滨州撤地十周年随笔。
策划营销报告
第一部分是滨州市场调查报告。
第一章是宏观市场环境的研究与分析。
1.宏观社会经济环境分析(数据和来源:滨州统计年鉴，城市发展战略)
1.1城市基础调查
1.1.1滨州城市概况
滨州市位于山东省北部，黄河三角洲腹地，渤海湾西南岸，是黄河的“龙头”。它北连渤海，东连东营市，南接淄博市，西南连济南市，西接德州市，西北隔张伟欣河与河北省海兴县、黄骅市相连。
山东省滨州地区地图
全市版图横跨黄河两岸，最大跨度东西120km，南北175km，总面积9,444.65km2..从滨州开车到济南机场1小时，到港口城市青岛3小时，当天往返北京。
滨州是黄河三角洲的主要部分。其行政区划为:滨城区、惠民县、阳新县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六个县区和一个经济开发区。共有84个乡级行政组织，包括6个街道办事处，55个镇，22个乡，1个海防办公室。
滨州是黄河三角洲的中心城市，也是黄河三角洲的政治、经济和文化中心。截止2003年底，全市总人口3661.5万人，其中农业人口307.94万人，非农业人口5825438+0万人。属于东亚暖温带半湿润大陆性季风气候，冬季冷夏热，雨热同期，四季分明。全市年平均气温12.1-13.1℃，极端最高气温40.9℃，极端最低气温-22.8℃。年平均降水量579.2-633.3mm，平均日照2526.9小时。
滨州市南高北低，总体上由西南向东北倾斜，并逐渐向海边过渡。以小清河为界，全境有小清河以南的丘陵区和北部的黄河冲击平原两种不同类型的地貌。
滨州位于山东半岛和辽东半岛环抱的渤海湾地理中心。它是环渤海经济圈的重要一环。北邻北京、天津，南接发达城市济南、青岛、淄博、烟台、潍坊。处于黄河经济带的龙头地位，是渤海经济区和黄河经济带的结合部。如此优越的地理位置，其发展潜力不可估量。
1.1.2滨州的地域文化特色
黄河之水如何出天堂，入大海，一去不复返”。黄河，中华民族的象征，穿过起伏的山峦，穿越辽阔的黄土高原，奔腾咆哮，注入浩瀚的渤海。黄河不仅孕育了一代又一代的中国人，创造了灿烂的中华文化，也铸造了黄河三角洲一片年轻的金土地。滨州坐落在一个辽阔、美丽、富饶的三角洲。
早在7000多年前的原始社会晚期，先民就在境内繁衍生息，创造了灿烂的史前农耕文化。
进入文明社会后，更是出类拔萃，英姿飒爽。这里不仅孕育了“战争之圣”孙武、汉朝孝子、、宋代著名政治家范仲淹等一代又一代的人物，他们在中华民族的辉煌历史上留下了深刻的印象，如中国清朝著名的滨州杜氏家族、汉代的大学者、三国时期东周著名的儒家学者以及“唐朝”
1.1.3滨州市交通状况
滨州交通极为便利，四通八达。宽敞繁忙的205线贯穿境内南北，达到17.5公里；省道顾斌路，纵贯南北15公里；省道申勇路自东向西穿越境内，全长16公里，在镇内与205国道交汇。该镇地理位置十分重要，是京津塘通往南方各省的咽喉，南距淄博50公里，东距东营20公里，西南距省会济南近100公里。全镇辖154个行政村，各村通柏油路。公路密度为65km/100km2。即将建设的滨博高速公路穿镇而过，交通条件优越。
滨州地区交通地图
黄河大桥是连接江苏、山东、北京和天津的重要交通枢纽。205国道南北贯通，220国道东西贯通，地方公路四通八达，形成三纵三横一环的公路交通网络。济青高速公路从该区南部穿过，与即将建成的滨博高速公路形成高等级公路框架。吉焦铁路正线穿过滨州南部，支线深入这一地区腹地。即将开工的德延铁路穿越中部，是山东北翼的铁路大动脉。滨州沿海已形成中小型港口群，500-3000吨级泊位10个，国家批准建设万吨级滨州港。
