中国房地产市场发展探讨？可以从以下角度分析:(1)中国房地产市场的发展；(2)房地产

序

房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的80%以上。房地产开发行业是一个竞争性行业，需要大量的资金，占用大量的资源，并且涉及到社会上非常敏感的住房问题。分析中国房地产企业的发展趋势，对促进房地产业乃至整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都具有重要意义。

1，研究概述

1.1中国房地产发展史

中国的房地产业曾经在计划经济时代销声匿迹，取而代之的是福利单位住房供应制度。自20世纪80年代房地产业重新崛起和90年代快速发展以来，中国的住房分配和供应体系发生了根本性的变化，中国的房地产开发投资也迅速发展。据统计，自1992以来，我国房地产开发投资超过5万亿元，年均增速超过20%；城镇人均居住面积从1992前的8平方米增加到现在的20平方米。

上世纪80年代之前，没有人公开把房地产当成商品，更没有人把它当成商品来买卖。自然不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的推动下，房地产业这个价值上亿的巨大商品开始流通。80年代的中国。

房地产业是形成和发展的初始阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性明确。20世纪90年代，党和政府从理论和实践上为房地产业的发展制定了政策依据。1991年4月，中共中央在制定国民经济和社会发展十年计划和第八个五年计划的建设中，要求“城市住房建设要保持合理的规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住房商品化的进程”。经济体制改革的进一步深化有力地促进了房地产业的快速发展。中国房地产业已经到了商品经济的第二次高潮。其重要标志是房地产业在整个经济发展中的地位、作用和意义凸显。历史进入了一个新的世纪。随着西部大开发的加快和中国加入世贸组织后投资环境和法律与国际惯例的接轨，外国公司和企业将更大规模地进入中国，特别是外资机构，这将有助于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产开发的第三次高潮已经到来。

形势喜人，但问题多，困难大。房地产开发具有资金密集、生产周期长的特点，这决定了其规模经营的性质。然而，中国的房地产企业大多是分散的，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各种开发企业的情况也不平衡。总的来说，东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前经济形势的快速发展和人民群众日益增长的物质需求和要求。

目前，我国房地产业已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，我国房地产企业数量已达3万多家，房地产行业从业人员超过10万人，涌现出一大批优秀的房地产项目和高素质的房地产开发、运营、管理人才。在房地产开发行业之外，近十年来，逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介行业和以楼宇、住宅区为主要业务的物业管理行业，从而形成了我国房地产行业较为完整的产业框架体系。房地产行业在全国各地蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产商业模式，包括成功的房地产开发、成功的中介经纪和成功的物业管理。

1.2研究房地产企业发展趋势的意义

房地产业作为新的经济增长点和国民经济的支柱产业，在新世纪将面临前所未有的机遇和挑战。

一方面，个人消费者成为中国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系和消费需求不断变化，造成国内房地产企业竞争加剧。

使整个行业迅速从“暴利时代”转向“微利时代”，利润水平回归价值，市场逐步走向规范；另一方面，加入WTO后，海外资本和开发商进入中国房地产行业的成本大大降低，这将导致海外开发商在中国房地产市场抢滩，从而形成中国房地产市场的全球竞争格局。海外开发商运营经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，市场竞争力强。

随着中国加入WTO，国外大型房地产企业将大举进入国内市场，这将给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于外资企业在资金、技术、管理等方面优势明显，势必使开发的商品房质量更好，建设成本更低，房地产市场竞争格局将发生明显变化。房地产企业要想在激烈的市场竞争中取得优势，必须要有市场危机意识，加强企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，不断以高技术、高质量、高效率、低消耗、低成本、品牌化的房地产开发开拓和占领市场，以维持企业的生存和发展。

因此，探索中国房地产企业的良性发展之路，以应对全球经济带来的高层次竞争，已成为国内房地产行业的重要课题。

2.房地产企业的现状与问题

2.1中国房地产市场现状及前景

中国房地产市场经过十几年的发展，已经走过了市场化的初级阶段，基本完成了市场化进程。当前市场在产品供给、企业“市场类型和消费者”产品以及科技进步方面呈现出不同的特点。具体来说，它有以下三个特点:

