澳大利亚房价走势综合分析
在另一个极端，澳大利亚储备银行(RBA)助理行长马尔科姆·埃迪(Malcolm Edey)在去年6月表示，房价的上涨只是一次性的上涨，这是由金融自由化和向低通胀时期的过渡引起的，低通胀时期在65，438+00年前基本结束，随后是澳大利亚房价比收入更稳定的时期。
无论如何，一个被广泛接受的观点是，澳大利亚的房价相对较高，尤其是悉尼和墨尔本。
我们来具体分析一下:
首先，从宏观政策的角度来看
一是成熟的房地产管理体系。
澳洲房地产市场拥有超过180年的运营经验，全程完善成熟的房地产管理模式和法律保障体系。同时澳洲的土地是私有的，房产有永久产权，买房首付只有10%。买房过程中没有房产税、遗产税，租房也有严格的法律保障。
第二，放宽移民政策。
随着澳洲移民条件的放宽，移民潮持续而来。500万投资移民签证最新数据显示，截至20165438+2004年10月30日，澳大利亚移民局* * *共收到1908份投资移民申请，其中1357份为正式签证申请，91%来自中国。
第三，宽松的货币政策。
目前澳洲除了低息贷款环境外，澳元对人民币的汇率也处于低位，大大降低了澳洲移民和置业的成本。
第四，基础设施建设规模扩大，为当地经济加速增长奠定了基础。比如墨尔本的“计划墨尔本”(Plan Melbourne)——到2050年，墨尔本大都市将建成6个新的就业集聚区，创造大量的商场和写字楼，为当地带来可观的就业前景；再比如新州政府最近公布的200亿基建计划“重建新州”，将为西悉尼居民提供与悉尼北部和西北部就业中心的直接联系。基础设施的大改善将促进当地经济和就业的快速发展，吸引更多的人口，进一步增强对住房的刚性需求。
综合宏观政策等因素，楼市将直接或间接利好，从而推动市场预期，加速房价上涨。从需求、销售、城市表现来看，与宏观经济走势基本一致。
第二，从需求变量来看
澳大利亚幅员辽阔，世界排名第六，但70%的土地处于干旱或半干旱地带，中部大部分地区不宜居住。人口主要集中在沿海地区，如悉尼、墨尔本、布里斯班等省会城市。另一方面，作为移民大国，澳大利亚人口增长迅速，对澳大利亚房地产销售和租赁构成了有力支撑。经济合作与发展组织(OECD)的最新数据显示，2012年至2013年间，宣誓成为澳大利亚公民的人数增长了46.6%，创下6年来的新高。据澳大利亚国家住房供应委员会预测，到2031年，澳大利亚将迎来人口增长的婴儿潮高峰，住房需求将比供给高出66.3万套。在澳大利亚人口膨胀、住房建造率低的形势下，住房供不应求，房价还会继续上涨。
第三，从实际销售来看
RP Data的数据显示，在2013-2014财年，澳洲别墅的销售额跃升了10%，达到348670，而公寓的销售额也增长了8.6%，达到135330。别墅的销售数据是2007-08年世界经济危机以来最高的，公寓的销售也是四年来最高的。近年来，通过澳新咨询购买澳洲房产的客户数量和购买量也大幅增长。房屋销量大增，去化步伐明显加快。客观来说，房价还会继续高。
第四，从澳大利亚首都城市房价指数来看，
根据RP Data的统计，从2013年6月到2014年6月，澳洲8个首府城市的房价中值上涨了8.9%，其中悉尼的房价中值上涨了13.1%，依然是澳洲楼市最强劲的表现。考虑到澳洲各大银行利率处于历史低位，进入房地产市场的资金流更加充裕，使得价格涨幅继续扩大。
抵押贷款公司Home Loan Experts的分析报告发现，未来十年，澳大利亚所有州首府的房价中值将超过654.38+0万澳元，到2024年，悉尼的房价中值有望达到654.38+0.824万澳元。墨尔本第二贵，房产中间价将达到654.38+0.36万元。
从以上四个方面的分析可以发现，澳洲房价上涨是一个积极的结果。投资澳洲房产不要有投机的心跳，应该是中长期投资，效果更好。与其他国家相比，澳大利亚房地产市场的收入更加稳定。就目前澳洲房价而言，未来仍有上涨空间。如果想投资澳洲房产，可以根据自身条件做出合理的判断。
(以上回答发布于2015-09-17。请以目前实际购房政策为准。)
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