小产权房野蛮生长，纠纷频发，如何整治，考验政府智慧
自然资源部再次为小产权房定调，违法用地不能通过登记合法化。
●小产权房因成本低、价格低而受欢迎，但与现行法律相悖。如何正确看待和处理小产权房问题，已经成为考验各级政府管理智慧和执政能力的迫切问题。
●购买小产权房会带来一些后续的法律纠纷，如施工质量、消防安全、售后维修、物业管理难以保障，存在违建和烂尾风险，无法办理抵押贷款，无权转让、继承、处分、拆除收益等。
解决小产权房问题，基本上要进一步推进集体土地改革，让集体土地使用权像国有土地一样进入市场，同地同权，在同等基础上公平竞争。
□本报记者汪洋
□本报见习记者白楚轩
近日，自然资源部发布《关于加快推进宅基地和集体建设用地使用权登记工作的通知》称，在工作过程中，不得登记乱占耕地的房屋，不得建设违反生态保护红线控制要求的房屋，不得登记城镇居民非法购买宅基地和小产权房，不得通过登记使非法用地合法化。
这个“官方公告”彻底让很多买了小产权房的购房者大失所望。
“小产权房”其实不是一个法律概念，而是一个约定俗成的称谓。通常指建在农民集体土地上的房屋，不缴纳土地出让金，其产权证也不是国家房管部门颁发的，所以有时被称为“乡镇产权”。
比如，根据研究院的一个数据，全国所有城镇包括小产权房在内的住房面积为298亿平方米，其中小产权房面积为73亿平方米，占比24%，仅次于商品房面积，占比38%。
接受《法制日报》记者采访的专家认为，在普通商品房价格居高不下的今天，小产权房因其成本低、价格低而受欢迎，但与现行法律相悖。但小产权房项目如果拆迁，不仅浪费资源，还会激化矛盾。如何正确看待和处理小产权房问题，已经成为考验各级政府管理智慧和执政能力的迫切问题。
小产权房的野蛮生长
法律纠纷很常见。
因为儿子要结婚，陕西安的孔女士经人介绍，在安昆明路明静新城小区买了一套128平米的房子，总价只要53万。因为是小产权房，价格便宜，孔女士没怎么考虑就买了。后来孔女士去售楼部拿钥匙，却得知房子同时卖给了别人。
Xi安的另一个小产权房也发生了纠纷。
Xi沣东新城三桥街道办事处洪光路社区何家村贝加花园有一套小产权房。因为小区没有五证，供水公司无法接通管道，所以一直用黑井水。购房者对此颇有微词。
《法制日报》记者梳理公开资料发现，类似场景在全国多地已经上演。
房价的长期快速上涨，远远超过了当地普通职工的收入水平。当经济适用房和廉租房不能满足住房需求时，小产权房如雨后春笋般出现。但小产权房的买卖、确权、征收等纠纷时常发生。
2019，11，深圳市龙华区法院开庭审理了一起侵权责任纠纷案。选择小产权房的陈某要求非法占有房屋的石某腾退房屋并进行侵权赔偿。经审理，因陈某无证据证明其合法享有涉案财物的产权，且无证据证明其实际占有、使用该财物，法院最终裁定驳回陈某的诉讼请求。
事实上，在政策层面，有关部门一直维持对非法小产权房的界定。
从1999到现在，有关部门一再申请，集体土地不得用于商品房开发，城镇居民不得购买宅基地、农民住宅或农村小产权房，要求各地坚决制止，依法严肃查处。
但是小产权房并没有因为政策的高压而被放下，反而各地的小产权房规模越来越大。
在北京市人大常委会立法咨询专家胡公群看来，小产权房的长期禁止反映了中国房地产市场的一种扭曲状态，这种扭曲状态无法自圆其说。目前一些城市的房价已经完全脱离了居民的真实购买力，导致人们对合法建筑望而却步。因此，价格远低于商品房的非法小产权房成为部分低收入群体的无奈选择。
据知情人透露，虽然国务院住建部门多次要求各级地方政府加快处理小产权房问题。因为小产权房很大一部分是乡镇政府组织开发，基层政府参与，处理起来也很困难。没有基层政府的默许，小产权房的开发、建设、交易、转让都不会这么顺利。
北京律师肖东平表示，很多人私下买卖小产权房，但买卖双方签订的合同根本不算数，甚至很难提起诉讼。购买小产权房除了得不到法律保障，还会带来一些后续的法律纠纷，比如建筑质量、消防安全、售后维修、物业管理等。存在违法建设和未完成业务的风险；无法申请抵押贷款；无权转让、继承、处置或转移收益。
“转正”的传闻此起彼伏。
“非法”的定义至今未变。
据媒体报道，深圳、东莞、北京的小产权房总数占全国的60%以上。
对于大多数买了小产权房的人来说，总是希望小产权房能尽快“转正”。
