楼市“牛头熊”:去年全国卖了17万亿的房子，开发商却逃离了这些城市。
20多家房企2020年跨过千亿门槛，碧桂园、恒大、万科年销售额突破7000亿。
2021元年，有很多地方报了去年的成绩。比如上海37家房企销售额超过50亿，深圳前20家房企销售额超过2000亿，其中前十家企业均超过100亿。
2000亿是什么概念？2020年山西省商品房销售额仅为654.38+0885.9亿元，这是同比增长654.38+05.6%后的数据。
此时北方很多地方的楼市不得不面临类似的尴尬局面，寒冬里听南方花开。
听说王乐妍(化名)主张当场过年的时候就知道今年的购房市场要废了。
他在河北某三线城市，和他约好春节回来看房的熟人基本都没回来。
以前，每年他们都会为这些从外地回来过年的人做特别的准备，包括打折、特价房、预热场地的小活动。根据经验，回家的成交率差不多是1/3，每三个来售楼处的人，就会有1单，很划算。但是今年，直到现在什么都没有发生。
在距离王乐妍所在城市不远的郑州，一位房产中介对媒体表示，去年春节郑州返乡置业的人几乎减半，今年春节返乡置业的人几乎没有。房地产市场“非常困难”。
易居研究院副院长杨红旭在微博中评论称，这也是全国大部分地区，尤其是中西部三四线楼市面临的困境！“但你看到东部城市的欢声笑语，谁听到中西部的哭声？”
哪里的楼市冷。
去年9月，30多位河南地产大佬在郑州召开闭门会议，其中有本地房企，也有全国房企的区域负责人，比如万科郑州公司总经理徐申波。
“目前房企都有打折，但是打折会好卖吗？”
一句话唤醒参与者。
大家深入讨论了降价的危害，对社会、对行业、对个人的危害。于是大家达成了* * *谅解，“稳房地产，不要带头降价！”
这个商会在微信官方账号的消息一出，引起了不小的轰动。有人痛斥这是垄断、地方保护、行业绑架。现在，这条新闻已经在微信官方账号中消失了，与这次闭门会议相关的内容在地产界已经数字化。
有意思的是，就在这个“不降价”联盟宣言出现一个月后，郑州市绿波区某楼盘万科荣成兰乔圣菲重新开盘，高层毛坯均价7500元/㎡，毛坯特价房6300元/㎡！2017年刚开盘的时候，这个楼盘的高层精装以14000元/m2的均价和12000元/m2的毛坯价，是吕波地区羡慕的对象。
《凤凰周刊地产》向售楼处的人求证，属实。“精装房每平米65438+10万左右，毛坯房每平米7000-8000元。”
但即使降价，换量效果也不明显。
在乐居财经研究院的一份报告中，2020年被称为郑州房地产市场的“黑暗”年。
虽然2020年郑州新房均价为14236元/㎡，仍居全省第一，但新房销量在2065，438+08年后逐年下降，2065年下降17%，2020年下降438+06%，2020年下降16%。
郑州主城区去库存需要14个月，新楼盘销售减半。全年库存减少比去年减少69%，整体库存减少率降低近30%。
对于山东方奇新都地产来说，2020年并不顺利。2065438+2009年5月，新都地产曾以11491元/㎡的楼面价拿地，作为济南开发的首个项目，创下了当时济南雪山地区楼面价的新高。但由于周边低价需求，去年7月开盘时，新都陈子府成交均价在1.47万元/㎡左右，业内称之为“赔钱赚吆喝”。
从那以后，这个消息更加令人吃惊。因为项目销售不乐观，以11200元/㎡的价格吸引买家，已经跌破楼面价。
“除了临沂，整个山东基本都在回调。2015 -2017跟着苏杭，但是没有苏杭好，所以去年以来烟台、济南、青岛的市场都不太好。”资深地产评论家陈雷在接受《凤凰周刊地产》采访时分析道。
据当地业内人士透露，R&F在烟台的一个项目，原本在一期发售时就向购房者承诺会有二期，但后来将二期的土地卖给了旭辉。"这相当于R&F已经退出了烟台."
