项目策划书范文
项目策划书样本一、项目简介:
凤凰城项目位于郑州房地产市场东南部，郑汴路以南，凤凰东路、丰台路(在建)、青年路三条道路将小区与周边的小商品世界、名品建材市场隔开。
凤凰现有物业形式由联排别墅、普通现房和在建小户型组成。一期联排别墅市场定位错误，存在销售障碍。首期6栋多层(5#、7#、9#、11#、13#、15#)吸取别墅教训，以超低价格入市，成功变现。
销售，却没有为开发商实现预期利润，没有树立中高档物业的品牌形象，无意中对凤凰下一阶段的小户型开发和小高层开发形成了品牌障碍。
目前多层一期仍有37套现房和准现房，销售额850万元。其中三室两厅23套159.7㎡，主要在五、六层；7套三室两厅127㎡；这两个房间的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺17万元，合计4500万元。预售许可证预计在XX年5月底发放。
可以看到，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成:交房较快的小户型、现房和商铺的大户型。其中二期小户型占总可售量的52%，一期大户型占16%，二期临街商铺占32%。如何解决可销售资源过于分散的障碍是我们面临的主要挑战之一。
二、市场概况和基本竞争格局:
A.东南板块和郑汴路商圈。
郑州房地产市场东南板块主要由郑汴路沿线、东明路南段沿线、航海东路沿线、国道107沿线三部分组成。
郑汴路主要由建业、谢颖、百合园、东方明珠等中高档建筑组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为了一个明显的高尚住宅区。凤凰城位于这个地区。几乎和英协、建业分开了。但凤凰在交易过程中，并没有区分商业环境和生活环境的品牌，并加以利用。只是以低价的品牌内涵介入竞争，不仅没有获得天然的区位价格优势，还为二期、三期制造了品牌障碍。
目前东明路南段沿线竞争非常激烈，主要由东明花园、嘉逸花园等楼盘组成。
航海东路、107国道是XX年以来的楼市亮点，保靖、金色港湾、悉尼阳光、燕桂园等一批中等价位的大型地产项目。其中，燕桂园是凤凰二期小户型界定明确的竞争楼盘，其他几乎所有楼盘都与凤凰一期159、127平米的现房存在明显的竞争关系。(详见附件1:郑州边路市场调研报告)
B.小户型市场概述。
自XX年底时尚党介入郑州楼市以来，小户型这种物业形式发展迅速。尤其是XX年初，easy-go以超过1.900套的销量冲击市场，形成了小户型的市场黑洞，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月，小户型房屋销量首次出现大幅下滑。
燕桂园位于货运站街东段，由黄生房地产公司开发。一期开发已经顺利实现，在竞争不大的情况下收获了小户型市场的第一批需求者。现在燕归二期处于认购阶段。闫桂元提前介入小户型市场，意识到小户型的主要市场是60-80平米的两居室和100平米的三居室和两居室。这与我们的市场调查结果完全一致。这次在燕归二期开发的就是这种户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说我们和颜桂元的户型相比没有优势。
项目策划书21样本。规划的起源
东部旅游节在即，全城卖好滨海生活。
7月22日，由广东省文化厅、深圳市盐田区政府主办的首届亚洲儿童艺术花卉节暨广东省儿童艺术节即将举行。在东部旅游文化节同步开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业高潮已经到来。随着万科东海岸和新海伽蓝的开业，东方家居生活正朝着新的滨海时尚不断升级。云深处的安静占领等好消息激励着人们，盐田需要宣传，更需要时尚的海风。
第二，合作优势
每周，先锋时尚引领东海岸生活冲浪。
7月22日，全球时尚生活资讯、白领精英读物《周刊》正式上线。
《周刊》是第一份在深圳公开发行的全彩铜版纸印刷的周报，在深圳和东莞同步发行，直接送达。7月8日试刊后，受到读者和行业内外的一致好评。证明这种独特的全新媒体深受市场欢迎。《周刊》以精美的图片、优美的文字、精准的策划，为盐田生活传递信息。
第三，媒体互动
周刊与焦点液晶电视互动，创造最新的媒体模式。
