合肥的房价是上涨最快的城市吗？
中国房价上涨的背景
在上一篇文章中，我提到了上城和下城的概念(公众号《楼市上的萧艺》和《合肥为什么不放松限购》？背后的逻辑是什么？》)。限购放松后，2015，作为最大的上层城市，一线城市上海和深圳，房价率先上涨。此后，2016，二线城市，二线城市热点，掀起第二波，房价开始上涨。然后今年我们看到下一个城市的三四线城市也实现了较大的涨幅。
对于这种现象，杨红旭先生解释为板块的旋转。就中国目前的国情来说，我觉得有道理。中国的房地产市场从来都是一盘棋，没有一个城市可以孤立存在。一线城市高房价导致资产价格严重高估，必然降低其投资价值，资本会转向性价比更高的二线城市寻找机会。
热点城市限购的时候，资本在恐慌和惯性思维下，转向了更低的三四线城市不限购。就这样，资金逐级下放，最终完成清查。每个环节都有各方的博弈，看似毫无逻辑可言，但仔细分析却是必然的。
2014年认购终止前，我国M2已经连续多年保持12%以上的高增长，这些过剩的货币大部分流向实体，但进入房地产的并不多。但近年来，实体经济持续恶化，GDP增速连年下滑，达到30年来的最低值。
从去年开始，我们听到最多的词，叫资产荒。我觉得对于普通人来说也可以称之为资产“恐慌”。实体经济回报很低，很多创业者不愿意把钱投入再生产。一时间，市场上的基金越来越多，基金价格越来越低。大家都找不到合适的投资渠道。但是，手里的钱越来越贬值，大家都慌了。
随着限购政策的不断放松，央行不断降息和降低RRR，释放了大量流动性。2015年底，中央经济工作会议提出了“去库存”的策略。所有这些因素的叠加，最终造成了2016以来热点城市房价的爆发。
上下城房价比
我们知道一线城市，因为拥有海量的优质资源，吸引了大量的资金，自然推高了房价。如果一线城市没有限购政策和户籍壁垒，房价可能比现在高1倍。从华北最大的限购和最严格的户籍制度来看，房价仍然是大多数二线城市的2-3倍以上，可见国内一线城市的吸引力。
我们知道人口集中在资源型政策城市。资源越多，质量越好。人口集中度越高，你的房价就越高。我之前的文章分析过(公众号“合肥房价上涨紧盯哪个城市？”)，近十年来，上海和南京合肥的房价比基本保持在10: 5: 3。换句话说，合肥的房价一直是南京的60%，南京一直是上海的50%。
为什么南京的房价只能是上海的一半？这就是上城和下城的城市地位不一样，你在整个国家发展中享受的政策地位也不一样。上城和下城的地位一旦确定，它们的房价比大致是确定的，影响这些房价比的唯一因素可能就是国家给你的发展政策。就像深圳，如果没有改革开放，最多可能还是只是一个小村庄，一个不错的地级市。
合肥近十年发展很快，给了更多的政策。其作为城市的地位与日俱增，房价与很多上层城市的差距在缩小。杨红旭预测未来合肥的房价将达到南京的80%，这可能是一个乐观的数据。不知道要多久，但是我觉得合肥和南京的房价差距会逐渐缩小。一线城市控制人口规模后，热点二线城市将成为重点流入地区。我甚至认为，未来10年，热点二线城市会缩小与一线城市的差距。
事实上，合肥正在拉大与省内其他三四线城市的差距(公众号“为什么合肥房价与安徽其他城市差距越来越大？”》)。10年前，合肥的房价和下面的城市基本持平，和第二名只差20%，现在已经到了50%以上。这和安徽省要把合肥做大做强的决心有关。资源政策的过度集中，使得合肥日新月异，城市地位迅速上升。未来五年，我认为合肥与全省第二名的差距很可能达到两倍以上。
房价上涨的主导效应
上下城最直接的表现之一就是引领效应。所谓的带动效应，就是上层城市实现了涨价之后，下层城市才能受益。上海房价上涨后，长三角四小龙南京、合肥也相应上涨，而合肥房价上涨后，周边三四线城市纷纷跟进。