黄骅港、黄硕铁路和国家级大型项目滨州仅隔江相望。滨州至大家洼铁路即将开工建设。“十五”初期，滨州将形成连接中国东部沿海和西部能源基地以及亚太地区主要港口的新经济通道。
“经济发展，道路先行”交通对经济的作用毋庸置疑，对房地产行业也有很大影响。
随着滨州经济的不断发展，滨州的城市格局正在发生变化。从滨州市的市区地图上可以清楚的看到。老城区作为滨州最早的中央经济区，现在是城市的东部。因为当时的滨城区人口少，经济发达程度决定了其经济和政治都集中在同一地区。后来随着经济和人口的发展，滨州市老城区已经支撑不下去了，于是滨州西区应运而生。
项目地块周边道路交错，项目南侧未来将贯穿滨州市东西向主干道——黄河十二路。黄河十二路东至滨州未来规划中的滨州火车站，西与济南220国道直接相连，且可为南北向支路，可快速到达滨博高速，滨博高速南接济青高速，北可直达大高。在近期规划中，北部可以直接连接到北京、天津和唐山的高速公路网，因此对交通状况有很大影响。根据滨州新的城市规划，西部地区的发展必然会使开发区和滨州西部的新城区腾飞。黄河十二路作为贯穿城市的交通大动脉，有着不可估量的发展前景。项目恰好位于安逸十二路西段，交通优势非常明显，升值潜力必然非凡。
1.2城市在区域经济中的地位
滨州地理位置优越，自然资源丰富，迷人独特的自然风光值得欣赏。也是黄河三角洲的重要组成部分。
黄河三角洲是镶嵌在万里黄金海岸的金角明珠，是渤海湾的地理轴线，京津唐和山东半岛的交汇点，是环渤海经济圈和黄河经济带的交汇点。从优越的地理位置和经济发展的战略布局来看，无论是从自然地理位置还是从经济发展格局来看，与珠三角、长三角齐名的黄河三角洲在中国和亚太经济中的地位同等重要。
黄河三角洲、珠江三角洲和长江三角洲构成了通向世界的三大门户。随着珠三角、长三角的崛起，环渤海经济圈的振兴，以及中国经济发展格局的逐步北移，黄河三角洲必将成为世界关注的焦点，成为东北亚和大东亚经济圈中最具发展潜力的地区。为滨州的发展奠定了基础。
经济发展水平决定了这个城市的城市化水平，也决定了这个城市的城市建设状况。滨州市的经济水平在全省还是比较低的，城市化率也比较低。随着滨州城市化进程的加快，滨州的房地产业必将高速发展。即使与周边经济水平较低的城市如东营、德州相比，滨州的城市建设也相对落后，有很大的提升空间。
1.3城市社会经济发展
1.3.1滨州宏观经济运行及发展趋势
滨州GDP与增长比率图
年份1999 2000 2006 5438+0 2002 2003
国内生产总值(亿元)238.6438+02 270.02 306.5 3566666667
增长(%)6.73% 13.40% 13.51% 13.0% 16.7%
人均GDP 6650 7498 8466 931 1111109。
增长(%)6.13% 12.75% 12.91% 12.4% 16.3%
(以上数据来自滨州市统计局编写的《滨州统计年鉴(手册)》2003)
根据市统计局提供的资料，从上图可以看出，滨州经济一直在持续增长，增速逐年提高，从1999年的6.73%增长到2006年的13.51%。虽然2002年增速略有下降，但2003年仍保持较高增速，达到16.70%，高于全国经济增长9%和全省经济增长14%。这些都表明近年来滨州的宏观经济保持了高速稳定的增长。
(以上数据来自滨州市统计局编写的《滨州统计年鉴(手册)》2003)
2002年全市人均国民生产总值达到9361元，2003年达到11109元，突破万元大关，人民生活水平逐步提高。2003年，城镇居民人均可支配收入8093元，比2002年增长9.77%。基本处于山东省平均发展水平。