为了充分传递东部沿海的生活气息，更精准地锁定白领、金领人群购买盐田，周刊携手全国著名分众传媒机构，在遍布深圳、东莞等地的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯开启液晶电视广告。凡在周刊投放专题整版彩色广告的客户，还将获得分众传媒捐赠的每周每天48次5秒滚动广告，传播效果更广，达到任何其他媒体都无法达到的事半功倍的效果。
第四，举报方式
盐田生活全景描述，为东方置业呈现立体画卷。
1，介绍盐田简史:总结山海盐田近年来的巨大变化。
2.描述一下旅游的东部:到处都是美景，到处都是居家环境。
3.写下《豪宅颂》:听听海与山无与伦比的声音。
4.秀成熟搭配:记录时尚小镇的故事。
5.图为东方夏威夷:动感城市的社区广告
动词 （verb的缩写）其他合作
全方位互动，每周期待合作。
1.采访国土局、交易中心领导，介绍盐田规划发展蓝图。
2.组织楼检车的免费服务。
3.给老板和总经理一篇专访文章。
4.请中介公司和专家谈谈买盐田的多重优势。
5.其他合作另行协商。
项目策划书样本31。前言
二、物业概况
第三，目标购买群体
四，营销障碍及对策
动词 （verb的缩写）图像定位
六、广告
七。成本预算
八、专业性和专业水准会给你带来不一样的效果。
序
一，太原楼市分析
个性化、可视化的竞争日益激烈，这将成为太原房地产发展的趋势。物业项目要想取得优异的销售业绩，就必须抓住机遇，充分利用自身的人格资本和强大的力量，把自己打造成一个极具个性和口碑，具有良好公众形象的物业。
二。项目物业概况(略)
三。项目资产的优势和劣势
优势:
1，地理位置优越，交通便利。
优越的地理位置:在北城成熟社区的中心；酒店、餐厅、剧院、商场、超市等社区设施步行几分钟即可到达。
交通便利:公共交通便利，有三条公交线路经过本案。
2.该地区休闲、娱乐和休闲设施一应俱全。
户外设施:活动广场、社区幼儿园、医院、购物广场、篮球场。
室内设施:桑拿，健身房，乒乓球室，台球室，卡拉休息室。
3.小公寓
房间，房间，面积在平方米左右的小户型，菜单式的装修，对于事业有成，家庭结构简单，时尚享受的目标买家来说，非常有吸引力。
不足:
4.环境建设缺乏吸引人的景观。
环境建设缺乏吸引人的景观，不利于引起目标购买者的兴趣；不利于提高园林在公众中的知名度和美誉度，造成记忆；同时也不利于满足该地区居民的荣誉感。现代住宅不仅要满足居住需求，还要满足居民特殊的心理需求。
5.物业管理缺乏专项服务。
物业管理未能根据目标买家的职业特点和实际需求(事业有成、时尚享受)提供特色服务，使园方在服务上缺乏应有的个性和吸引力。
第四，目标购买群体
1，年龄在岁之间的中老年人，经济富裕，有投资意识或者习惯在北城生活。
家庭构成:口，中老年夫妇或单身中老年人一个孩子。
2.年龄在岁至岁之间，事业蒸蒸日上，月收入在万元以上，喜欢在北城工作的经理或小私营业主。
家庭构成:人口，青壮年夫妇或有一个孩子的单身青壮年夫妇。
五、项目物业营销障碍及对策
阻碍:
1，朝向不好，没有风景，花园有背阴的单位很难卖。
2.该地区商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。
对策:
1.将区域内朝向差、背阴、无风景的单元更名为特价单元进行炒作，限时作为特价单元出售。通过广告炒作、整体形象与价格的差距、赠品的增值来促进销售。
2.商铺经营不景气，销售业绩不佳的原因有两个。
一是该地区人气不足，二是花园离购物中心太近。
因此，有两种对策:
一是引爆住宅销售，带来繁华区域的人气，促进商铺的经营和销售；
二、根据辖区居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求偏好和实际需求开展特色管理。比如:高品味休息室、咖啡厅等。
六、形象定位
根据物业项目自身特点和目标购房者的特殊身份、社会地位、生活阶段，我们将物业项目定位为彰显生活至高境界、享受完美人生的非凡住宅。
主题口号:
精彩人生，非凡享受
花园提供的不仅仅是一个令人满意的房子。
辉煌的人生
园内目标买家多为事业有成的中青年老板、经理，或有固定资产投资的中老年人。所以，他们的人生是不一样的，是灿烂的。
20xx快结束了，我在公司两个月了。我来总结一下我的工作经验。
一.专业技能
1，策划案例写作
策划案例的核心是这个项目的定位，以及如何在各方面实现这个定位。每个策划案例都有很多花里胡哨的地方，一是渲染项目定位的感觉，二是美观，三也是展现能力的一种体现。