从产品供给和企业来看，现有房地产市场呈现以下五个特点:(1)房地产产品价格差异拉大，各档次价格之间的参考降低，低价更低，高价更高，整体均价下降；第二，房地产行业边际利润水平下降，既有市场竞争因素，也有资金成本因素。但由于其销售规模较大，对投资仍有很强的吸引力。第三，资本“技术”品牌土地等行业门槛大大提高，对专业专业团队的迫切需求，尤其是土地资源的限制，大大增加了进入成本。(第四，房地产项目销售速度放缓，虽然市场总量快速扩张，但政府管控力度更强。但消费冲动趋于降低，销售周期拉长(第五，日益激烈的市场竞争导致营销成本上升，客服成本也呈上升趋势，营销成本使得项目利润更低。

从市场类型和消费者来看，房地产市场正在从生存型消费向投资型消费转变。随着房地产市场产品供给的增加和消费者的成熟，房地产市场的需求格局和消费者的购房心理正在发生深刻的变化。消费者对房产的需求正从必需品向追求享受的消费品转变，住房的功能也从原来的房产增值功能向消费和享受拓展。随着产品的供给越来越丰富，消费者不用担心房价的波动，买房的时机很难把握，但可以根据自己的喜欢和需求来决定。但是，在如此有利的市场中，消费者并不是绝对的赢家，他们仍然要承担进入市场时必须承担的买方风险和投资风险。在从温饱型消费向投资型消费转变的过程中，消费者对住房需求的改善和对房地产的消费需求仍然是市场发展的核心动力，但这并不意味着当前的房地产市场不热，因为改善人们的居住条件是一个持续而长期的过程，不可能在短时间内实现。如果各种资金为了追求利润而盲目入市，人们为了改善居住而透支消费，房地产投资的增长速度和消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限度和速度，房地产市场就会产生泡沫。

从产品和科技进步的角度来看，随着产品技术的进步，房地产市场基本实现了以产品为导向的工业化。在这个过程中，产品同质化成为市场的主流发展趋势。由于产品质量的普遍提高和购买产品的普遍相似，大多数人享受的居住条件基本相似，住房更新速度加快。房地产开发商利用建筑行业“建材行业”的设计行业的技术应用，不断推出更吸引消费者的新产品，呈现出电子行业的一些现象。由于竞争日益激烈，房地产创新不再是简单地应用新技术，而是通过综合和优化市场因素，最大限度地挖掘土地资源的潜力，满足消费者的需求。在以产品为导向的房地产市场中，房地产企业的专业水平得到了极大的提高，整个行业取得了显著的进步，变得更加理性。开发商掌握了房地产行业的规律和技术，模仿和复制有利于行业发展，但不能保证项目成功。整个房地产市场已经从你死我活的竞争转向了资源组合，行业内优势不同的各方都在寻求相同的利益。专业咨询机构的市场在不断扩大。

2.2中国房地产企业发展现状

房地产企业数量多，规模小。从90年代中后期到现在，虽然中国的房地产开发行业已经不再像以前那样混乱，很多房地产公司已经初具规模，有些还相当有实力，但是相对小、散、差的特点并没有改变。截至2003年，全国拥有一级资质的房地产企业只有349家。

房地产企业开发能力低，规模效益差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国房地产企业大多规模较小，资源分散，整体开发能力较低，与其资源密集型的行业特点极不相称。比如上海有2000多家房地产企业，平均注册资本不到2000万元，实收资本不到6000万元。上海房地产企业数量众多，但开发项目规模较小。2003年，全市建筑面积826751，000平方米，每个企业平均开发面积只有33000平方米，房地产百强企业只占4%左右的市场份额。

