对房价的历史猜测

虚火满满的杭州二手楼市，已经进入量价齐跌的下行通道。预计8月份的成交量会比4个月前减少一半，很多大户型业主会开始降价百万，热门小区价格会下降30%。

杭州楼市在2015年触底后，从2016年开始，已经度过了长达5年的“慢牛期”，杭州的牛市周期已经远远超出了北上广深。

安居客数据显示，杭州平均房价从2006年的2065438+65438+10月的17271元/平方米，涨到今年8月的31667元/平方米。中国房价报价网显示，杭州住宅平均单价已经从2017年初的2万，达到了近3.8万元/平方米。得益于城市规划的概念，一些热点的增加更是惊人。

疯狂抢人，大量卖地，二手货严重倒挂，导致“创新”和谋取暴利的氛围充斥整个城市。曾经的网络名人电商城，和深圳一样被贴上了“炒房之城”的标签。

“8.5调控新政”出台后，“万人摇”消失，二手房价格走低，杭州楼市正在回归正轨。

二手房"逃离屋顶"的时刻提前到来。

“很多杭州人认为，亚运会是楼市逃离顶部的最后机会。没想到这一刻会提前到来。”去年在杭州买房的新杭州人牛伟告诉第一财经。

“8.5楼市新政”出台后，杭州约30%的房票报废，随后2万多套新房集中入市，让膨胀的二手房市场雪上加霜。最后，一些业主忍不住开始降价。

新政颁布第一天，杭州二手房就有711套之多，涨幅超过4倍。降价卖不出去，已经成为杭州二手楼市的常态。

在杭州最有价值、最受欢迎的板块钱江新城，近一个月来不少豪宅开始降价。

“我有一套房子，总价31.5万。上周业主降价654，38+0万；还有一套房子1550万，调控五天降了50万。这几套房子最近一个月才看到个位数，基本没有成交意向。”杭州钱江新城一家中介门店的经纪人告诉第一财经。

热点板块钱江世纪城，受亚运概念加持，红盘不断，但二手房也进入下行通道。“有一套900多万的房子，业主一直在努力降价，降了654.38+万，涨了5万，但新政后降了20万。最近一个月，看了很多0的房子，我们也会打电话劝说业主降价。”钱江世纪城的一位中介说。

从杭州二手房过往成交历史来看，月成交量达到1.2万套，为历史高位，6000套为低位。这样的大起大落，不到半年就在杭州市场上演了。

今年3月，由于6月5438-2月的一轮楼市“创新”中大量购房者失败，杭州二手房市场迎来一波高潮，当月成交11500多套，4月成交10029套，但此后一直下滑。

5月杭州二手房成交量跌破1万套，为9013套；6月份只有8000多套成交；7月份实现四连降，仅6314套。8月前三周跌势加剧，预计全月大概率跌破6000套，也比去年同期下降40%左右。

4-8月，杭州二手房市场成交量“腰斩”，上一次月成交量跌破6000套还是在3年前。

当初大部分业主都是惜售，市场上降价的房子很少。到了7月，由于对调控政策的预判，杭州各区域降价小区数量已经超过涨价小区，降价趋势非常明显。

中国房价网数据显示，今年7月，杭州13区县中，平均单价上涨的只有4个区，9个区全部下跌，最高环比跌幅接近7%。

据杭州当地媒体报道，降幅最大的小区为滨江区缤纷西苑，降幅为30.71%。杭州主城区大户型二手房降价并非个例。西部文鼎花园、拱墅合景天峦二手房降价1万以上。

“房子是近几年杭城最热的话题，但我们当然不认为房价能一直涨下去。从以往的经验来看，很多城市举办大型运动会后，房价都会下跌。”牛伟说。

在一些市民看来，过去几年一些热点的增加尤其惊人。钱江新城，5年前单价4万左右，现在挂牌价普遍超过654.38+万元/平方米；钱江世纪城，借着亚运会的东风，从2065，438+06的2到3万的价格涨到现在的二手挂牌价8到9万；未来科技城从2.5万元涨到6万元；近五年来，不限购的临安均价从7000元/平方米涨到现在的均价2万元，房价翻了三倍。

“希望杭州的房价降下来。现在很多板块的二手房价格都是虚高的，根本不合理。这一次新的楼市调控政策终于不玩虚的了，真的让杭州楼市火了下来。”在国企工作了十几年的杨曼在杭买了两套房，手里没有房票。她认为，膨胀的二手房价格对打算置换的市民不利。

红市“创新”的信念正在动摇。

杭州楼市有个流行词——红盘。

不是地段好，质量好，也不是开发商的品牌名，所以可以称之为“红盘”。在杭州买房，要学会区分红盘、假红盘、粉盘、鸡肋盘。红色，代表热度，即参与新斗的人数是否远超预期。如果几万人登记，房产就稳稳地在红盘范畴内。

