北京明年6月5438+10月只有9个新盘入市，需要的房子越来越少。
明年1月才会有9个新市场入市。
28日，北京土地市场迎来2015。作为顺义区仁和镇的一幅住宅用地被第一次竞得，2015年北京土地市场以土地出让金2032亿元落幕，创历史新高。然而，火热的土地市场并没有传导到住宅市场。据亚豪机构统计，2016、16未来一个月，北京仅9个项目入市。不少项目表示，春节前将休市，楼市将进入传统淡季。
年底，来年仅开盘9个项目。
眼看着过年了，开发商还在拼命抢业绩。上周末，房山区一度宣布明年才入市的刚需项目伊利亚郡，终于在26日推出了近300套房源。由于这些房子大多是80到97平米的两居室或三居室，所以均价为22000元/平米。虽然与前期相比，价格涨幅明显，但在今年豪宅扎堆、价格高企的楼市中，依然显得非常划算，吸引了大量购房者早早排队选房，最终在当天售罄。
无独有偶，同样有业绩要求的龙湖地产也在年底推出了东坝的纯新盘龙湖浦田。据项目负责人介绍，自2月18开盘以来，当天推出的132套“平墅”房源已全部售罄，销售额达12亿元。这132套平舒产品占地面积为130-400平方米，其中舒悦产品32套，平舒产品100套。
临近年底，开发商发动了最后的攻势来抢丰收，因为按照惯例，元旦假期的到来和春节的临近，都是楼市冰冻的时候，不仅新盘供应量很少，成交量也少得可怜。据亚豪机构统计，明年6月5438+10月预计进入北京商品房市场的项目仅9个，包括香山四季公馆、华远华中心、新地国际家园等5个纯新盘，以及香悦四季、优山美地D区、冠城别墅等4个老项目。
亚豪机构市场总监郭毅认为，每年元旦、春节所在的1和2月是楼市供应量最低的时段，2016也不例外。
另外，2016年6月的供应低迷也有其独特的背景。基于土地市场的高价格特征，2015年北京豪宅化迹象已经显现，2016年这一趋势将更加明显。因此，更多的项目选择在春节前执行休市政策，预计春节期间价格会更高。由此可以判断，北京楼市供应量有望从2065438+2006年3月开始集中释放。
2016四类新盘将主导供应。
虽然明年6月5438+10月只有9套新房入市，但包含了2016年新房供应的四大主力类型。郭毅表示，随着土地市场的变化，2016年这四种产品的比例也会发生变化。
首先，第一类是单价高于6万元/平方米的高端住宅。5438年6月+10月计划入市的项目以香山四季公馆为代表，此项目预估价8万元/平米。2015年，48宗宅地成交中，实际楼面价超过30000元/平方米的多达25宗，超过半数，其中10地块未来售价超过65438+万元。郭毅认为，随着新豪宅的大量入市，周边老项目价格将被推入高端住宅行列，2016名品豪宅市场份额将继续增加，价格水平也将继续上涨。
第二类是别墅产品。5438+10月计划入市的项目以优山美地d区为代表，由于2013-2014这两年北京住宅用地成交中，容积率在1.5以下的地块多达23宗，这些地块有可能开发少量的别墅产品。所以别墅禁令虽然还在，但是别墅的供应量已经不可同日而语了。
第三类是商住公寓产品。万科天地是5438年6月+10月计划开盘项目的代表。这类产品在2015中已经呈现出了一种勇往直前的势头。不限购、低总价是商住公寓抢占市场份额的最大优势。与此同时，商住产品因其价格优势成为刚需购房人群的选择。
第四类是普通住宅项目。5438+10月计划开盘的项目中，有湘粤四季、海洋春天。由于地价原因，有供求关系的普通住宅越来越少，尤其是在五环将进入654.38+万+，六环将进入5万+的背景下，新项目低价普通住宅供应将明显减少，在售老项目价格将一同提升。业内人士预计，北京普通住宅市场的特点将是价格不断上涨，新项目的位置更加偏远。
“刚需房”越来越少
不难看出，虽然只有9个项目，但包含了别墅、公寓、商住、普通住宅。看似热闹的背后，是普通房源的短缺，尤其是“刚需房”。
“面包”的价格从来都是由“面粉”决定的，楼市也是如此。近两年，北京地价不断创新高，楼市成交价格也迎来新时代。中原地产数据显示，预计2015年，北京商品房签约量将达到5.4万套左右，成交均价可能逼近3万元/平方米，较2014年上涨近10%。
新房成交均价接近3万元/平方米，意味着过去的中低端商品房越来越少。五环成为豪宅集中地，六环甚至拍出了3万元/平方米的地价，让北京的刚需项目更加难觅踪迹。
6月5438+10月新盘统计，除商住项目万科天地外，还有小户型LOFT产品。预计开盘的9个项目中，只有房山区的鸳鸯泉可以称得上刚需。项目主打74-128平米的两居室至四居室，预计价格25000元/平米，仍在近期考虑范围内。
业内人士表示，豪宅都是“五环”甚至“六环”，改善性质的需求受到挤压。首当其冲的就是首次置业的需求。门槛从总价654.38+0万元跃升至200万元。某房企负责人进一步表示:“地价推高了房价，今年刚需被挤出的商品住房市场，已经转向自住房、50年商住LOFT，或者老旧小二二手房，甚至有很大一部分刚需人群选择燕郊、廊坊等北京周边区域。”而且，即使是北京周边的这些区域，价格也开始上涨，均价每平方米上调1000元已经成为普遍现象。
相对于被压榨的刚需，豪宅是新房市场中备受瞩目的客户。改善板块和豪华板块的界限越来越模糊。在很多开发商眼里，总价800万元/套是初期改善，10万元/套是改善置业的门槛。以丰台、大兴为主的南四环至南五环地区，朝阳区的东坝和孙河已成为新兴的高档住宅区。北京的低成本需求主要集中在六环外的房山和大兴。
业内对2016楼市走势存在分歧。
虽然今年土地平均楼面价再次创出新高，明年豪宅项目可能进一步扩容，成交价格很可能再创新高，但对于价格涨幅是放缓还是继续高歌猛进，业内存在分歧。
叶巍我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖表示，2016年，“量增价涨”将继续主导新房市场，但价格涨幅不会太大。
胡景晖认为，从政策基调来看，去库存仍将是2016楼市的重要调控方向。因此，楼市政策将继续支持住房需求的释放，成交量的上升仍将是大概率事件。同时，受2015成交价格高的影响，五环内的泛豪宅已经基本成型，这也将从统计结构上提升北京整体房价水平。
不过，胡景晖也指出，前几年的政策限制导致豪宅原有的库存压力更大。现在政策放开，供应量放开，明年豪宅将集中入市，供应量巨大；目前改善型需求倾向于紧凑型、中低价位，与豪宅不匹配，市场消化能力有限。因此，2016年豪宅销售压力会加大，在楼市去库存的大背景下，价格上涨空间有限。
郭毅认为，楼市再次涨价是大概率事件。她举例说，年底入市的项目已经开始涨价。上周首批入市的老项目伊利亚郡上涨近30%，保利罗兰香谷也小幅上涨，而纯新盘金域府以6万元/平方米的价格入市。
(以上回答发布于2015-12-31。目前的购房政策请参考实际情况。)
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