原报道|吴向东华夏幸福780天
吴向东在中国履新已经780多天了。在此期间，外界只在公开场合见过他几次。
去年4月26日，华夏幸福召开2019年度线上业绩会，董事长王和联席董事长兼CEO出席。这也是王和第一次被公开框在一起，虽然他们分别位于南北赛场。
吴向东被视为华夏幸福二股东平安推荐的“代言人”。2018年7月，中国平安入股华夏幸福。2019年2月，吴向东从华润调到中国。此后，华夏幸福南方总部成立，团队成员主要是他和华润其他前部门。华夏幸福南北总部独立运营，据说平时连会议都单独开。
华夏幸福开始在业务层面发生巨变。前几年王要求公司对新工业城要真心实意，但从2019中报开始，公司开始划分为新工业城及相关业务、商业地产及相关业务，后者由南方总部主导。
新业务从一开始就定位于服务平安的战略安排，包括四个领域:大型商业综合体、健康医疗业务、轻资产管理和科学社区。吴向东应该确保新业务与华夏产生化学反应。
在那次业绩会上，华夏幸福管理层也明确表示，2019年商业地产及相关业务将从无到有，计划布局北上广深等八大核心城市，设置足够的资产发展商业地产及相关业务。
吴向东告诉投资者和媒体:“我们希望成为中国最好的商业地产项目，并最终成为最好的商业地产开发商或运营商之一。这是我们的目标。”
华夏幸福为新梦想买单，向开出了年薪3868.93万元的合同，相当于同期王的4.5倍，这也是a股高管的最高薪酬。
但从去年底开始，华夏幸福的资金链问题严重到王转而向政府和平安寻求支持，比如探索引入平安作为基石投资者，华润作为股权投资者。这步棋最后失败了。
今年2月4日，平安集团总经理兼联席CEO谢永林透露，平安已向华夏幸福注资6543.8+08亿元，表内债务360亿元，并计提拨备。3月25日，谢永林被小股东问及对华夏幸福债务的处理时，回应道:
平安未来不会出任何钱，但会不遗余力地支持华夏幸福债务处理方案的设计和救助过程的实施。
和平之风已经改变。
之后，华夏幸福南方总部开始传出骚动。3月底，有消息称，吴向东表示，无论债务，不再正常工作，或将被调到深房企彭锐集团，南方总部也将转移到彭锐。
据媒体最新披露，吴向东加入了位于彭锐的南方总部原华润置地团队，约100人。
更多的变化发生在华夏幸福，而创始人王正在修补债务缺口。他亲自参加了金融债权人会议，检讨并向债权人道歉，并坚定地表示不会逃避债务。廊坊成为化解危机的主战场，他点名表扬“站在廊坊的兄弟”。
据观点地产新媒体报道，华夏幸福2021到期债务仍高达1000亿元，现金流短缺，连利息和工资都发不出来。是目前危机中最大的房企。
在参加完金融债权人会议后，王对廊坊的几千名员工做了一次内部讲话。他说，大家离开都没问题。这是双方自愿的选择，与道德无关。
“你们是职业经理人，我是职业企业家，我们要向对方展示我们的职业素养。”
二
时隔三年，可能仍然觉得王和马明哲是相互欣赏的职业企业家。
2018 10年末，华夏幸福召开了平安入股后的第一次员工大会。据当时媒体报道，王在会上公开谈及此次风险投资入股的原因。他说双方同时在深圳待过，没见过面。马明哲赞赏华夏幸福的执行力和判断力，平安也认可公司的潜力。
但平安会委托华夏幸福派出高管负责日常运营、财务审计和新业务。
而这一变化也预示着平安已经不是单纯的财务投资型二股东，而是对华夏幸福有业务协同的诉求。
此时此刻，市场消息已经流传出两位委托高管的名字:华润置地执行董事吴向东和华润置地CFO于坚。2018，19年2月，于坚和吴向东相继在国内履新，证明市场说的是真的。
工商信息显示，华夏幸福(深圳)运营管理有限公司于2018年2月20日注册成立，注册资本654380亿元。这也是南方总部的工商主体，南北团队“治河”的格局逐渐清晰。
随后半年，公司新增董事长于坚，董事赵嵘、王晓、刘荣、赵薇，监事庞会，均为华润置地前职业经理人。
南方总部团队组建后，已经开始快速扩张，多个项目正在接洽中。例如，2065438+2009年4月底，桂林市政府与吴向东就乐满地杨康文化旅游综合体的建设交换了意见。
7月底，首个旧改项目浮出水面，原华润团队正式成为深圳盐田沙头角田心工业区旧改前期服务商。8月23日，华夏幸福(深圳)城市更新管理有限公司注册成立，正式涉足旧改领域。
同年8月16日，华夏幸福发布公告称，将9个月前刚刚由中铁以57.8亿元受让的北京李泽金融商务区项目，转让给中国平安人寿保险公司，对价仅为58.29亿元。对此，该公司解释称，此次交易是首次尝试在业务中采用管理产出的轻资产模式。
一个月后，南方总部首次亮相土地招拍挂市场，以底价1.1.625万元拿下武汉武昌滨江CBD核心区两块地。这是华夏幸福首个以拿地为起点，覆盖开发建设运营管理全周期的商业综合体。
截至2019年末，华夏幸福已在商业地产及相关业务落地项目，包括北京李泽项目、武汉长江中心项目，有8个旧改项目入选前期服务商，其中深圳和东莞分别占6个和2个。