规划案例中有模板和套路。写了几个，就可以不自觉的套用很多模板了。在要求不高的时候，合适的模板，无论是版材还是文字，都可以大量使用，只需要改变里面的一些文字就可以了。因为我们公司代理的项目比较多，需要用到的模板几乎都能找到，对于刚学会策划的我来说非常方便。如果有必要，我可以自己制作漂亮的模板。
2、报道广泛
报纸报道方面，我简单写了一些平时感觉不到的词，比如盛大开业，荣誉开业，想想都不简单。可能是因为刚开始写吧。反正有套路。
整个项目的覆盖范围分为几个阶段:一、准备期2、蓄水期3、预热期4、强势销售期5、销售保持期6、开盘期7、市场维护期。每个阶段的覆盖都有不同的侧重点，比如准备期和蓄水期注重整体概念和定位基调的推广，从预热期开始就涉及一点产品信息，然后在销售旺盛期或后期再体现具体产品。
3、案例改进方案
因为开发者习惯了自己案例的布局，很多明显需要改进的地方都被忽略了。或者只想到一两点，成不了体系。代理人有必要站在旁观者的角度进行专业的纠正。
我们在做外滩中心的改善方案时，发现开发商因为几个领导操心的事情太多，重点是销售，没有专门的推广部门；历史遗留问题比较严重。前任领导的风格就是想一套做一套，语无伦次。宣传推广图片也根据他的喜好夹杂了很多亮色，无法体现项目的高端品质。我们接手这个项目，感叹这么好的项目，真的被埋没了。在改善方案中，我们提出了泛现场的概念，将项目的宣传展示扩大到周边一公里，从路牌、展板、现场围挡、高射炮到售楼处的包装都进行了统一的改动，项目高端有序的形象立马出来了。
4.具体活动计划
活动所展示的，其实就是一个简单的聚集人气，凸显楼盘品质的事情。真正重要的是活动的核心和想要达到的效果。
比如，他们都参加展览。你想在展览会上展示什么？有些楼盘展示自己的定位和品质，有些楼盘会在展会上大打折扣，有些楼盘会以高品质的活动吸引成交，这是一种比较微妙的促销。
5.踩在盘子上
踩盘的目的是什么？一开始，经理让我踩盘子。我非常头晕。我去了房地产然后回来了。销售人员说了很多，我不知道该听什么，也不知道该重点讲什么，该记什么。其实你需要了解的信息都可以在网上找到，而且我们公司的房产信息研究很强，你可以查到各个楼盘的销售情况(但是有一定的滞后性)。踩盘子必须有很强的目的性。
策划经理带我的时候，我要看项目的资源，场地的包装，小区的设计，产品的细节。这些都是我在项目现场亲自看到的才知道的。我想过他们为什么要定这个价格，这个项目是否受市场欢迎，消费者主要来自哪里，但是要求比较感性，我只需要了解一些市场情况就可以了。
项目策划书样本范今年以来，在董事会的领导下，经过全体员工的努力，公司各项工作全面开展，XX品牌得到了社会的初步认可。总的来说，结果令人满意。为使公司各项工作再上新台阶，新的一年，公司将做好一个中心、两个创建、三个调整、四个充实、五个落实。其工作计划如下:
一是以XX项目建设为中心，认真完成营销任务。
XX工程是省市重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切期望。因为项目蕴含的社会效益和潜在经济效益，一定要建起来，不能搞砸；我们只能前进，不能停滞甚至后退。因此，公司计划:
(一)确保XX项目一季度全面开工，力争年内基本完成一期建设任务。
XX一期占地60亩，总投资654.38+0.6亿元，建筑面积654.38+0.26万平方米。建筑为XX商业广场裙楼、XX大厦裙楼和一个物流仓库。
1，征地拆迁工作。
务必在春节前后完成一期工程的征地拆迁工作。1月完成了对征地的彻底调查，2月完成了对征地范围内无证房屋的拆除。3月完成征地范围内的持证房屋拆迁和土地储备中心土地、集体土地征收工作。各部门关系的协调以总经理办公室为主，顾问办公室配合，工程部具体操作。项目进入实施阶段后，工程部要抓紧项目二期的征地拆迁工作，及时调整主攻方向。
2.项目合同和开工。
1月签订招标代理合同，项目进入招投标阶段。2月确定有实力的建筑企业并行签订施工合同；确保监理企业平行签订监理合同。该项目于3月正式开工建设。此外，工程部应加强工程合同和各种资料的归档管理，并分类保存记录。建立完整的工程档案。
3.建筑应用。
工程部应及时提交项目审批并跟进图纸设计。1月份完成方案图的设计；2月，完成了扩展图的设计。在承接过程中，工程部要善于理顺与相关部门的关系，不能因为申请施工的延误而影响项目的开工。
