日本房地产泡沫是怎么形成的？
这一轮经济浪潮是由大量的投机活动支撑的，所以随着90年代初泡沫的破灭，日本经济出现了大倒退，随后进入了平成大萧条。
在日语中，“平成景气”基本上是这个的代名词，但有时也包括随后的经济萧条阶段。【编辑此段】日本泡沫经济背景1985 9月22日，世界五大经济强国(美国、日本、西德、英国、法国)在纽约广场酒店达成广场协议。当时美元汇率过高，导致贸易逆差较大。正因如此，陷入困境的美国和其他四个国家发表声明，宣布参与汇率市场。此后，日元迅速升值。当时汇率从1美元上升到240日元左右，一年后上升到120日元。由于汇率剧烈变动，美国国债构成的资产出现账面亏损，因此大量资金为规避汇率风险进入日本国内市场。当时，为了补贴受日元升值打击的出口行业，日本政府开始实施金融宽松政策，导致流通资金过剩。
此外，还有以下背景:
1.从20世纪70年代末开始，日本银行一直担心来自优秀制造企业的融资案例，因此开始倾向于为房地产、零售和个人住宅融资。
2.20世纪80年代以来，全球通货紧缩形成了股市的上升通道。
加速上升
由于上述因素的综合作用，日本出现了投机热潮，尤其是在股市和土地市场。其中，受所谓“土地不会贬值”的土地神话影响，转售土地交易量增加，地价开始上涨。当时东京23个区的土地总价甚至达到了买下美国所有土地的水平，而银行则以上涨的土地作为担保，大量贷款给债务人。此外，土地价格的提高也增加了土地所有者的账面财产，刺激了消费欲望，从而导致国内消费需求的增长，进一步刺激经济发展。
1985-1986期间，随着日元的快速升值，日企国际竞争力下降，但国内投机氛围依然热烈。从65438到0987，投机蔓延到所有行业。当时乐观的观点是，只要土地需求高，经济就不会衰退，市场也鼓励人们不断购买股票，声称股票从此永不贬值。当时日本媒体为了给这种经济繁荣命名，也希望起类似岩手繁荣、神武繁荣的名字。然而，当时有少数反对意见认为，土地价格已远远超过其实际需求，日本经济将在不久的将来陷入衰退。
根据经济学原理，土地价格上涨导致企业租用厂房或写字楼土地的利润率降低，因此卖地买债是合理的，会导致土地需求减少。根据供求理论，价格最终会趋于平衡。而日本企业普遍采用账面价值来计算土地资产，所以表面上看，企业的收益率没有变化，账面价值与实际价值的差异导致账面财产增加，从而刺激日本企业追求总资产规模而不是收益率。
当时很多大型地产公司为了获取大都市周边的土地，会借助黑社会势力，以不正当的手段抢占土地，导致了严重的社会问题。没有收入可能的偏远农村土地也作为休闲旅游资源被炒到了高价。土地交易的利润用于购买股票、债券、高尔夫球场会员权，以及海外房产(如美国洛克菲勒中心)、珍贵艺术品和古董、豪华跑车、海外旅游景点等等。当时这种基金被称为“日本钱”，并引起了世界经济的关注和商人的追捧。当时随着股价的上涨，日本购买法拉利、劳斯莱斯、日产CIMA等高档汽车的消费热潮也在高涨。
邻国
由于阿富汗战争，美苏军备竞赛，东欧国家剧变，苏联濒临崩溃。在欧洲，由于严重的高失业率和东欧的民主化，国际和社会秩序也非常混乱。
美国:经历了1980的经济周期后，逐渐进入低谷。住房金融行业陷入危机，社会信用危机日益严重。此外，目前国际收支趋于平衡，但国内经济持续低迷，失业率也在上升，财政赤字创下历史纪录。
在这样的世界形势下，政治、经济相对稳定的日本出现了“日本天下第一”的口号，全体国民都有一种“日本时代”即将到来的预感。当时在世界各国的印象中，30年前还是一个普通发展中国家的日本，已经迅速成为了一个花生富国。