总的来说，近年来，滨州的现代化建设取得了巨大的成就。国民经济快速发展，综合实力显著增强，对外开放步伐加快，人民生活水平显著提高，经济发展形势良好。
根据滨州目前的经济形势，预计2004年GDP增长率将保持在17%左右，结合内外部环境的影响，预计2005年GDP增长率将保持在16%左右。
需要注意的是，滨州GDP基数小，虽然保持较高增速，但与省内发达城市仍有较大差距。
1.3.2居民生活水平
2003年滨州市城镇居民消费对照表
人均可支配收入8093.40元，比上年增长9.77%，人均消费支出5695.38元，增长8.55%，食品消费支出1982.03元，增长10.74%。
服装消费支出684.16元，增长3.21%。
家庭设备用品及服务支出403.14元，下降10.30%。
交通通信支出665.49元，增长32.72%。
教育文化娱乐服务支出1012.68元，增长8.68%。
(以上数据来自滨州市统计局编写的《滨州统计年鉴(手册)》2003)
滨州居民的消费还停留在物质消费层面，消费心理倾向于表面虚荣。
增速最快的依次是交通通信支出、食品消费支出和教育文化娱乐服务支出。说明随着城市的快速发展，外来资金和人口的涌入导致了对交通和通讯的强烈需求。
滨州人口多年保持稳定，外来人口增加不多。根据第五次人口普查，滨州市户籍人口为3478581，户数为3.28，其中项目所在的滨城区为567586，户数为3.10。滨州的消费品市场基本靠滨州的内耗。随着国民经济的发展，滨州的消费市场逐渐繁荣稳定。2003年，滨州市批发零售业零售额达到92.87亿元，增长11%。
滨州市2002年和2003年消费支出分析
指标2002年(万元)和2003年(万元)
批发和零售业按行业分组799639 655078 928685 750483
餐饮业116934 140677
其他27627 37525
国有企业和国有控股企业按经济类型分为799639 119499 928685 141298。
个体经济465599 535935
私营经济132318 158574
其他经济82223 92878
(以上数据来自滨州市统计局编写的《滨州统计年鉴(手册)》2003)
2003年滨州市社会商品零售总额比2002年增长16.1%，其中餐饮业增长20.3%。在社会消费品零售行业中，个体经济和私营经济占据了绝对的地位。以2003年为例，滨州的个体经济和私营经济占社会消费品零售总额的74.8%，而这些个体经济和私营经济业主就是这个项目的商业销售。
滨州市已经进入快速发展阶段，在一个城市的快速发展阶段，会带来大量的外来资金和外来人口，他们会对餐饮、娱乐等服务业有很大的需求。餐饮娱乐也将成为商家重要的盈利点。
1 . 3 . 3 2004年第一季度滨州市经济形势
据滨州市统计局初步核算，一季度，全市实现国民生产总值(GDP)90.3亿元，同比增长18.6%，位居全省第一，同比提高4.8个百分点，为近十年来最高季度水平。其中，第一产业增加值1.32亿元，增长5.8%；第二产业增加值49.94亿元，增长26.2%；第三产业增加值30.04亿元，增长13.0%。
工业生产的速度和效率同步提高。一季度，全市规模以上工业增加值完成38.39亿元，增长41.45%，高于全省平均增幅14.3个百分点，居全省第二位，同比前移三位。全市规模以上工业企业实现产品销售收入136.52亿元，同比增长49.68%；实现利润6.86亿元，同比增长365，438+0.99%；实现利税6543.8+0.202亿元，同比增长42.23%。反映工业整体经济运行质量的工业经济效益综合指数为153.80，同比上升12.0。