4.工程质量。
XX工程是省市重点工程，也是XX品牌的形象工程。因此，抓工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司的同时，应逐步建立公司的工程质量监督体系。以监理为主，自建为辅，努力把XX工程建设成为省优工程。
5.预算和决算。
工程部和财务部必须严格控制工程预决算。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和结算。不得超预算支付工程款。
(2)认真完成年度营销任务，确保项目进度不脱节。
公司确定的2006年药店、产权式酒店、公寓楼的年度销售任务为6543.8+0.5亿元。这项任务的完成直接关系到项目第一阶段的实现。所以一定要做好营销。
1，营销工作计划，教学工作计划，会计工作计划，招商工作计划
2、服装店工作计划、项目计划、企业计划、培训计划、商业计划模板
3、实行任务分解到家，确保策划代理合同兑现。
20xx年，公司各大楼销售任务为654.38+0.5亿元，其中一季度654.38+0.5亿元，二季度4500万元，三季度4500万元，四季度4500万元。根据XX签订的协议，这个任务的载体是策划机构。经双方协商，于1月份签订新的年度任务合同。为了完成年度营销任务，我们建议策划机构可以实行置业的任务分解，因人而异。而不是单纯依靠招商大厅或者中心的活动。可以采取更加灵活的销售方式，全面完成年度销售任务，从根本上保证项目资金的后续。在营销形式上，要完善团购、中心活动推广、上门促销等方案，努力创造新的营销模式，形成自我营销特色。
4.合理运用广告形式，进行品牌建设和营销拓展。
新的一年，公司将在20xx的基础上进一步扩大广告投入。其目的一是塑造XX品牌，二是拓展房地产营销。在广告营销策划方面，XX要在广告品类、数据统计、效果评估、周期策划、新颖设计、版面创意、色调处理等方面下功夫。，从而避免出现版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意的情况。
5、努力培养营销团队，逐步完善激励机制
策划机构的地产顾问和公司市场部的营销人员是一个有机的合作群体。在新的一年里，公司将充分利用这部分资源。策划代理首先要做好营销人员基础知识的培训，让营销人员成为一个能吃苦、有技能、善于推广的团队。其次，逐步完善营销激励机制，在制度上建立营销激励办法，具体激励方案由市场部起草。
6.拓宽融资渠道，挖掘社会潜力。
拟通过银行信贷融资、厂商融资、社会融资、国债融资、集团融资等方式拓宽融资渠道。通过股份转让、股份扩容等方式扩大资金流，确保XX项目建设资金及时到位。
(三)全面启动招商程序，注重成果开展工作。
招商是XX建成后运营的重要基础。工作开展的顺利与否，也会直接影响到公司的房产销售。因此，在新的一年里，招商引资要有计划、有针对性、适时地进行。
1，结合医药市场现状，制定可行的投资政策。
根据公司与策划机构签订的合同，XX应于去年发布招商计划书和招商手册，但目前工作已经滞后。公司要求上述两本书在第一季度由策划机构编写出版。为了综合医药市场情况，建议由投资促进部负责起草投资促进措施，要求投资促进部在1月份发布初稿。
2、组建投资团队，良性循环运作。
从一年来的招商得失分析，一个重要原因是招商团队的缺失和人员的不足。新的一年，在引入竞争机制的同时，招商团队将配备符合素质要求、专业性强、开拓能力强的人员，以此进入招商的良性循环。
3、明确投资任务，打好运营基础。
XX项目一期计划今年年底完工，明年1月投产。所以，厂家、总经销商、总代理商的存在是经营的基础。不能等饭熟了，要等军队到了，粮草先走。今年有300家企业，总经销商，总代理，医药商业代理等任务。由规划机构和投资促进部共同承担。
4.为物流运作做好准备，进行合理、有效、及时的投资。
医药物流不同于传统医药业务，这就要求医药物流企业不仅在医药交易平台的建设、运输配送能力的提高、医药物流系统的配置上不同于传统医药，而且在信息功能的及时快速交换上也不同于传统医药。因此，新的一年，公司将与市物流研究所合作，签订合作协议，并按合同约定履行职责。为使公司运营市场化，公司拟成立物流部，制定XX医药物流系统运营方案，确定设施设备构成、运营流程和管理机制。这项工作是在董事会的同意下进行的。
第二，以品牌建设为长远目标，逐步完成两个建立。
