朋友们,不要被忽悠进入长租公寓行业。
我们先来梳理一下长租公寓在中国的发展。经过四个发展阶段:
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发芽期(2010至2013)
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长租公寓在中国萌芽是在2010左右,在市场上出现高端公寓之前,年轻长租公寓的品牌真正出现是在2010左右。包括你+自由,你贾和青柯都在这一刻诞生了。很多品牌创始人从二房东或者房产中介转型到长租公寓。他们在创业过程中敏锐地发现了需求,从而成为中国第一批年轻的公寓玩家。
初始期间(2013至2015)
长租公寓开始引起资本的关注。2013至2015,魔方获得华平资本3000万美元,自持物业新公寓获得160万元。互联网+,房产中介,酒店系,都因为其广阔的发展前景而进入了这个轨道。
泡沫期(2015至2017)
2015堪称国内公寓元年。国家从金融、政策、住房、税收等方面支持租赁业发展。广州等地方政府也推出了“租售同权”,即卖房和租房都可以享受同等的教育等社会资源,进一步推动长租公寓的发展。随后,万科宣布“万村计划”,在全国各地建立新的租房社区,这标志着房地产开发商正式进军长租公寓。碧桂园、龙湖、徐汇、招商、金地陆续进来,业界一片热闹。而魔方、YOU+、蛋壳、自如这些早期玩家,为了抗衡巨头,加快融资。2065438+2007,中国公寓行业证券化市场迈出重要一步。“魔方公寓信托收益权资产支持计划”成立,募集资金达到3.5亿元,为国内首单公寓行业资产产品。行业门槛越来越高,中小户型融资难,资本直指头部企业。
低潮期(2018到?)
现阶段从18开始,长租公寓负面新闻不断,甲醛超标,房租上调,雷声大雨点小。媒体从鼓励变成了妖魔化。2018,10,万科宣布停止“万村计划”,深圳部分偏远地区甚至出现退租或项目转让。深圳市政府出台了稳定租金的相关政策,规定房东不能随意解除合同、提高租金,租金年涨幅不能超过5%,相当于堵住了长租公寓的盈利空间。鼎家公寓、乐嘉公寓,一批行业“AG低产出”爆款,正式进入低潮期。此时,远洋等部分企业已整体转移长租公寓板块,其余企业发展缓慢。大家都进入了更加谨慎的态度。已关闭公寓的清单附后:
以上是长租公寓发展的四个阶段,在了解行业发展历史之后。再来看看行业存在的问题。其实问题是很多的。甲醛超标,AG产量低,租金上涨,规模陷阱等。目前有两个关键问题:回报率低和空置率高。
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回报率低。以前我们1000拿的,卖3000。现在是1500元只能卖2500元。差价已经缩小了。目前集中式公寓的毛利率在30-40%之间,回报周期为3-5年。一般集中式公寓的租期为8-15年。而分散租赁期限相对较短,3-5年毛利65,438+00-30%,投资相对较少,回收期65,438+0-2年。据说某头部公寓年报显示,单间投入成本7万,回报周期6.8年。
空置率太高了。周姐在广州租房10年,目前规模约1000套房。“我做公寓这么多年,今年的行情最差。以前房子空置,不到三天就能租出去。现在我们很多房子已经空置一个月了,找不到租客。整体入住率只有85%左右。”目前,空置率是悬在公寓运营商头上的一把剑。大家都在想怎么把房子租出去,空置率也导致房租下降。据统计,北京前三季度房租环比下跌4%,房东恨不得18房租暴涨。面对低出租率,许多公寓运营商不得不花大力气降价促销。最近推出了一个鸡蛋公寓,签约一年,免租1.5个月,这是一个风向标。悲观者认为行业已经进入降价潮。
那么,长租公寓行业靠谱吗?还是这个行业很有前景?国内租房市场是一个万亿美元的市场。统计数据显示,2020年租赁市场规模将达到1.6万亿,2025年将达到2.2万亿。根据国外的经验,随着房价的上涨,租房的人会越来越多。
美国大约有6.5438+3亿套住房。自2005年以来,美国的住房自有率从2004年的69.2%下降到62.9%。自2004年以来,至少有800万拥有自有住房的家庭转向租赁,人口近19万。截至2015年底,美国共有4390万个租房家庭,租房人口1.1亿,接近总人口的三分之一。房租GMV已经达到5000多亿美元,美国越来越多的人成为租房者,租房市场不断扩大。
让我们看看我们的近邻日本。日本房地产泡沫破裂以来,人口老龄化,房价下跌。房租也随着房价的下降而下降,从2000年开始止跌反弹。目前日本租房市场庞大且稳定。日本租房家庭比例高达35%,超过1800人选择租房。因为日本三大商圈的房价比较高,工薪族买不起,转而租房。收入和租金支出不到30%。近20年来,日本全国房租水平呈缓慢下降趋势,大家更愿意租房而不是买房。
看完美天的租房市场确实很有前景,那么个人如何进入,少走弯路呢?
首先要充分了解市场。不能盲目跟风,不然死的很快。充分了解行业特点后,如何定位,是做青年公寓还是做蓝领、家庭公寓?通过什么渠道获取客户?提供什么服务?这些都要搞清楚,充分理解这是一个辛苦的行业。
另外,具体项目要做可行性调查报告和现金流模型计算。可以从租赁需求、交通、周边配套成熟度、物业知名度、物业装修成本五个维度综合评估项目的可行性。然后,我们就可以通过现金流计算模型计算出项目在租赁期内的收益率,通过数据量化风险,清楚地了解我们的收益和成本是多少。
其次,房屋的购置成本。长租公寓本身的收入来源于房租差价。如果项目前期租金过高,即使你的运营能力再好,也很难得到理想的回报。甚至是亏损。乐卡、鼎家、爱公寓等之前的倒闭事件。都是因为高收入低产出,导致现金流断裂,从而倒闭。违背行业本质规律的人,以后肯定有问题。如果你能拿到一套性价比高的房产,尤其是在城市核心区,交通便利,配套齐全,那么恭喜你,你成功了一半。
最后,找一个业内经验丰富的人做合伙人。包括刚才的可行性研究报告和现金流模型,行业做不到,需要行业资深人士。如果团队有经验丰富的行业老手,可以让你少走很多弯路,甚至防雷。找不到这样的伴侣怎么办?然后,你可以去长租公寓相关的学习型社团或者教育机构了解行业动态,了解公寓行业的管理、运营、营销。
虽然行业目前处于阵痛期,但寒冬过后,春天会到来。没有亏损的行业,只有亏损的企业。如果你没有做好充分的准备,你还是会折返岸边。如果贸然进入公寓行业,会死得很惨。