2010-2014年海口房地产政策变化分析

随着海南岛国际旅游岛的开埠建设等利好的刺激，作为海南省首府的海口市，其房价自然保持了高位的增长率。

然而，自2010年伊始，受国家对房地产及房价陆陆续续采取了各种调控与新政。近期，海口房价趋于平稳。但由于海口特殊的地理位置和环境优势，海口楼市发展空间仍不小。

整个2010 年，海口市房价同比上涨35.5%，位列全国第二。如此飙升的房价，不禁让人悚然而惊。

2011年伊始，房价变化莫测，连专家也无法断言房价是涨还是跌。而从近期海口楼市来看，很多楼盘早已开始了策略性降价。2011年4月，海南全省商品房仅售出3246套，环比下降52.1%，而让人玩味的是，该现象一直维持了较长的一段时间，这不禁让人忧虑：海南的房价会不会暴跌？

时间进入2014年，海口房价究竟何去何从？据权威分析：

一、“其实相对国内其他城市来说，海南楼市、海口楼市远未出现接近饱和的趋势。”海南地方经济水平不高，本岛居民的收入不高，消费能力有限，以岛外市场为主的资源导向型地产开发带来的高房价，更挤压了海南常住型本岛居民的住房需求。很多开发商在拿地的时候就把目标购房者定位为外地高端购房者，随着国际旅游岛的建设，外地购房者会越来越多。所以从长期来看，海口楼市仍是供不应求的状态，海口的房价仍会上涨。

二、从供给方面来分析，土地市场的政府垄断和住房市场的开发商垄断造成房地产市场的供给相对不足。于是哪个开发商获得了土地也就获得了高利润。房地产的高度异质性、不易腐性决定了房地产商可以通过自主定价、囤积房地产来决定房地产的供应量。又由于房地产本身就属于缺乏需求弹性的商品，房地产商可凭借其在市场的垄断地位,通过诸如圈地囤地、延缓开发、捂盘惜售、虚假交易等措施，人为制造房地产商品的供应紧张，形成供不应求的局面，以此来获取暴利。

三、从需求方面来分析，自住需求和投资需求的双重过热进一步推动了房价的上涨。随着经济的快速增长，国民收入水平的不断提高，城市化进程加快，一些因房屋拆迁而急需购房的消费者自住需求旺盛。而另一方面，因为房价的暴涨，房地产保值增值的功能，投资房地产越来越有利可图。于是，随着金融信贷的发展，越来越多的资金流入房地产业，投资需求一路上涨，进一步推动了房价的上涨。

房地产区别于其他普通商品的一项最主要的性质为房地产是不易腐品，即使房地产不能马上销售，所有者也可以待价而沽,损失的只是保管费用和占压资金的利息，而比较它的预期收益来说,成本是较低的。于是房地产商就可以保存大量的存货，放到下一期再卖，房地产的价格不必“市场出清”。同时房地产可以在未来继续出售，也可以不断地反复买卖，从而决定了房地产投资和消费的双重性。消费属于正常需求而投资并不是真正的消费，而是为了转手出售以赚取买卖差额。从而对房地产未来价格的预期就会强烈地影响房地产当前的销售和价格。房地产商往往也正是利用这一点，炒高房地产的价格预期，造成房地产价格“越炒越高”，远远高于“市场出清”价格。

由于海南特殊的地理位置和环境优势，海口楼市发展空间也不小。虽然政府对房价的飙涨采取了“遏制房价过快上涨”的政策。但国家是要求房价继续上涨的，只是不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。目前国家超发了那么多货币，只能靠楼市和股市这两个蓄水池来吸收，不让房价涨，也不让物价涨，资金出逃只会冲击实体经济，造成通货膨胀，物价飞涨。到底是保房价还是保民生是个难题，所以海口市未来的房价应该会保持在一个理性的增长空间内而绝不可能一味的跌下去。

具体数据请参考本人上传的附件：海口房地产月报（部分）