当年日本房地产崩盘，那么当时地产股走势如何？
(一)房地产神话破灭的痛苦尚未痊愈。
日本国土交通省公布了2005年6月5438+10月1的地价。虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分地区地价呈上升趋势，但日本平均地价持续下跌。其中，住宅用地价格同比下降4.5%，商业用地价格同比下降5.6%，连续下跌14年。与1991年相比，住宅地价下降了46%，基本回到房地产泡沫前1985的水平；商业用地下降70%左右，为1974以来最低水平。
根据今年3月23日公布的全国“公共地价”显示，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心区域地价大幅上涨，但北海道、四国、九州甚至东京的部分地价却持续下跌，最大跌幅达到28.9%。地价下跌的前十个地区仍有超过15%的跌幅，东京的跌幅为218。
对于“公共地价”出现的一些反转迹象，尽管有关人士认为，东京的地价已经摆脱了严重的下跌，开始上涨，而且地价还会逐渐向周边地区蔓延，预计地价还会继续上涨，但日本国土交通省的官员仍然比较谨慎。
(二)房地产泡沫经济顶峰的神话
从1985开始的日本泡沫经济时代，也是日本创造房地产神话的时期。
根据日本国土厅公布的调查统计，1988年东京的商业用地价格指数为120.1(1980年的100)，但在1988年飙升至334.2，这将近三年。东京中心地区的土地价格已经翻了三倍。1990年，光是东京的地价就相当于整个美国的地价，土地面积相当于日本的加州，土地总价值几乎是美国的4倍。
与此同时，日元的快速升值大大提高了日元的购买力。日本国内房产的暴涨，使得海外房产相对于日本人的购买力来说相当便宜，日本人开始投资美国和欧洲的房产。日本索尼公司以48亿美元收购美国哥伦比亚公司后，象征美国国家管理巅峰的洛克菲勒中心易主。克费勒中心由美国著名的洛克菲勒家族于1939年在曼哈顿建造，耗资1.5亿美元，但日本三菱房地产公司以8.48亿美元收购了51%的股权。据不完全统计，日本在美国购买的房地产金额高达5589.16亿日元，占日本在全球房地产投资总额的64.8%，且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。
更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本，以偿还美国欠日本的巨额债务。
(三)房地产神话的破灭造成了十年的经济萧条
1991年，日本泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，一直持续到现在。房地产泡沫的破灭给日本经济留下了严重的后遗症，日本经济已经低迷了十几年。
泡沫经济时期，除了房地产和建筑公司，日本几乎所有的大型企业都不同程度地涉足房地产行业。房地产价格暴跌，经济长期低迷，导致日本一些深陷房地产行业的大企业倒闭。据统计，破产企业中，房地产开发商和建筑企业的比例最大。仅2000年，日本建筑业就有包括房地产开发商在内的6000多家企业破产，占当年全部破产企业的33.6%。2002年日本有28家上市公司倒闭，其中超过1/3是房地产公司，都创下了战后上市公司倒闭的最高纪录。
房地产价格的暴跌也重创了日本的金融业，成为日本经济衰退的“罪魁祸首”。房地产价格的持续暴跌，使得许多房地产开发商和建筑公司在房地产领域的投资彻底失败，根本无力偿还银行贷款，不得不宣布破产。虽然房地产公司和个人在向银行贷款时有房产等资产作为抵押，但随着土地价格的不断下降，抵押物的价值在不断下降，导致日本金融机构的不良贷款不断增长，资本充足率急剧下降。
不良贷款的大量增加导致金融机构的金融脆弱性和抗风险能力低下。一些金融机构甚至出现资金周转失败等问题，导致日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行、北海道拓殖银行倒闭。中小金融机构破产不断，日本金融体系剧烈动荡，几乎引发了严重的金融危机，日本银行的所有功能都受到重创。
