冯仑:通过买房赚钱的时代已经结束了。

那么，我来给大家介绍一下目前的行业情况。经过40年的经济高速增长，中国基本上解决了住房问题。为什么这么说？1978年，城镇人均住房面积为1.8平方米，当时的人口是8亿多。现在人口增加到654.38+0.3亿，城镇人均住房面积39平方米，超过日本人均住房面积。这是一个巨大的进步。尤其是近20年来，随着快速的城市化和房屋的快速建设，很多房子增值了，很多人从中赚了钱。

但在未来，从经济规律的角度来看，住房市场将放缓，进入非住宅阶段，我们称之为“后开发时代”，住房将不再成为我们日常生活中的主要词汇。为什么会有这样的变化？五个因素发生了变化。

第一，中国人均GDP已经接近65438美元+0，000。世界上经济增长的规律是，人均GDP达到8000美元后，新房供应量会越来越少，主要是二手房。比如在纽约，一套房产三年没卖完是很正常的。纽约每天都有大量的二手房交易，但是新房的增量非常缓慢。欧洲也是如此。经济越增长，新房供应比例越少，交易速度越慢，这是一个规律。

现在很多城市，比如北京、上海，新房和二手房的成交比例早已超过1到1。北京卖五套二手房才能卖出一套新房，这是人均GDP超过8000美元后的状态。

第二，人口增加。在人均GDP超过8000美元之前，所有城市的人口都在增加，北京和上海每年增加40万到50万人。一个城市每年新增40-50万人口。20年后会增加多少人？所以新房有市场。现在所有城市的人口增长率都在下降。北京去年失去了几十万人。当一个城市的人口增速放缓，甚至增量变为零，或者负增长，对新房的需求就会很小。

第三，城市发展的空间结构。以前为什么有些地方房价涨的那么快？因为地铁通了，因为附近小区拆迁，商场建了。现在这种基础设施和空间结构固定了，要修的地铁，要拆的房子都准备好了，快速崛起的机会就少了。比如以前莘庄没有地铁，房价1，000元。过了地铁，3万块。现在不可能再往上走了。现在地铁已经过去了，不可能再建一个了。大的空间结构、基础设施、旧城改造完成后，新房的价值增值会放缓，这很正常。

第四，经济增长。如果一个城市的经济在增长，就业率在提高，个人收入和工资在提高，那么对住房改善的需求就很大。每个人都想改善，这将为新房市场提供一些活力。如果就业率在慢慢下降，失业率在上升，个人收入增速在下降，新房是不可能有很大支撑的。经济周期上行，房价就涨。在经济周期相对下行，个人腰包越来越浅的时候，新房市场缺乏支撑。

第五，心理预期。金融政策带来的心理预期，比如遗产税，如果你给孩子买房，交的税比房子可能增值的多，你会给孩子买房吗？还有房产税。目前方向明确，征收的法律、规范、细节还不完善。如果开始征收呢？

未来，如果前四个因素都不支持上涨，那在你想拿到房子后，就会成为你孩子的负担，会有新的期待。汇率和宏观经济的变化也会影响大家买不买的决定。一般来说，如果税收高，利息高，人民币疲软，人们的买房预期就会差不多。另一方面，如果税收越来越低，利息越来越低，人民币越来越坚挺，我们买房的预期就会增加，因为口袋里的财富在增加。

这五个因素是决定未来住房市场增长、转型还是停止的因素。

从我个人判断，我们总体上进入了一个特别重要的转折点。住宅快速开发和销售的时代已经结束，也就是说，“开发时代”已经结束，我们开始进入“后开发时代”。“开发时代”是住房建设、住房销售、住房购买、住房投资和城市化快速发展的时代。

因此，我们判断2016年之后，中国整个住宅市场将进入一个相对稳定的时代，增量市场将放缓。在很多城市，房价上涨的五个因素中，至少有三四个是没有动力的，这就意味着那里的房价一定是稳定的。这是一个基本判断。

当然，“开发时代”的结束并不意味着我们买不到房子。比如现在一些发达国家人均GDP 6万美元，也有做房子的，但都是在四线以下城市做。在中国，过去20年，住宅公司一直以一线为主，所以未来会从一线退至三四线。一线城市没人管你。在该市完成其住宅开发任务后，其经济发生了转变。

也有人问，买房能赚钱吗？很简单，交易要容易，转手要快，中间环节要少，税收要少。签个字就能买卖，房子交易速度会越来越快，交易会越来越轻松，佣金会少，利息会更低。大家都愿意买卖，这样房价才能上去赚钱。如果我们有一个让交易变得困难，中间环节变得越来越复杂，税收越来越高的制度，那么政策的目的就是让房价不涨。在这种情况下，买房赚钱并不容易。

从1999开始，我们的住房制度也是影响住房市场的一个非常重要的因素。这是什么系统？我们知道，在全世界解决住房问题的体系中，有三种可供借鉴的模式。

一开始我们参考的是美国的制度。1999到2009年，所有的房子都是随意买卖的。福利分房制度取消后，可以很自由的随意买卖。那段时间大家交易都很快，通过自由交易进场也很方便。这块土地是通过分配获得的。

后来2009年到2014，2015，采用了类似新加坡的制度。新加坡80%是政府管理，保证你有房子，但也就50到80平米。只有20%给了市场。新加坡人口不到600万，政府却盖了654.38+0万套房子。新加坡政府通过低价和小户型的方式提供保障。我们国家提出了一些保障措施，比如经济适用房、小户型、公租房等。，也指这种方法。

今天的新加坡很成功，人均GDP 6.5万美元，亚洲第一。老百姓安居乐业，因为54年来政府建了654.38+0万的房子，每个人家里都有房子，而且很便宜。

从2014和2015开始，我们的住房制度进入了一个新的阶段。随着基本住房的解决，现在更加注重保障、福利，甚至是公共福利。为了抑制投资，中央政府提出了类似德国模式的“房住不炒”。

德国50%到60%的人租房子住，剩下的人大概一辈子买一次房。你买房可能会因为套利坐牢，所以他们的房价很稳定。现在，我们正在借鉴德国的一些做法，把不动产的属性、公益的属性、安居乐业的基本属性变成第一属性，而投资增值的属性变成第二属性，甚至被忽视的属性。这样房价就很难再涨了。

而且未来大家交易的流程会越来越复杂，交易中间获得的利益会被政策剔除。比如你买入10000元，卖出50000元，这40000元你可能拿不到全部。这就是“房住不炒”的政策趋势。以后对交易资质的认定会非常严格，房屋交易中间会设置很多审核。交易过程中产生的利益如果分配得当你会得到一点，但是其他方面也会分享。这是未来的趋势。

以上两件事，一是决定未来住房市场是增长、转型还是停止的五个因素，二是国家在解决住房问题时可以选择的三种模式。当这两件事叠加在一起，我们可以看到新房增速放缓，价格稳中有降，未来的交易会越来越复杂，交易速度放缓，交易中间的利益重新分配。所以未来会进入这样一个持续的阶段，会有一个类似德国、新加坡的获取住房的基本制度，同时会有一部分留在市场上让大家交易，但这不是未来房市的主流。

换句话说，我们可以靠一起买房赚钱的时代已经结束了。不是所有人入市购买都能赚钱，也不是所有人用一点钱买房都能赚钱。买房越来越专业了。

编辑|王涛编辑|陈顾问|王书麒