事实上，“小产权房转正”的传说一波接一波，到头来都是天方夜谭。
2013 165438+10月12党的十八届三中全会审议通过了《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称决定)。《决定》指出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁和投资，实行与国有土地同等入市、同等权利、同等价格。
此后，小产权房有望“转正”的消息引起社会广泛关注。但后来的事实证明，这是对决定的误解。
安徽财经大学法学教授张认为，尽管《决定》明确了农村集体土地允许出售、出租或投资，但这并不意味着“产权房转正”的曙光已经出现。因为根据上述《决定》，只有经营性用地可以交易，更多的小产权房是农村宅基地，不是经营性用地。
2017年8月28日，国土资源部、住建部公布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，决定在全国首批13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
集体建设用地建设租赁住房试点，被一些人视为小产权房“转正”的信号。
但实际上，两部门的试点方案说得很清楚，利用集体建设用地建设的租赁住房，需要办理项目审批手续，完善集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、整体布局、统一管理，统一相关建设标准。整套程序和商品房开发建设差不多。
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，新土地管理法于2020年6月65438+10月1日起施行。
新土地管理法删除了原法第四十三条中“任何单位和个人需要使用土地，必须使用国有土地进行建设”的规定，打破了农村集体建设用地入市的法律障碍。
被解读为国家自愿放弃对土地交易一级市场的绝对垄断，在中国不存在“大产权房”和“小产权房”的区别，小产权房问题就解决了。
现在，在自然资源部5月14日发布的《关于加快推进宅基地和集体建设用地使用权登记工作的通知》中，重申小产权房不能通过登记使违法用地合法化。
于是，购房者买小产权房的幻想彻底破灭。
同地同权公平竞争。
违法行为不能免责。
近两年，拆除整治违章建筑的风暴席卷全国。城市干净多了，明亮多了，很多集贸市场都拆了，街上也没有私人建筑了。
但是对于小产权房的改造，除了一些山区的小别墅，大量市区的小产权房并没有动。
在中南财经政法大学教授郭泽强看来，小产权房问题已经到了非解决不可的地步。解决小产权房问题，既要尊重法律，也要照顾历史和现实。也要面对中国房地产市场和土地制度的未来，要有大智慧和大格局，而不是重复过去那种刺耳无用的老调。从技术角度讲，只会解决“存量”，不会产生新的“增量”。通过补办相关手续，这些“违章建筑”将正式进入主流住房体系。
《法制日报》记者了解到，补缴土地出让金，解决小产权房历史遗留问题，并非没有先例。
日前，在南京大型小产权房项目多彩星城小区，多名业主被告知可以变更购房合同，办理银行按揭手续。由于项目开盘建设时土地性质为集体土地，这也意味着小产权房成功“转正”。
中国政法大学房地产与金融研究中心执行主任Xi治国认为，解决小产权房问题，需要进一步推进集体土地的改革，让集体土地的使用权进入市场，让它和国有土地在同样的基础上公平竞争，这样小产权房的基础就不存在了。
事实上，新土地管理法已经允许集体建设用地使用权流转。Xi志国建议，下一步应进一步完善集体土地使用权流转，彻底解决小产权房问题。
对于已经建成的小产权房，Xi志国主张区别对待。
“对严重违法，未办理相应审批手续，以集体农用地为基础将农用地转为建设用地的，必须从严处理，即必须通过拆除和恢复原土地的方式予以纠正，决不能合法化。否则，不仅严重违反国家保护耕地的基本政策，还会使法律形同虚设，失去法律的权威。”Xi治国说，“对于那些符合国家总体建设规划，使用建设用地的小产权房，要在符合新土地管理法的条件下合法化，并进行相应的产权登记。但由于其在施工过程中的行为违法，不能免责，仍应通过行政处罚予以处罚。”