固定资产投资继续保持快速增长。一季度，全市规模以上固定资产投资24.06亿元，增长85.1%。其中，基础设施投资1021亿元，同比增长11.9%。
进出口贸易高速增长，利用外资形势良好。据海关统计，一季度，全市进出口总值5381.6万美元，增长1.22%，总量居全省第七位，增速居全省第三位。其中，进口35854万美元，增长2.36倍；出口17962万美元，增长32.2%。一季度，全市利用外资项目13个，其中合同利用外资9334万美元，增长3.96倍，居全省第八，增速居全省第二；实际利用外资4498万美元，增长2.96倍，居全省第九位，增速居全省第1位。
财税收入快速增长，金融运行平稳。一季度，全市地方财政收入完成4.47亿元，增长45.1%，在全省排名13，增速在全省排名1；地方财政支出6.34亿元，增长28.4%。一季度，全市国税收入完成613亿元，同比增长38.5%；地方税收收入3.83亿元，同比增长52.4%。
通过2004年第一季度的数据，我们可以看到滨州的经济发展非常快，人民的生活水平在迅速提高，这导致人们的需求在不断变化。根据马斯洛需求层次理论，人的需求在不同的条件和阶段是完全不同的。当居民的基本生活需求得到满足后，人的需求就会发生变化，不再是完全的物质要求，而是精神需求。人们希望得到充分的生活享受，以满足高层次的精神需求。这时，人们会对能够提高生活质量的高品质消费品产生迫切需求。因此，莱钢项目应抓住这一机遇，通过创造高品质的生活品质和高层次的生活享受来吸引高端客户。
1.3.4滨州经济发展预测
区域形势和环境分析表明，滨州市具备加快发展的现实基础和有利的外部条件。今后一个时期，我们将面临两大任务:一是加快工业化进程，赶上全省平均水平；二是进一步夯实基础，为更高层次的比赛积累强大的发展后劲。因此，滨州确立了今后几年建设的总体指导思想:以邓小平理论和党的十五大精神为指导，以发展为中心，以科技为先导，以改革为动力，以开放为主旋律，解放思想，抓住机遇，全力培育新的经济增长点。大力调整优化所有制结构、企业组织结构、产业和产品结构，构筑体制机制新优势，抢占发展制高点，保持高于全省平均水平的经济增长速度，实现经济社会持续快速协调全面发展，把一个繁荣的新滨州带入21世纪。
这一指导思想的要点是，营造改革、扩大开放、加快发展的浓厚氛围，着力发展项目和增加投资，迅速扩大经济总量，努力开拓市场，转变增长方式，提高经济运行质量。在民营经济、对外开放、高新技术和以个体私营企业为主体的基础设施建设等方面取得突破。坚持改革、开放、发展、调整、提高五位一体的发展战略，发挥优势，最大限度弥补劣势，保持经济较快发展，积蓄强大后劲。
滨州跨世纪发展目标确定如下:
(1)速度目标。主要经济指标与全省平均水平的差距要用三年左右的时间来制止，再用七年的时间赶上全省平均发展水平。到2010年，全省17个市主要经济指标总量进入中游，人均指标进入中上游，进而向发达地区迈进。实现“三步走”的宏伟目标，必须努力做到两个确保:一是确保国内生产总值年均增速在13%以上；二是确保GDP增速高于全省3个百分点以上。
(2)产业结构。巩固和提高第一产业，迅速发展第二产业，繁荣第三产业。二、三产业占国内生产总值的比重由1998年的72.29%调整到2010年的85%以上，形成了主导鲜明、技术先进、相互协调、运行高效、各具特色的产业结构体系。
(3)支撑条件。软硬环境明显改善，综合功能和社会效益迈上新台阶。交通由陆路和海路同时进行，四通八达；沟通方便、快捷、高效；保证配套设施和充足供应的电力；水利实现了引、蓄、排设施的调节；城市功能完善，载体辐射力强。力争到2010实现城市环境质量高、技术设施高效、城市管理和服务社会化水平高、精神文明和物质文明相对发达的城市现代化目标。