杭州第一个“万人摇”红盘是良渚的融信蓝天。当时刚实行冻结资本，浩浩荡荡的彩票大军挤满了杭州各大银行。后来杭州人习惯了这种现象。

红盘背后，往往是盘内一套二手房的严重倒挂。有多严重？很多杭州人认为，只要买了新的红红火火的房子，账面财富就增加了几百万甚至上千万，比起上班挣钱，这才是真正的“躺赢”。还有很多外地人把户口迁到杭州，就是为了赚一笔楼市新红利。

比如核心板块钱江新城，一二手房最高价差达到6万元/平方米，新房限价7万元/平方米，部分板块二手房单价高达12万元或30万元。对于购房者来说，“买一套赚一套”的心理预期强烈。

因此，虽然广州、广州、深圳、苏州、南京都出现了楼市周期性波动，但自2065438+2008年4月开始实施购房摇号的杭州，楼市热度却持久不减。

5%以下甚至1%以下的中签率，也让很多急于买房的买家流向了二手房市场。板块内的二手房因为新房难买而持续涨价，新房因为二手房房价上涨而更受欢迎、更快融化。

如今，随着二手房市场量价齐跌，红盘倒挂的神话也随之破灭。

“8·5新政”后，市场预期较高的“亚运村三兄弟”4300多套房源一次性入市。按照杭州奥体板块二手倒挂差价，不管摇到哪一套，都能“赚”个三五百万。结果红盘“褪色”，最终报名情况略显冷淡。已报名的绿城桂冠东方首批房源整体中签率高达15.2%，既没有触发限售，也没有触发社保。

“有幸摇到绿城亚运村第一批大单位，但最后还是放弃了。”在一个杭州本地买家群里，网友“萧艾”告诉第一财经。

萧艾说，亚运村的大户型住房非常好，但他的预算不够。摇号后，他一度想找亲朋好友合作买房，结果被拒绝了。“这在以前是很难想象的，现在每个人都害怕从一个很高的位置上接管。第一，他不看好虚高的二手房的市场前景。第二，杭州的贷款利率也很高，超过6.2%。”

杭州人可以参考的一个城市是深圳。一年多前，深圳出现了严重的一手二手倒挂和“万人摇”现象。严厉调控后，深圳二手楼市被冻结。

“最近有消息说，杭州可能也会学习深圳，出台二手房指导价，这对虚高的房价是一大杀手锏。”萧艾说。

今年3月，杭州开始控制二手房房价，要求中介机构不得接受和发布挂牌价明显高于合理成交价的房源信息。所有二手房必须通过官方二手房备案系统才能上市。这被称为二手房价格控制的“杭州模式”，比深圳模式温和一点，但更严格的调控是否在路上还很难说。

第一个卖地的城市

五年前，作为网络名人中的电商之城，新兴科技企业众多，房价低于一线城市，杭州被很多青年才俊视为友好的安家之地。

如今，经过疯狂抢人、大量卖地、调整区划等一系列“精准”操作，杭州楼市保持了长期的慢热。一次又一次的楼市“千人千面摇”，数千万元的“炒房”暴利，热土拍卖，让杭州短期内难以撕下“炒房城市”的标签。

从2017开始，杭州开始引领新一线城市的人争夺战，不断放宽落户条件。到2019，只要求大专以上学历的人来杭州工作落户。

到2020年，杭州常住人口将达到11.94万，比2010多324万。这三百多万人大部分是2017之后涌入杭州的。

从2011-2014年，杭州常住人口年增量分别只有3.76万、6.4万、4.2万、4.8万、6.5438+02.6万。

据杭州市发改委统计，最近5年，杭州平均新增人口55万！人口的突然涌入造成了短期楼市供不应求的局面，杭州二手房房价暴涨也符合人口增长周期。

杭州在吸入人口的同时，已经开始大量卖地。2018，杭州卖地，收2440亿，超过广州，广州，深圳。2065438+2009年，出让土地2840亿元，再次位居全国第一；2020年卖地收入2500亿，仅次于上海，是深圳的5倍。今年上半年卖地收入超过2000亿，全国第一。

随着大规模的土地出让，杭州调整区划，扩大城市面积，钱江新城、钱江世纪城、未来科技城、钱塘新区、奥体中心、城西科技走廊、杭州云城等各个板块崛起。一方面，基础设施建设水平大幅提升，城市布局趋于合理；另一方面，很多热点板块的房价被炒得虚高。

今年5月，杭州首次集中供地，创下全国第一的纪录。44宗土地达到最高价，多个板块再创新高，但这可能是杭州土拍最后的疯狂。

杭州地价这么高，本地房企受不了。杜松股份宁愿损失5000万存款也不退。本土房企“老大哥”滨江公开向投资者抱怨，拿地利润率只有1%-2%，有外地房企算下来亏损超过10%。

曾经房价相对友好的杭州，变成了一个到处炒作楼市概念的城市。甚至去年蚂蚁集团筹备A、h股上市，成为未来科技城楼市炒作的理由。由此，蚂蚁上市之路被打断，杭州楼市如今终于迎来拐点。

最新消息是，杭州重新发布了第二批宅基地集中出让公告，未来不超过15%溢价。