(急)深圳房价这几年一直在涨，08年开始下降。为什么？

第一，房价持续上涨，超过了消费者的购买力。中国的房地产业和房地产市场在过去的10年里经历了飞速的发展。高收入富裕家庭的自住型住房需求基本得到满足，购房主力群体向工薪阶层转移。住房市场需求得到了一定程度的阶段性释放，价格弹性开始显现。但近年来房价快速飙升，导致市场支撑力减弱，房价增长空间透支。当价格上涨超出消费者的购买力时，价格回落是必然的，楼市也是如此。

第二，监管政策增加了投资风险，尤其是投机。2007年下半年，二套房贷新政出台，提高了投资尤其是投机性购房的门槛，增加了风险。这项政策在2008年继续实施。同时，随着全球金融危机的影响和经济下行压力的加大，2007年底房地产市场开始出现的调整迹象在2008年逐渐明朗，进一步加大了投资和投机性购房的风险。虽然由于缺乏投资和投机性购房的数据，无法估计2008年投资和投机性购房的减少对市场销售额减少的影响，但人们有理由相信，2008年投资和投机性购房的减少(有的甚至认为已经基本消失)是销售额减少的重要原因之一。

第三，政策和经济下行影响消费者的心理预期。全球金融危机蔓延，国内经济下行压力加大，预期收益下降。国内多年来控制房地产开发、抑制房价的政策和舆论引导，改变了消费者的心理预期，降低了购房意愿和浓厚的观望情绪。

第四，开发企业对市场变化反应迟钝。自2007年下半年以来，房地产行业的经营环境发生了变化。房地产开发企业对市场的反应相对较慢，土地储备和在建和新开工面积都比较大。2007年征地面积和竣工面积达到房改以来最高。

房价的高而快上涨与消费者购买力的不匹配是当前房地产市场成交量下降的主要原因。随着金融危机的影响，经济下行压力加大，房地产行业拉动内需的增长权重，各种因素叠加交织导致的成交量萎缩成为当前市场的主要问题。