翻看三条红线的体检表:17房企保留“原始档案”，减债不代表低债。
根据贺勋地产编制的2020年销售额50强房企减债情况表，截至14年4月，已披露业绩并有数据的上市房企约有33家。结果显示，与上半年相比，2020年房地产企业剔除预收账款的资产负债率平均下降22个百分点，净负债率下降3个百分点，现金短债率保持稳定。
根据三条红线的指标:房地产企业不含预付款的资产负债率不大于70%，房地产企业净负债率不大于65，438+000%，房地产企业“现金短债率”小于65，438+0，触碰三条红线的房地产企业由5家减少为2家，“零触碰线”房地产企业由4家增加为65，438+02家，房地产企业“零触碰线”的房地产企业由4家增加为65，438+02家。
但是，房地产行业靠高杠杆增长已经成为常态。改变并不容易。数据显示，多达17房企未实现降档，距离三条红线的标准还有一定距离。
来源:韩毅智库RealData。
“零接触线”房企加8惠今从三档跳到“绿色档”
在减债的三个核心指标中，房企压力较大的指标是不含预收账款的资产负债率。截至2020年底，33家房企该指标均值为75%，较上半年下降2.7个百分点，但仍超过红线标准。此外，房企平均净负债率69%，较上半年下降22个百分点，平均现金短负债率1.6，与上年持平。
一位券商分析师对贺勋地产表示，净负债率和不含预收账款的资产负债率很难提高，尤其是后者，涉及整个资产负债表的调整，而短期负债率少拿地或者卖得快，增加货币资金，实现指标优化。
通过上述三项负债指标的改善，各房企都交出了成绩单。数据显示，已有8家房企进入“零碰线”绿色档，该阵营房企数量由去年年中的4家增至12家。同时，约有12房企实现了降档，占比36%。
12房企被列为50强房企绿色档案。
来源:韩毅智库RealData。
显然，龙头央企资金优势明显。中海、华润置地、招商蛇口(001979)一直保持“零触碰线”，债务压力不大。龙湖集团作为民营房企，财务表现相对自律。这四家房企的财务能力处于行业领先水平。
在负债改善方面，千亿房企和准千亿房企的改善速度最为明显。数据显示，进入绿色档的8家房企中，销售额在1000亿元左右的房企有6家，销售完成情况良好。比如世茂集团2020年的目标完成率是100%。
除了销售，上述房企还通过促进销售、快速周转、出售股权、引入战略投资者、合作开发、分拆上市等方式降杠杆、减负债。以华侨城为例，公司2020年转让包括重庆悦澜房地产开发有限公司在内的11项目，总成交额68.9亿元。频繁的资产交易加速了现金回笼，华侨城也进入。
去年，房地产企业分拆旗下地产公司赴港上市。贺勋房地产此前统计，2020年将有多达16家房地产公司上市。物业公司上市可以增加房地产公司的权益，从而减少债务。代表案例有远洋服务、金科服务、世茂服务。
对于房企的减债表现，上述分析师表示，大部分房企仍在原档，很多房企可能会提高第一档。这一减债进展更符合外界预期。
但对于减债明显的房企，外界有声音认为数据可能会泛滥。一位不愿具名的资本市场人士认为，减债是对房企报表调整能力的考验。不排除一些不严格的公司会在年末集中调整报表，通过财务调整将部分表内负债转移到表外。但他强调，减债是行业的主流趋势，只是步伐可能会有所不同。
17房企未能“降级”R&F，恒大仍留在“红档”。
虽然大部分房企负债率呈现下降趋势，但真正实现降档并最终达到三条红线的标准并不容易。还有17家房企没有实现跨越。
50强中没有17家企业实现降档。
来源:韩毅智库RealData。
此前业内认为，房地产行业多年减债失败主要是房企主观意愿所致，但这次房企减债意愿非常强烈。从上图可以看出，在未被降级的房企中，R&F地产和中国恒大的负债降幅最大，前者净负债率下降46个百分点至65，438+030%，后者净负债率下降40个百分点至65，438+059%。
R&F地产董事长李思廉在业绩会上表示，如果价格合适，将继续出售资产，包括一些开发项目的股权。到2020年底，R&F集团库存600亿，未来会积极变现，配合三条红线的缩减。
然而，由于R&F地产和中国恒大的高负债率，即使减债力度很大，仍然没有降级，仍然处于“红档”。根据中国恒大的规划，截至2021年6月30日，净负债率降至100%以下；到2021，65438+2月，31，现金短期负债率将达到1以上；到2022年65438+2月31日，资产负债率降至70%以下。届时，“三条红线”将在三条绿线内全面降级。
此外，其余15房企均未实现负债率降低，龙头房企碧桂园、万科赫然在列。业内人士认为，这主要与企业自身的发展节奏有关。减债的前提是保持业绩稳定，从依赖负债增长逐步过渡到经营增长。步调不一样。以碧桂园为例，碧桂园2020年拿地总量为1，565438。
万科管理层在日前的业绩会上表示，剔除预售账款的负债率为70.4%，离70%还有0.4%的差距，非常有信心在一季度重回绿档。
此外，值得关注的还有新力控股，这是TOP50中唯一一家因为现金短债率不达标而从“黄档”升级为“橙档”的房企。新力控股财务总监徐金业表示，有信心在未来一年到一年半的时间内达到绿档要求。
减债是否意味着低负债？
“三条红线”虽然是为了减债，但债务水平并不是越低越好。
万科董事会主席郁亮在业绩会上表示，万科不追求低净负债率。40%的线在过去相当长的时间里一直坚持，但我们不追求太低。如果有时候更低，那是因为万科在等待机会。
无疑，土地供应的集中是一个机会。郁亮表示，土地供应的变化对资金的弹性要求很大。如果资金没有很大的弹性，在集中供地面前会有很大的压力。万科的净负债率为65，438+08.1%，可能是等待市场变化的机会。
郁亮强调:“我们不一定打算维持这么低的净负债率，只是维持一个合理的净负债率。”
目前碧桂园有两个负债指标维持安全线，剔除预收账款的资产负债率略高，处于黄档水平。碧桂园的减债并不着急。其管理层表示，公司整个债务规模将在2021和2022年逐步下降，有信心在2023年6月30日前达标回绿。
像万科、碧桂园这样的房企还有很多。高负债房企忙着减债的同时，负债结构合理的房企寻求更大的发展机会。正如龙湖集团CEO邵所说，未来行业的资源将越来越向优秀、稳定的企业倾斜。
中指院数据显示，2021，1-3月，全国300个城市住宅用地成交1463宗，同比增长10%；出让金总额7765亿元，同比增长18%；平均溢价率17%，较去年同期上升5个百分点。
债务结构合理的房企正抓住机会积极布局。中指院发布的《2021和1-3月全国房企拿地情况一览表》显示，10强房企中，除融创中国和滨江集团(002244，股吧)外，其余均为国企或国资背景企业，发展优势明显。
资料来源:中央手指医院
依靠负债实现规模增长的时代已经结束，叠加的房地产行业增速放缓，房地产行业的“内卷化”已经悄然开始。业内人士认为，行业分化加剧，资金充裕的房企可以在核心城市抢占土地，实现优质资产的快速周转，而负债高企或资金能力较弱的房企无疑会被逐渐边缘化。