东莞去年五次采取措施调控楼市降温，趋于理性。
2020年6月，东莞房价“涨幅首次超过深圳”。随后的三个月(2020年7月至9月)，东莞连续五次发布楼市新政，严堵楼市“漏洞”。
深圳RealData预测，2020年东莞房地产市场有望延续2021的上涨趋势。但2020年房价涨幅加快后短期上行空间承压，同时2020年出台更严格的调控政策，市场降温趋于理性，房价预期相对稳定。
东莞6月房价因涨幅超过深圳而备受关注。
从全年来看，深圳RealData监测数据显示，2020年东莞新房成交约9.87万套，其中住宅6.47万套，同比增长33.6%，成交均价约2.4万元/平方米，同比有所增长。
深圳RealData监测数据显示，受2020年初“疫情”影响，东莞新房市场十分低迷，一季度新房成交不足6000套；随着疫情防控效果显著，二季度成交量大幅回升，其中6月成交7021套，为上半年阶段性高点。
深圳RealData的报告显示，上半年东莞二手房成交较为活跃，出现外地人购买现象，房价上涨明显。深圳RealData数据显示，3-7月成交均价连续上涨，4月突破2万元/平方米，7月量价再创新高。
值得一提的是，2020年6月，东莞房价“涨幅首次超过深圳”，备受关注。
东莞中原战略研究中心发布的报告显示，近年来，东莞新房供需持续紧张。2020年上半年，受疫情影响，很多项目停工，供应处于空档期，导致整体供应特别紧张，创历史新低。需求方面，受疫情影响的主要小区封闭管理，造成二手房市场需求流入一手房市场。此外，央行放水带来通胀预期，投资者进入楼市，全屋供需矛盾尖锐，推动房价快速上涨。同时，东莞本地自住和投资需求被充分激活，入市追涨；下半年各地市持续火爆，楼市供需两旺，但整体市场依然供不应求，供需比维持在0.8，供需矛盾明显。
据深圳RealData监测，2020年东莞二手房总体呈上升趋势，全年成交量超过4万套，成交均价达到2万元/平方米以上。市场也很活跃。第一，宏观环境相对有利。上半年二手房不限购，需求释放加快；第二，近几年东莞二手房交易流程优化，税收征收方式调整，发展到成熟市场(如深圳)。有一个现象是，部分外地购房需求进入了东莞二手房市场。但由于价格上涨过快，7月25日调控及时出台，二手房限购。市场迅速降温，下半年走势相对平稳。
2020年，东莞将在3个月内5次调控楼市。
2020年7-9月，东莞连续5次发布楼市新政，严堵楼市“漏洞”。
7月2日，东莞发布《关于进一步加强商品住房预售(销售)管理的通知》，要求加快在建商品住房销售，加强商品住房销售价格指导，加强商品住房项目销售监管。明确三个月内同一区域新房价格涨幅不得超过10%，同一栋楼每套新房均价差不得超过20%。
7月25日，东莞发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，调整商品住房限购政策，明确非本市户籍家庭在东莞购买首套商品住房须提供两年内累计1年以上的社保证明；购买第二套商品住房的，须提供三年内连续两年以上的社保证明，暂停向其出售第三套商品住房。另外，本同志实施之日起在东莞市行政区域内购买的商品住房，必须取得不动产权证书满三年，方可交易转让。
9月3日，东莞发布《关于进一步落实商品住房限购限转政策的通知》，明确4月117日零时前网签商品住房无限期转让期限要求；11，2065438年4月0日至2020年7月24日24时已网签的商品房，取得不动产权证书满两年后方可交易转让(含赠与)；2020年7月25日零时以后网签的商品房，取得不动产权证书满3年后，方可交易转让(含赠与)。
9月11日，东莞发布《关于防范出售新建商品住房房源指标行为的提示》，明确任何以提供“获取选房指标”、“锁定房源号”、“优先选房”等服务为由收取钱款的行为，均涉嫌违法违规。
9月23日，东莞发布《关于调整部分住房公积金贷款和提取规定的通知》，调整最高贷款额度。首套房最高贷款额度由654.38+0.2万元调整为90万元；二套房最高贷款额度由80万元调整为50万元。同时，增加申请购买其他城市二手房的条件。在市外购买二手房，需持产权证满6个月，方可申请提取。此外，还将停止提取物业管理费。
经过三个月五次调控楼市，根据东莞中原战略研究中心的检测数据，6月5438+10月东莞住宅成交约75万平方米，环比下跌4%。但东莞住宅成交量仍同比上涨77%，创近5年同期新高。
2021，房价走势平稳。
从一级市场来看，东莞中原战略研究中心数据显示，2020年东莞公开出让土地面积758万平方米，总建筑面积2308万平方米，较2065，438+09上涨65，438+0%，政府推地加速。其中，* * *包括商住用地供应及成交38宗，总面积1，81，000平方米，建筑面积539万平方米。最终实际楼面价为1，41，1.9元/平方米(不含配套)，较201.9上涨4%。
库存方面，东莞中原战略研究中心报告显示，2020年东莞住宅库存和去化周期将继续回落。截至65438+2020年2月，东莞住宅库存24054套，库存面积298万平方米，同比大幅下降27%。市场供不应求，住宅库存明显告急。如果考虑到部分项目的延期和老老项目库存的消除，目前住宅库存的消化周期已降至历史新低。按照过去半年的消化速度，12年末住宅库存消化周期跌至低谷，缩短至3.6个月，比去年同期缩短4.3个月。如果考虑延期因素的影响，实际上当前库存消化周期已经跌至2016以来的低点水平。
根据东莞中原战略研究中心监测数据统计，2020年全市百强房企数量将稳步增加，全年将有30家百强房企入市，比上年增加4家，包括华侨城、金融街、首创、龙湖。成交面积前20名中，房企前100名占据13席。随着2020年前海、世茂等房企入驻万拿，未来全市百强房企数量将继续上升，“品牌格局”将越来越突出。
2020年，东莞本地拍卖市场火爆，各大房企纷纷布局东莞市场。此外，广东龙元集团、安徽角头、和记黄埔、新世纪等非百强房企积极入市，市场份额大幅提升，市场蛋糕做大，导致百强房企市场份额下降，但仍占据半壁江山。
据深圳RealData预测，2021东莞市场将保持活跃，房价走势平稳。
宏观上，预计收益不减。一是2020年，东莞提出南部九镇未来将全面对接，融入深圳先行示范区；二是东莞落户政策宽松，人口有望持续流入。2020年9月实施的大专学历可直接入户(有效期至2025年8月)；第三是大湾区的建设。东莞是广深科技创新走廊的重要节点，也是由广州和深圳两个一线城市带动的。
地产方面，深圳RealData认为，2019-2020年品牌开发商将积极进入东莞，土地市场活跃，旧改和城市更新力度加大，既保证有效供给，又提升城市价值关注度；其次，东莞部分区域出现了“一二手房价倒挂”的新现象，激活了部分住房需求。此外，东莞房地产发展趋于成熟，二手房市场占比高(约40%)，新房和二手房流通机制相对完善。
深圳RealData预测，2020年东莞房地产市场有望延续2021的上涨趋势。但2020年房价涨幅加快后短期上行空间承压，同时2020年出台更严格的调控政策，市场降温趋于理性，房价预期相对稳定。