据统计，截至6月165438+10月13，2019年6月以来内地房企境外发债规模约为610亿美元，接近去年全年发行总额(约616亿美元)，已公布的融资计划已达624亿美元。
分析人士认为，从企业美元融资成本来看，房企海外借款有所增加，但分化也非常明显，从不足6%到超过10%不等，其中大型房企融资成本优势明显。如龙头房企万科的票面利率低至3.15%，其他中小房企融资利率均在10%以上。
2、卖地、股权“断臂求生”
为了寻求生存空间，很多房企开始减员去库存。与此同时，他们频繁出售其项目中的股份，以回笼资金和解决高额债务压力。
今年9月，地产界资深人士杨红旭通过微信官方账号宣布，负债数千亿的新湖宝开始准备卖地求生。
就在此前，新湖宝还发布公告称，公司及全资子公司新湖地产集团将与融创地产集团签署《合作协议》，融创地产或其指定方将转让其持有的浙江欧凌实业有限公司和上海马宝房地产开发有限公司的股权及相应权利，交易总价为67.05亿元。这笔交易让新湖宝一次性受益5亿元，但也被业内称为“割肉行为”。
除了新湖宝，今年包括华侨城、阳光100、上思集团、悦泰股份在内的多家房企均选择出售项目股权。
3.房企“全员营销”与降价销售回笼资金。
当然，对于很多房企来说，缩短房产销售周期，加快资金回笼也是缓解当前资金问题的方法之一。
今年8月，恒大推出“全员营销”计划，自8月20日至6月8日10执行，五折以下最高6折。抓阄计划覆盖27个地区，* * *涉及505个项目。在多重优惠政策下，恒大实现了快速丰收。在不到一个月的时间里，恒大实现了831亿元的合同销售金额，创下了集团单月合同销售金额的新纪录。随后，时代中国、融创天津等两家房企被曝要求全体员工卖房并打折出售。
今年双十一，楼盘促销力度大，出现了大量五折房，其他优惠和抽奖活动更是不计其数。根据阿里巴巴淘宝，数万套特价房源进入双11活动，而JD.COM平台一次性提供全国各类房源6000套，新房全款五折。同时，苏宁还有几万套恒大的房子要卖。
然而，房企“以价换量”的做法并未改变行业整体销售疲软的局面。易居房地产研究院研究员王若尘表示，6月5438+00，31城市二手房价格上涨，35个城市下跌。与9月份相比，房价下跌的城市数量增加了70%。国都证券分析师王表示，未来两个月，由于销售压力加大，房企可能会对难以下架的项目降价，以达到还贷的目的。
80%房企都死了？
房企马太效应加剧
不容忽视的事实是，遭遇资金债务问题、融资困难的房地产企业正面临一场巨大的洗牌，越来越多的房地产企业可能在这场洗牌中被淘汰。
经济学家马光远曾说“中国房地产将回归三个“20%”:未来市场只有20%的开发商活下来，80%会死掉，而中国开发商太多，80%会死掉，不缺房子；只有20%的城市只有20%的房产。”
165438+10月6日，融创中国董事长孙宏斌指出，房地产行业前五家企业的市场份额约为18%，未来五年，前五家可以占到30%。
在业内人士看来，房地产行业洗牌的开始，其实是行业周期性发展的必然结果。未来，缺乏资金、土地等规模优势的房企将逐渐被淘汰或被更多房企吸收。可以预见，房地产行业的马太效应会越来越强。
联讯证券首席经济学家李麒麟指出，对于房企来说，我们认为未来要规避两类风险。第一，货币资金和债务(尤其是短期债务)的风险相对较低。如果自有资金规模小，过于依赖外部融资，信用风险会比较大。二是存在土地储备不足、积极拿地的风险。房地产销售是下降趋势，后续还款能力可能没那么强，外部融资紧张，房企经营可能更困难。
在应对策略上，房企首先要注意控制扩张速度，提前储备现金流过冬。在全面封杀房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加剧是必然的。未来可以找一些优势互补、互为杠杆的同行与金融机构合作发展，可以在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。