日本海外房地产投资也迅速萎缩，1993年海外房地产投资规模仅为1989年峰值的9.6%。据专业人士估计，日本在美国的房地产投资损失率在50%以上。以洛克菲勒中心为例。按照当时1美元兑160日元的汇率计算，三菱土地公司出资2188亿日元，以80%的股权成为控股股东。收购完成后，由于曼哈顿房地产不景气，三菱土地公司一直无利可图。当时，三菱在制定收购计划时，预计5年后每平方英尺租金将达到75美元，2000年将达到65，438+000美元。根据这个预测数据，三菱认为这是一个非常好的投资项目。但实际租金只有原来的一半，即每平方英尺38 -40美元。如果考虑到这段时间日元持续大幅升值，加上汇兑损失，三菱土地公司的这一收购项目总损失高达880亿日元。
(D)创造神话并导致其幻灭的原因之一:追逐泡沫的非理性投资理念。
日本泡沫经济形成过程中，投资理念失去理性，追求泡沫。
首先，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，未能及时对房地产市场现状做出正确评估。他们纷纷向房地产公司、建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值、信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越来越大。金融机构为了追求高利润，将房地产贷款视为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。在泡沫即将破裂的1991年，日本12家大型银行向房地产行业发放了总额50万亿日元的贷款，占贷款总额的1/4。
其次，投资者普遍认为，人多地少的矛盾只会导致地价上涨，地价不会下跌。只能买，不然以后只能买更高的地价。所以，即使是无用的土地，公司也在争夺，导致房价越来越高。另一方面，由于过度投资投机，房地产行业虚假繁荣，房地产价格暴涨导致企业和个人投资和投机房地产。人们从银行贷款购买房产，再用房产做抵押购买房产，造成大量重复抵押和贷款，加剧了房地产价格的暴涨。
追溯日本市场投资观念不理性的原因，不能不说当时日元的大幅升值导致其购买力大幅提升，日本经济的崛起给日本民众带来了极度乐观的心态。上世纪80年代，日本的经济增长率和劳动生产率已经远远超过美国，美元开始走下坡路。1980-1985，美国平均劳动生产率约为0.4%，日本约为3%；美国平均经济增长率约为1.5%，日本约为4.8%。1980-1984年，美国对日本的贸易逆差从15亿美元增加到113亿美元。同时，日本对美国的贸易顺差从76.6亿美元增加到4615亿美元。巨大的贸易差额使美国成为世界上最大的债务国，日本成为世界上最大的债权国。1985年，日本对外净资产为1298亿美元；美国的外债是1114亿美元。
(E)创造神话并导致其幻灭的第二个原因:宏观金融政策的一再失误。
上世纪80年代末，日本经济经历了历史上罕见的繁荣时期，出现了大量的剩余资金。为了刺激经济的持续发展，日本央行采取了非常宽松的金融政策，但是这些资金没有合适的投资项目，结果基本都流入了房地产和股票市场，导致房地产价格暴涨。随后，日本央行过度加息，戳破了泡沫。日本股市和楼市同时崩盘，物价暴跌进入低谷，进入持续十几年的地价低迷期。
日本的金融政策体现在以下三个错误上:
1986期间，日本经历了短期的经济衰退，历史上称为“日元升值萧条”。事实上，“日元升值萧条”持续时间很短，只是日元升值后市场的自动调整，当年年底日本经济恢复增长。然而，出于对日元升值的恐惧，日本政府做出了错误的判断，采取了错误的政策。再加上其他国际因素的影响，从1986到65438+10月到1987，日本央行连续5次降息，将央行贴现率从5%降到2.5%，不仅是日本。货币政策的过度扩张造成了大量的资金过剩。在市场缺乏有利投资机会的情况下，过剩资金通过各种渠道流入股市和房地产市场，导致资产价格大幅上涨。这是日本货币政策的第一个错误。