打造XX品牌是公司的战略目标之一。现代品牌建设的成功必须依赖于企业的现代管理模式。在新的一年里，我们将努力建立集团公司和现代企业管理制度，逐步把公司建设成为大型民营企业集团。
1.组建企业集团，不断扩大公司规模。
20xx年，在满足注册资本要求的前提下，将公司注册为xx集团公司。同时独立注册或变更其子公司名称，即XX有限公司(已成立)XX有限责任公司(拟更名)XX物业管理有限公司(已成立)XX酒店管理有限公司(拟设立)XX集团及其子公司(均为兼职)及其分支机构如下:
① XX集团:XX，XX，X，财务总监(待定)，XX集团公司:办公室、人力资源部、财务部、企业管理部、企业策划部、工程部。
②XX制药有限公司:XX，XX，XX
③XX医药物流中心:XX，XX，XX
④XX房地产开发有限公司:XX，XX，XX
⑤XX物业管理有限公司:XX，XX，XX
⑥XX酒店管理有限公司:XX、XX及其他人员待定。
公司的愿景是，在集团公司的统一领导下，各子公司进行独立核算，独立完成年度利润指标及其他相关指标，从而提升集团整体竞争力。
2、建立现代企业管理制度，实行工作标准到岗。
现代企业的高效运作来源于企业的高效管理。新的一年，公司将根据国家相关规范和规定制定工作标准，并到岗。各项工作按照标准流程进行，减少人工指挥，逐步形成具有XX特色的企业管理体系。同时，根据不同的工作岗位，制定岗位职责和工作流程，强化企业管理意识，最大限度提高企业管理水平，向管理要效益。
第三，以XX的发展为历史契机，加快内部三大调整
XX的发展是历史的使命，也是市场的要求。我们应该顺应这个时代的需要，不断完善自己，发展自己，调整机制，凝聚内功，充分发挥员工的动能，让XX集团傲然屹立于医药之林。
1，人员调整
人事调整工作已经铺开，公司遵循的原则是人尽其才。充分发挥员工的创新能力，充分肯定他们的务实精神。
2.机构调整
目前，机构调整主要是指XX有限公司的内部机构调整..目前成立的部门有:总经理室、办公室、工程部、市场部、招商部、财务部，也就是两室四部。随着XX项目进入建设阶段，拟增设人力资源部、物流部、企业策划部等部门，共同成为集团公司的基础。XX地产、XX医药商业公司、XX物流中心、XX物业管理四家独立法人公司已进入筹备期，明年将正式独立运营。使公司内部组织成为一个功能要素齐全、分工合理的统一体。
3.例会制度的调整
20xx年实行的例会制度，对总结和完善阶段性工作，安排不同时期的工作起到了很好的作用。在新的一年里，在坚持例会制度的同时，做如下调整:
第一，例会时间。每周六上午举行。
二是会议主持人。除工作总结和工作安排外，每次例会确定一个工作主题，分别由分管工作的总经理、副总经理和总工程师主持。
三是建立例会安排的检查制度，即执行部门要在规定的时间段内汇报前次会议安排工作的落实情况，以便总结经验，改进方法，加以完善。
第四，在积极开发员工潜力的前提下，不断充实企业发展的基础。
XX的创业精神孕育一切，以人为本；和谐求实、科学求实决定了XX品牌的建设，XX集团的建立必须充实基础工作、各类人才、企业文化和综合素质。新的一年，公司将在四个方面扎扎实实地开展工作。
1，充实基础工作，改善营商环境。
丰富基础工作，公司主要是指各部门、各岗位的工作都要做到位、做细致、符合工作标准。小事做细，小事做透。务实，不虚荣，真的不浮夸。规范行为，一丝不苟。通过做好基础工作，改善内部工作环境和外部经营环境。这项工作的主要标准由办公室制定的公司工作手册确定，要求员工严格遵守。为了有效监督各部门开展基础工作的优劣，公司办公室在新的一年里每半个月承担XX工作动态的编制工作。
2.充实各类人才，改善人员结构。
企业的竞争，归根结底是人才的竞争。我们应该充分认识到，目前公司员工的工作适合率与现代标准之间存在距离。
20xx年，公司将根据企业实际需求，制定各类人员招聘条件，设置招聘流程，有目的地吸引愿意为xx服务的各类人才，并据此建立XX专业人才库，满足XX集团公司各类岗位需求。
3.丰富企业文化，提升人文精神。
厚重的企业文化也是竞争力强的表现。新的一年，XX策划机构在进行营销策划的同时，也要采取新的措施来推广XX文化。对外是XX品牌的需要，对内是构建和谐企业的具体要求。因此，XX文化的形成、升华和扬弃要以XX企业精神为核心，形成丰富的XX企业文化。
4、充实综合素质，提高业务技能。
我慎重推荐。