房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。由于各种历史原因，我国房地产企业普遍存在自有资金不足的问题，企业所需资金主要靠银行贷款解决。目前国内最大的房企净资产只有几十亿元，与海外房企的几十亿、几百亿美元相差甚远。我国房地产企业的资产负债率多在70%以上，有的高达90%。这种过度负债必然会影响企业的信用状况，增加经营房地产开发项目的财务成本，降低其利润水平或造成亏损，甚至引发具有负面效应的连锁反应。

房地产企业信用差，不注重品牌的建立。由于我国房地产企业的利润率普遍超过社会其他行业的利润率，且房地产开发行业的准入门槛较低，自上世纪90年代以来，大量社会热钱涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不注重自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣、延期交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，也直接影响了房地产企业自身的发展。

企业作为现代经济的基本单位和资源配置的基本手段，必须具备一系列条件，如:企业产权界定要清晰，企业要有充分的自主权，企业要以个人财产或法人财产对企业债务承担全部或有限责任。这些条件其实就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看，我国房地产企业还存在许多问题，总体上还不能很好地满足这些要求。然而，中国房地产企业的未来发展趋势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产行业的未来趋势和发展方向。无论是开发商还是政府管理部门，都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。

我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程到项目建成后的售后服务的全过程管理。房地产企业和其他企业一样，仍然处于一个能力管理和经验管理的体系中。一支素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质和能力很大程度上决定了企业集团的成败。其优点是:能干的人有魅力，有经验，有智慧，有权威，有奉献精神，通过他们孜孜不倦的工作和奋斗，推动了企业的不断发展。然而，人才的数量是有限的。首先，人才数量有限。假设企业有654.38+0万人，人才只有654.38+0万人，也就是说90%的企业找不到人才。其次，人才也是分类化、专业化的，很难与各类企业匹配；再次，有才能的人也有自身的局限性，比如个体的随机性和模型管理的科学性之间的深刻矛盾。这个时候，人才实际上会成为企业发展的阻力。先进的管理模式是企业长期稳定和持续发展的根本保证。有了好的管理模式，普通职业经理人也能让企业正常运转；没有好的管理模式，有才能的人就没有用；有了好的管理模式，企业会动摇，但不会重伤。

房地产企业是我国房地产企业的主体。目前，官方统计数据显示，全国房地产企业近3万家，占全国房地产企业总数的80%以上。随着我国城镇住房制度改革的不断深入，个人购房取代集团购房成为市场交易的主流，加上我国加入WTO，对外开放的步伐大大推进，这给我国房地产企业的未来发展带来了前所未有的机遇和挑战。总体来看，我国房地产企业的现状不容乐观，很多问题亟待解决，集中在所有制、规模、效率三个方面。

2.3中国房地产企业发展中存在的问题

2.3.1企业所有制性质

虽然国内学者对国有企业的研究如火如荼，不断深入，但很少有人对国有房地产企业进行系统深入的研究。事实上，工业国有企业存在问题和劣势，如软预算约束。代理商内部控制，激励机制不合理，人才浪费普遍，企业效率低下。而且，房地产行业由于其自身的特点和在国民经济中日益重要的地位，对宏观经济增长和波动的影响更大，如对经济增长的巨大贡献和对宏观经济的拉动作用，以及在历次重大经济波动中的推波助澜甚至决定性破坏作用，正在被越来越多的经济学家所重视。

房地产国企退出房地产行业的速度可能比工业国企更快。上世纪80年代末90年代初，我国房地产企业发展处于起步阶段，国有房地产公司占绝大多数。随着改革的深入和市场的发展，国有房地产企业的比重逐渐萎缩，到90年代中期下降到50%以下；到上世纪90年代末、本世纪初，国有房地产企业的比重已经下降到20%以上。但即使只占总量的20%，由于土地、人才、资金等社会稀缺资源数量巨大，国有房地产企业对市场的影响力仍然是决定性的。此外，如果加上大部分的集体企业和一些不规范的股份制企业——这些企业实际上与房地产国企性质相似，即产权不清，企业与政府的边界模糊，此外，它们的数字无法在统计数据中清晰显示——那么所有制问题对我国房地产企业发展的不利影响和对我国房地产行业发展的制约作用就更加显著。