为什么会这样？这是我前面说的城市地位决定的。南京的价格是上海的一半。如果上海不涨价，南京永远不会有所作为。同理，合肥不涨价，下面的三四线城市也很难有大的涨幅。南京的房价不可能涨到上海的水平，芜湖的房价不可能和合肥一样。在投资人眼里，南京的房价只有上海的一半，芜湖的房价永远赶不上合肥。
这个道理也可以推导到合肥市和三县。合肥市区房价只要被限购打压，三县就折腾到天上去，不能超过市区房价。所以我们可以看到，由于不限购，目前三县部分区域的房价甚至超过了合肥市区的警戒线。从投资价值来说，远不如合肥市区(公众号“合肥三县买房”，还是攒够社保1年再在市区买房？》)。
我们知道，投资是有利可图的。价格不涨就没有投资收益，也就是我们说的“买涨不买跌”。我们全国库存的主体在三四线城市。如果三四线城市房价没涨，就没人愿意买单了。但如果二线城市房价不涨，三四线城市房价怎么涨？从某种意义上说，去库存策略的成功与否，直接关系到一线城市的房价能否大幅上涨。
一线城市是国内领先的房地产企业。要打开中国房地产的库存局面，首先要打开龙头城市。我在去年3月的文章中预测，如果热点城市的限购政策不收紧，热钱很难到达三四线城市。于是我们看到去年6月5438+10月，热点城市在房价大幅上涨后集中出台限购措施。当然，一线城市的限购比热点城市更早收紧。
限购的出台，止住了热点城市房价上涨的步伐，但同时也看到投资客的热情被点燃。上层城市房价上涨后，下层城市房价远低于上层城市。再加上我之前说的资金成本低、资产荒等条件，投资人只需要在下一个城市上车就可以了。这是在国家去库存政策中间，短期供不应求，导致三四线城市房价顺势上涨。
人口外流越大，对房价的支撑越大。
我之前的文章分析过(公众号《如何判断合肥周边三四线城市房产的投资价值？)，安徽几个人口外流大的城市，房价却出奇的好，这似乎和我们印象中的逻辑有些不符。众所周知，目前中国人口自由流动的最大障碍是户籍制度，因为户籍绑定了中国人最重要的福利——教育。
我们知道中国人非常重视教育，畸形的高考制度造就了同一个国家不同省份试卷不同的现状，尤其是经济发达地区和内地。江浙沪有700多万人。就算义务教育能在当地上学，大部分孩子还是要回老家高考。但是我们知道江浙沪的高考试卷和安徽的不一样，义务教育阶段的教学内容也会不一样。
这意味着，安徽的农民工要么选择在当地定居，让孩子在江浙上学，要么回老家高考。但事实是，大部分农民工都没有留在这些地区，因为工作不稳定，房价太高，福利待遇没有保障，本地关系不在这里。所以我们看到那么多留守儿童，那么多回乡买房的人。
从2013开始，安徽省外来人口开始回流，四年间有近40万人回流。在此之前，安徽每年净流出人数为-20万。这说明这几年沿海产业在向内陆转移，越来越多的农民工回到安徽找工作。安徽的就业机会比以前多了很多。
在一些人口众多的城市或县城，城市化率很低，农村人口进城的愿望很强烈。这些农村人出去打工后，很多都愿意回家买房，支撑了当地的房地产市场。高收入者选择地级市，低收入者选择县城，部分高收入者可能直接在省会合肥买房(公众号“限购后，在合肥三县买房，还是在安徽三线买房？”
所以大部分在发达地区工作的安徽人还是愿意回老家买工资相对高于家乡的房子，这是人口流出地区房价大幅上涨的原因。安徽是人口流出大省，但合肥房价更有支撑。不过，我对皖南人口流出量少的城市房价不是很看好。(搜索公众号“”，更多合肥楼市真相会出现在你面前)
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