(4)环境人口。工业污染控制良好；主体工业项目与环境保护设施应当同时设计、同时施工、同时投产；水体、水系、风景名胜区、海洋等生态环境得到良好保护；完善的环境管理；人口自然增长率控制在每年3.65438±0.7‰左右。实现经济发展与环境人口的协调统一。
根据指导思想的要求，要实现既定的战略目标，必须实施五大战略:
第一，工业化和城市化战略。工业化和城市化是一个国家或地区现代化进程中必经的阶段，是衡量其发达与否的重要标志。滨州作为欠发达地区，必须把工业化和城市化战略放在首位，明确发展目标和方向。坚持“工业兴区”的总体思路，围绕扩大总量和提高质量努力突破。坚持就业结构调整与产业结构调整同步进行的方针，加快农村剩余劳动力向非农产业和小城镇转移。通过大中小企业特别是乡镇企业的合理布局，提升小城镇基础设施和服务功能水平，从而加快滨州市的工业化、城市化和现代化进程。
第二，海洋兴边战略。滨州地处沿海，海洋资源丰富，开放条件优越，是其他内陆地区所不具备的。滨州要充分发挥这一优势，把海洋文章做扎实做足。要利用现有的基础和条件，把海洋化工、盐化工、石油化工和精细化工作为本市的主导产业，把化工作为本市最突出的产业特色。要大力开发和利用好沿海滩涂，发展养殖业和畜牧业，使之成为本市农业的重要特色。要抓好港口、交通、通信、滨海旅游景点等基础设施建设，把这个城市打造成服务设施先进、环境优美、生态良好、人与自然和谐的旅游胜地。通过努力，我们将重建一个现代化的“海上滨州”。
第三，科教兴市战略。科学技术是第一生产力，这一著名论断将在21世纪得到更加深刻的验证。随着知识经济时代的到来，科技和教育将从资源经济时代的助推地位跃升为主导经济和社会发展的主导力量。实施科教兴区战略，将赢得下个世纪生存和发展的主动权。因此，必须把科技、教育作为立市之本、滨州兴亡的重中之重，坚持科技、教育优先发展，把科技、教育广泛渗透到经济社会发展的各个领域，使经济建设真正转向依靠科技进步的轨道。为此，必须大力开发人才资源，加大培养和引进人才的力度。采取多种方式大规模积累国内外高层次专业技术人才，力争尽快选拔培养一批高层次技术带头人。同时，注重劳动者的岗前和在职培训，采取岗前培训、在职培训和“绿色证书”培训等多种形式，全面提高劳动者的科技文化素质。
第四，经济国际化战略。对外开放是中国长期的基本国策。面对经济和科技全球化的趋势，滨州市全面实施经济国际化战略显得更加迫切和重要。从加快发展的角度看，我们需要借鉴人类社会的一切优秀成果，采取“拿来主义”来充实、丰富和发展自己，弥补自己的不足；要广泛占领国际市场和空间，借用国际资本和资源，吸引国际技术和人才。可以说，无论是眼前还是长远，经济国际化战略都是滨州繁荣发展、加快发展不可替代的重要途径。
第五，可持续发展战略。随着社会的进步和人类文明的提高，只关心当前利益而牺牲长远利益的粗放型经济增长方式必须被摒弃。在加快工业化进程中，我们必须对未来和子孙后代高度负责，按照可持续发展原则，正确处理经济发展与人口、资源、环境的关系，科学、合理、综合、高效地开发利用资源，选择有利于节约资源和保护环境的产业结构和发展方式，切实转变经济增长方式，实现经济效益、社会效益和环境效益的有机统一。
自2002年以来，滨州的经济建设进入了新一轮的增长期。由于政府采取了一系列扩大内需和鼓励投资的政策，这将有效刺激房地产开发企业和消费者对未来的预期。
滨州福利分房制度的取消，加上滨州住房制度改革已基本到位，住房分配开始走向货币化、商品化，使得房地产市场日益活跃。虽然滨州的房地产市场处于起步阶段，但我们可以相信，随着宏观经济形势的进一步改善，滨州的房地产业在未来将呈现持续增长的时期。