有媒体根据国家统计局公布的2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，梳理了35个重点城市近一年来的房价走势，发现11个城市房价低于去年同期，其中包括8个省会城市，天津和重庆，以及计划单列市青岛。
其中，天津跌幅最深，同比下降4.4%。作为户籍人口第一大省河南的省会，郑州房价同比下跌4.3%，在35个城市中排名第二，在省会城市中排名第一。
从区域分布来看，11下降城市最集中在黄河流域和华北地区，包括天津、郑州、太原、济南、石家庄、青岛等中心城市。
还有这几年一直在提的东北。据统计，2020年，东北地区房地产开发投资占比仅为3.83%。与2015的数据相比，东北地区的投资占比下降了近两个百分点。销售面积占比仅为4.01%；销售额占比仅为3.35%。
他们正试图抑制通货膨胀。
65438+10月22日，深圳华润城润熙一期12新人为自己的欲望付出了代价。
2020年6月5438+065438+10月，华润城润熙一期开始认购，两天内入围认购9690批，冻结资金33915亿元。有人计算过，这个数字的总金额大致相当于8块地的总成交价。
但随后媒体曝出，违规参与控股、众筹等项目的创新者不在少数，随后深圳监管部门开始介入。
最终，这12人因隐瞒真实情况、提供虚假材料和资金流向记录，被暂停网签、住房公积金贷款资格和人才购房资格。
与深圳类似，这种新场景出现在不止一个热点城市。
新年刚过，深圳、上海、北京、杭州、南京、合肥等地密集收紧调控政策。
这些热点城市不得不连续打补丁，一轮又一轮地熄灭楼市热情。
但是，热点城市就是热点城市，GDP排名靠前，大量新人口涌入。他们既满足了住房需求，又满足了投资需求，所以来自需求方的热情是无穷的。
去年，处于疫情中心的武汉还在封闭的时候，就有很多人在社交媒体上问“要不要去武汉抄底楼市？”最新统计数据显示，2020年武汉新房成交201.2万套，居全国第一。
“从交易量增长前50的城市来看，74%来自全国城市群，36%来自长三角城市群，60%是三四线城市和长三角其他城市。”RealData的高级分析师潘浩告诉《凤凰周刊房地产》。
这些区域基本涵盖了去年商品房销售17万亿的大趋势。
据统计，去年房地产开发投资比重中，东部地区占50%以上，销售额占55%以上，比重继续扩大。
最热城市长三角和珠三角，中国手指研究院企业部副研究总监刘水表示，在50个代表城市商品住宅成交面积同比下降0.2%的同时，这两个区域的代表城市整体规模同比分别增长7.5%和22.1%，增速明显高于其他城市。
这是人们用脚投票的结果。
开发商的风向
热点城市的热门楼盘一出现，心急的购房者为了增加中标几率，就会找亲朋好友领取房票。恐怕他们不会想到，房地产企业也不会想到。
去年9月，有一张图片在扬州房产圈流传。第二面店GZ215后面只有35家房企，被316家房企争夺，三分之一房企“马甲”超过10。其中，碧桂园、保利、美的、金地、绿城分别以50件、40件、22件、20件、20件马甲位列前五。
目的很简单，提高成功率。这块地在摇号前只用了半分钟就达到了最高价，这就是原因。
赢家是金地，据说已经淡出扬州市场近7年。“这次不惜带上20个马甲，调动几十亿存款高调回归，可见金地回归扬州的决心。”媒体报道说。
这种情况出现在长三角很多城市的很多地块上。4月苏州出让10地块，一度导致土地拍卖制度崩溃。
此后，南通、南京等地不得不收紧政策。苏州还对金地和九龙仓等房地产企业的子公司发布了三年禁令，这些子公司非法使用马甲参与当地拍卖。
“2020年，50家代表性房企在二线城市的投资面积占比51.2%，三四线城市占比44.0%，一线城市占比4.8%。从布局区域来看，企业热衷于在长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝、京津冀五大城市群拿地，合计占比58.4%，其中长三角持续火热，占比最高，为25.4%。”刘水分析。
房企拿地有多积极，背后的销售数据就有多漂亮。
据RealData统计，二线城市、一线城市和三四线城市分别占TOP20房企营业额的63%、17%和20%。其中，2020年一线城市整体占比提升一个百分点，11均提升了一线城市占比，其中金地和中海占比最大，分别达到10%和8%。
不仅如此，在这20家房企中，有7家专注于一线城市的房企(占比超过整体平均水平)将在2020年不同程度地进一步提升在一线城市的成交占比，4家不专注于一线城市的房企也将在2020年提升成交占比。
在棚改大潮退去后，房企不顾激烈的竞争和严格的调控，纷纷回归安全的一二线城市和热门大都市圈。
从去年开始，人们越来越意识到，他们要面对的是一个新的环境和生存法则。安全性和收益率是他们不得不摆在面前的问题，尤其是龙头房企。
龙湖地产，排名13，去年对长三角销售额的贡献为31%，为五大区域之最。二线城市拿地占比高达79%。排名第六的中海地产去年在一二线城市拿地84%。
据媒体报道，在碧桂园去年上半年的股权销售业绩中，江苏和浙江分别贡献了13%和9%，合计22%。而且上述领域也是全年拆并组织架构调整的重点。
在这个过程中，不在“圈子”内的城市发现，全国性的开发商离自己越来越远。
对于这些城市来说，这不是一个好的信号，必须时刻想办法。
去年6月5438+065438+10月，郑州发文，其中提到“鼓励和支持货币补偿等多元化安置方式。确需实物安置的，实物住房安置面积不得超过人均70㎡”。
但后来很多人问，重温货币化安置能重现楼市辉煌吗？