首批上市房地产投资信托基金的表现

自2021于6月21日上市以来，首批公募REITs已经运行了两个多月。从基础资产来看，9只REITs均精选优质基础资产。估值方面，前九单按收益法增值不同，在认购期受到投资者追捧。从上市两个月的表现来看，首日价格涨幅较高，但首日之后逐渐企稳；同时，首日交易较为活跃，但首日之后流动性明显下降。总体来看，首批REITs启动顺利。但也面临着二级市场交易不活跃、融资效率低、融资流程复杂等问题。

1.从资产类型来看，9只REITs的基础资产包括产业园区、高速公路、仓储物流、污染治理，其中3只REITs、2只REITs、2只REITs，均为优质基建项目。不同的资产类型有不同的收入来源。园区主要产业包括租金和物业管理费。高速公路主要是过路费；存储的主要来源是租金和物业管理费收入；污染治理项目主要来源于污水处理或垃圾处理服务费。

2.从资产性质看，9只REITs的基础资产分为产权和特许经营权。两条高速公路(沪杭甬高速、广州广河)和两条单项治污(首钢生物质、首创水务)为特许经营权；其他工业园区和仓储物流资产都是产权。一般来说，房产资产除了固定的租金收入外，还可以获得资产升值带来的收益；特许经营主要来源于经营期内的净经营现金流。

3.从管理人的角度来看，目前法律要求公募基金承担主要管理责任。但由于缺乏运营经验，第一批项目经理聘请了外部机构，即与原业主相关的运营机构。管理费的收取不同于普通的公募基金。除了固定部分，还有浮动收益。以招商蛇口REITs为例，固定部分每年按基金资产净值的0.15%收取，浮动部分按当年可分配金额的3.5%收取。从募集规模来看，9只REITs***募集31.4亿元，平均每单约35亿元。

4.从发行价看，公募REITs采取类似IPO的询价制度，由网下机构询价确定。如招商蛇口REITs收到51网下投资者管理的116配售对象报价信息，报价区间为2.1元/股至2.42元/股，最终认购价格为2.31元/股。