房地产业在较短的时间内迅速发展，成为国民经济的重要支柱产业和新的经济增长点，成为经济发展和社会进步的有机结合体，有效推动了经济快速增长和城市化进程，促进了城市的可持续发展，集中展示了城市文明和现代生活。
1.4地方房地产投资政策法规分析
滨州市的市场定位是按照“市场导向、总量控制、以销定建”的原则，大力发展房地产业，重点发展保障性住房，稳步发展商品房，搞好危旧房改造。建立健全住房规划设计审批制度、市场准入制度和质量监管制度。
滨州的房地产业虽然还不成熟，但发展前景很大。目前房地产投资占GDP的比重只有1%左右。与其他较发达城市的发展水平相比，滨州房地产还有很大的发展空间。
总之，滨州未来经济预期不错，城市房地产开发也有很大的发展空间。随着购房者需求的提高和发达城市开发营销经验的引入，滨州的房地产开发水平将逐步提高。
二、城市重点产业发展分析
2.1城市重点产业发展概述
2.1.1滨州产业结构变化趋势
三次产业在滨州GDP中的比重
第一产业、第二产业、第二产业和第三产业占GDP比重。
1996 170.59 51.39 30.1% 76.25 44.7% 42.95 25.2%
1997 198.84 53.81 27.1% 92.43 46.5% 52.6 26.5%
1998 223.11 61.84 27.7% 102.03 45.7% 59.24 26.6%
1999 238.12 59.9 25.2% 109.73 46.1% 68.49 28.8%
2000 270.02 61.37 22.7% 130.5 48.3% 78.15 28.9%
2001 306.5 62.91 20.5% 152.09 49.6% 91.5 29.9%
2002 340.6 62.72 18.4% 173.1 50.8% 104.78 30.8%
2003 406 72.07 17.8% 211.43 52.1% 122.5 30.2%
(以上数据来自滨州市统计局编写的《滨州统计年鉴(手册)》2003)
滨州宏观经济的产业结构具有明显的发展中国家特征。以市统计局2003年数据为例，第二产业占GDP比重最大，占52.10%，第三产业占30.20%，第一产业占比最小，占17.8%。可见滨州的经济机构以工业为主，服务业和农业为辅。
滨州是一个以工业为主的城市，第二产业在GDP中的比重一直占据重要地位，并且在不断上升；但第一产业持续下降，第三产业比重相应上升，反映出滨州城市化进程加快，产业结构逐步优化。
总体而言，滨州市工业经济基础较高，宏观经济良好。但是，当前经济社会发展中还存在一些不容忽视的矛盾和问题，突出表现为:经济结构性矛盾依然突出，第三产业比重偏低；人均可支配收入低，社会有效需求不足；但近年来经济平稳较快增长，人民生活水平逐步提高，未来经济形势依然乐观。
2.1.2滨州重点产业现状分析
2.1.2.1旅游
滨州旅游资源丰富，素有“鲁北黄山”之称，邹平县南部山区，风景秀丽，是良好的避暑和度假胜地。北部海岸有百里贝壳长堤和可直接观海的王耔岛，还有广阔的天然狩猎场和赛马场，雄伟壮观。军人之乡惠民县，有精致独特的“孙子故里”，有邹平范仲淹读书洞、滨州唐赛儿纪念馆、无棣海风塔、大汶口、龙山文化遗址，还有中国仅存的城堡式名胜古迹，还有河边山、马达湖等历史自然景观，让人流连忘返。
阳新梨花节、无棣红枣节、沾化冬枣节、博兴国际戏曲艺术节等都具有浓郁的地方特色。
滨州是一座新兴的旅游城市。城市建设初具规模，服务设施日趋完善，综合功能不断增强。它是首批国家卫生城市之一，被誉为黄河下游的一颗明珠。滨州的教育、科技、卫生等社会事业以及商业、金融、餐饮服务发展迅速，设施日臻完善，为黄河三角洲的发展奠定了坚实的社会基础。