“3.30”新政深圳楼市暴涨的源头？

“3.30”新政具体内容是指:2015年3月30日下午4点58分，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付款比例调整为不低于40%。之前谁也没想到政府会用这么大的力度来刺激楼市。仅10分钟后，中华人民共和国财政部、国家税务总局联合发布消息，称从31年3月起，将个人住房转让免征营业税期限由5年以上(含5年)下调至2年以上(含2年)。

为什么是深圳？

北上广深四大一线城市中，尤为引人注目的是深圳楼市的疯狂上涨。

4月底以来，深圳楼市急剧升温。开发商纷纷入市，购房者争相抢占先机。楼市量价齐涨。涨幅最高的深圳南山区房价同比上涨85%。旺盛的需求和飞涨的价格也引发了二手房业主的频繁违约，毁约的情况不断增多，甚至引发诉讼纠纷。

根据市场机构柯睿的数据，自今年3月以来，深圳一手住宅价格已连续三个月领涨。尤其是5月份，深圳一手房价格指数环比上涨2.21%，二手房价格指数环比上涨0.53%。二手房市场* * *成交13378套，环比上涨28%，同比上涨181%，创下2013年3月以来的新高，接近2010年楼市调控前的峰值。事实上，自2014以来，楼市“9？自“30条”政策开始以来，深圳的房价已经上涨了8个月。深圳楼市短时间疯狂，一时间“房价暴涨、业主涨价、日光盘再现”等新闻频频见诸报端。

"3?“30条”新政出台不到三个月，深圳部分重点区域二手房价格涨幅已经超过50%。

是什么促成了深圳楼市的行情暴涨？

行业分析师认为，首先是需求激增。楼市新政的密集出台，给了购房者“买入”的信号，后市房价上涨的预期和“自住+增值”资产配置的考虑，导致了购房者行为的聚集效应，集中在市场上。

其次，土地稀缺。相比北上广，深圳是土地稀缺最严重的一线城市。由于土地总量原因，住宅土地市场常年处于“零供应、零成交”状态，城市住房供应主要依靠旧城改造的“城市更新”模式。土地的短缺传导到房市，最终导致房源供应的短缺，所以深圳市场短期内“供小于求”的情况比其他一线城市尤其糟糕。在需求大幅增加的情况下，供应一时难以跟上，是支撑深圳楼市高价的重要因素。从中长期来看，土地资源日益短缺导致的供需失衡仍将是深圳楼市进一步上涨的主要动力。

相比深圳，北上广三个一线城市也在限购政策的大背景下，但供需结构相对均衡。从库存去化周期来看，到5月底，深圳商品房库存只够卖6个月左右，而上海、北京商品房的股市去化周期为11到15个月。

投资者再次出手了。"3?“30条”新政出台后，首付比例下调，降低了投资者入市门槛，增加了投资需求。虽然深圳限购没有松绑，但投资者还是可以曲线入市。一些没有购买资格的外地投资者，通过深圳的亲戚朋友购买。也有通过假离婚，以公司名义买房来规避限购政策的。

三四线城市:去库存压力巨大。

虽然“3？“30条”新政后，一线城市楼市出现全面回暖，但政策刺激对基本面较好的城市有正面影响，对供大于求的城市提振作用有限。”3?“30条”新政对不同城市的影响明显不同，市场供需基本面堪忧的三四线城市对政策的反应相对冷淡，这说明三四线城市成交量持续下滑。

城市之间的市场分化明显，全国一二线城市和三四线城市分割的房地产市场出现了两种完全不同的走势。

据测算，4月份一线城市新建商品住宅价格平均上涨1%，二三线城市新建商品住宅价格平均下降0.1%和0.3%。业内解读，很多三四线城市的房地产市场早已饱和，房价涨幅已经透支。

三四线城市大多面临着大量的库存，再加上经济发展、公共资源、产业布局、人口和政策效应等等的不平衡，城镇化的压力是巨大的。有效化解房地产库存，不仅需要政策的支持，更需要这些城市大力发展区域经济，留住有消费能力的人口。同时，地方政府要因地制宜，从需求角度引导房地产业发展。

(以上回答发布于2015-12-28，现行相关购房政策应以实际情况为准。)

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