在2019年度业绩会上，吴向东表示，过去的一年是“积极的预热和工作”，他相信“新模式、新领域、新区域”一定会在2020年全面实施。
“甚至我们觉得应该覆盖(发展)优先级最高的8个城市，对此我还是很有信心的。”
这是吴向东加盟华夏幸福以来，唯一一次与外界的公开沟通。很多时候，他和南方总部的团队就像猎豹一样，悄无声息地寻找和接近猎物。
仅2020年上半年，华夏幸福就新增4个商业综合体项目，中标1个项目提供代理服务，锁定1家前期服务商，包括南京大学校园项目、广州白天鹅池项目。公司强调已基本完成在目标城市的布局。
平安与华夏幸福业务合作的一个比较典型的案例是去年6月5438+10月上半月开工的哈尔滨新区沈哈金融科技城项目。
项目总占地面积约88万平方米，建筑面积约654.38+0.59万平方米。由平安和华夏幸福共同投资200亿元打造，将结合平安的金融产业资源和华夏的产业新城开发运营优势。平安集团总经理兼联席CEO与王、首次同台出席奠基仪式，可见各方重视程度。
三
如果回顾过去25年的职业生涯，吴向东可以选择有代表性的头衔:华润置地董事总经理、董事局主席、万科潜在董事长。
这些头衔已经成为历史，可能会让他更真切地感受到做一个“非常艰难的决定”的负担。
转折点是2018马明哲发出的邀请。当时他是华润集团总经理助理，华润置地执行董事。回到华润后，他逐渐摸到了职业天花板，最终决定转身，在华夏幸福开辟新战场。
根据当时媒体的报道，王最初肯定了的加盟，强调南北总部不能各行其是，并没有强调你中有我的区别。同时，吴向东加盟后，将带领华夏幸福分散风险，对冲风险。
事实上，南方总部开发的商业综合体和旧改，大多与吴向东及其团队在华润置地积累的经验和资源有关，因此需要沉淀大量资金。南方总部在华夏幸福享有非常高的战略地位，尤其是在拿地方面。
即使北方总部加强了产业新城和相关业务储备的管理，南方总部仍然加大了新业务的土地投入。2020年5月9日，华夏幸福董事会审议通过方案，批准公司及子公司5-6月期间土地投资金额不超过220亿元。
其中，5-6月，华夏幸福* * *三次披露拿地情况，共新增22宗地块，成交总金额6543.8+020.53亿元；商业地产及相关业务占12宗，成交金额占11.266亿元，说明南方总部是绝对的拿地力量。
华夏幸福去年业绩公告显示，公司前三季度土地支出6543.8+098.5亿元，同比增加近25亿元；其中，商业地产及相关业务支出达到6543.8+00.203亿元，而产业新城业务支出从6543.8+07.373亿元下降近一半，为96.46亿元。
去年年底，华夏幸福爆发偿债风波，新年面临数千亿到期还款，业务现金流无法覆盖还款需求。目前公司已累计违约372亿元。这时候再看快速扩张的新业务，风险不但没有对冲，反而变成了巨大的吸金兽。
深圳旧改从业者表示，华夏幸福在深圳等地获得了一批旧改，但基本都是前期服务商项目，进度不一，意味着实现价值还需要很长时间。
就连南方总部最早收购的增量项目武汉长江中心，也将是住宅和公寓部分入市最快的节点:2021第三季度。
王在2月2日的内部讲话中，反映TOD轨道交通、医疗服务等业态成效不明显。消耗和占用公司大量资金，考核机制不够完善。
同时，他也直言，一些单位、公司在需要的时候，用各种理由搪塞，就是不来廊坊。
在这份声明发表的六个月前，一些鲜为人知的变化正在发生。南方总部退出固安华宇城房地产开发有限公司，转入廊坊景域房地产开发有限公司，主要是孔雀城品牌的母公司。与此同时，南方总部在公开的土地市场陷入沉寂，廊坊景域地产成为拿地主力。
年底，华夏幸福在廊坊和固安两个商业综合体举行了奠基仪式，王均有出席。
在王内部讲话两天后，中国平安总经理兼联席CEO公开评论称，华夏幸福出现流动性困难和债务危机，主要是宏观经济和政策管制影响了还款、疫情和快速扩张。
谢永林强调，对华夏幸福的540亿元投资只是平安8万亿投资组合中的一个。但没有人会相信，中国的幸福感一旦下降，就无法席卷进来。
在3月25日备受瞩目的平安年度股东大会上，平安管理层也提到，中国发生债务危机后，公司进行了多轮深入反思。
最后一条是，未来对“这些企业”的责任和要求会进一步提升。
华夏幸福在债务危机下积极采取措施瘦身缩表。似乎与平安关系密切的最大董事也有对外资产的独立决策权。据媒体报道，吴向东最初与彭锐集团董事局主席徐航接触，是为了推动南方总部的项目，但在双方深入会谈后，吴向东选择了加入。
如今，南方总部已近一年未公开扩张，而这支被华夏幸福誉为“吴向东领衔的中国商业开发运营第一队”的队伍，越来越多的迹象表明，它将把自己的人才带到彭锐集团。彭锐旗下的彭锐地产发展历史较短，2017年总资产仅为104亿元，相当于华夏幸福同期总资产的1/36。
有人说，吴向东离开，他只是做了一个职业经理人的选择，与道德无关。
然而，他一年前胸有成竹喊出的那句“成为最优秀的商业地产开发商或运营商之一”，到了现实中，却是梦碎的声音。
报道原文|用事实说话，以客观深入的态度记录报道。