1987 10 6月19日，被称为“黑色星期一”的“纽约股市崩盘”爆发。在西方国家的联合干预下，“黑色星期一”只是出现了一次市场恐慌，之后不久，各国经济都出现了强劲增长。但日本经济的灾难就是由此开始的。日本央行继续实施扩张性货币政策，导致“日本经济体系中到处都是廉价资金”，长期超低利率推动这些资金进入股市和房地产市场。1985-1989，日经平均股价上涨2.7倍；1986-1990年，东京、大阪等六大城市物价指数平均涨幅超过3倍。这是日本货币政策的第二个错误，也是一个“致命的错误”。
从65438到0989，日本政府感受到了压力，日本央行决定改变货币政策方向。从5月1989到8月1990，日本央行五次将央行贴现率从2.5%上调至6%。与此同时，日本财务省要求所有金融机构控制房地产贷款，日本央行要求所有商业银行大幅减少贷款。到191，日本商业银行实际上已经停止了对房地产行业的贷款。货币政策的突然转向首先戳破了日本股市的泡沫。1990，日本股价开始大幅下跌，跌幅超过40%。股票价格的暴跌给几乎所有的银行、企业和证券公司造成了巨大的损失。接着，日本的地价开始大幅下降，降幅超过46%，房地产市场泡沫破裂。货币政策的突然收缩和央行对泡沫的刻意破灭是日本货币政策的第三个错误。泡沫经济破灭后，日本经济经历了10年的经济衰退。
(六)为什么金融政策会出现误判？
金融是现代经济的核心，金融环境的监测和金融政策的制定都牵一发而动全身。那么为什么汇集了大量日本金融专家的日本财务省却屡屡犯金融政策错误呢？特别是在1987纽约股市大跌之后，在其他西方国家加息之后，为什么日本仍然实施扩张性的货币政策，导致致命的政策失当？
当时美国政府担心，如果日本银行加息，资金无法及时回流欧美市场，可能再次引起国际市场动荡。因此建议日本政府暂缓加息。日本政府也担心加息可能导致更多国际资本流入日本，推动日元升值，造成经济衰退。当时，日本正在实施扩大内需战略，需要增加国内投资，减少储蓄，以较低的利率缩小经常账户盈余。在这种情况下，日本央行决定继续实施扩张性货币政策，维持贴现率在2.5%的超低水平不变。直到5月1989日央行才加息。此时距离黑色星期一已经19个月，距离日本实施超低利率政策已经27个月。
为什么日本的这些类似政策处理不当？有关人士认为，这不能不谈到日本泡沫经济的起点:1985。因为在这具有重大特殊意义的一年里，日本发生了很多可以影响日本历史，改变日本命运的重大事件。
一是日本经济金融自由化和国际化进程加快。战后，日本的经济和金融具有强烈的“封闭”和“受控”色彩。20世纪70年代，日本开始了经济金融自由化和国际化的进程。20世纪80年代，这一进程迅速加快。1985年，日本政府发布公告《日元金融自由化和国际化的现状与前景》，拉开了日本整体经济金融自由化和国际化的序幕。
第二，日本政治国际化进程加快。上世纪80年代初，日本政府提出日本要从“经济大国”走向“政治大国”，日美关系将成为“政治大国”的基石。在1985年的“广场会议”和1986年的“卢浮宫会议”中，日本成为美国最坚定的盟友。
第三，日本经济增长模式的转变。1980以来，国际社会一直在呼吁日本开放国内市场，改变出口导向型经济增长模式。日本1985的经济白皮书指出，出口导向的经济增长模式已经不可持续，日本必须扩大内需来缓和与国际社会的关系。
也就是说，1985年的日本同时面临三大战略转变:从“管制经济”到“开放经济”；从“经济大国”到“政治大国”；从“外需型经济”到“内需型经济”。如此重大而深刻的变化集中在如此短的时间内，可能会使宏观政策失去回旋余地。当内部平衡和外部平衡、国内政策协调和国际政策协调交织在一起时，权衡、选择和调整宏观政策将变得非常困难，并可能因为不平衡而出现严重失误。
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