潜在问题
期望通过资产价值的增加来获取利润的方法，会随着资产价格的上涨越来越难以奏效。当资产价格最终停留在高位时，最终的资产持有者将无法获得收益。但可怕的还不仅于此，一旦资产价格回落到之前的水平，那么资产持有者将遭受相当于其所有前任所赚利润的损失。因此，缺乏可持续性的资产价格逐渐进入稳定状态。
另一方面，对于尊重一户一宅的日本城市来说，不断上涨的地价带来了严重的房源短缺。对于生活在大城市中心的普通劳动者来说，根本负担不起高昂的地租和租金，只能被迫搬到郊区。当时这种情况导致了人们早买早赚的心理，进一步刺激了地价的上涨。
当时地价引发的住房问题也引起了日本政府的重视。之后政府采取稳定地价的政策，向金融机构施压。
泡沫破裂
从65438年到0989年，日本的泡沫经济达到顶峰。当时日本的经济指标达到了前所未有的高水平，但由于资产价格的上涨无法得到工业的支撑，所谓的泡沫经济开始走下坡路。
一旦投机者失去投机欲望，土地和股票价格就会下跌，从而导致账面资金损失。因为很多企业和投机者在没有把不断上涨的账面资本考虑进去之前，已经投入过多，会带来很多债务。随着中央政府金融宽松政策的结束，维持日本国内资产价格的可能性不复存在。
1990年3月，日本财务省发布《控制土地相关融资条例》，控制土地财政总量。这种人为的急刹车导致已经进入自然衰退的泡沫经济加速衰退，并导致支撑日本经济核心的长期信用体系崩溃。此后，日本央行也采取了金融紧缩政策，这进一步导致了泡沫的破灭。
2月29日1989 15.87日经平均股价达到最高点，之后开始下跌，地价也在1991附近开始下跌，泡沫经济开始破灭。1992年3月，日经平均股价跌破2万日元，仅为最高点1989的一半。8月份进一步跌至14000点左右。大量账面资产在短短一两年内消失。
由于土地价格也迅速下降，以土地为抵押的贷款也出现了很大的风险。当时日本各大银行的不良贷款相继曝光，对日本金融造成了严重打击。【编辑此段】日本泡沫经济的一个教训日本泡沫经济形成和崩溃的主要原因不是日元升值，而是日元升值过程中日本宏观经济政策的失误，尤其是货币政策的三大失误1986-1989。
日本的泡沫经济发生在1985-1990年，当时日本正处于转变增长模式、改变发展战略、开放国内市场、融入国际社会的初级阶段。这个故事可以给我们很多启发。
毫无疑问，日本泡沫经济形成和崩溃的原因是复杂的，包括制度、结构和政策，但回到它的定义，泡沫经济是指大量剩余资金追逐相对稀缺的投资机会而导致的资产价格膨胀，所以这个故事将主要在宏观经济层面展开。
要解释日本泡沫经济的形成，需要从日元升值说起。虽然从本质上来说，日本的泡沫经济和日元升值是两个不同的事件，原因不同，但由于它们出现在同一时期，有着相同的历史背景，所以它们之间有着复杂的关系，导致了一些舆论对它们的误读。
日元对美元升值的直接原因是日美贸易差额的变化；根本原因是日本经济实力对美国的变化。20世纪80年代初，美国经济受到滞胀的困扰。1980年通货膨胀率13.5%，失业率7%，经济增长率-0.2%，财政赤字738亿美元，贸易赤字15亿美元。为了克服“滞胀”，里根政府以减税为重点，通过扩张性财政政策刺激经济增长；美联储提高了利率，通过紧缩的货币政策抑制了通货膨胀。高利率增加了美元对外国投资者的吸引力，大量资金流入美国市场，导致美元升值。从1979到1985，美元对其他10发达国家的多边汇率上升了73%。
美元升值扩大了美国的贸易逆差。1980-1984年，美国对日本的贸易逆差从15亿美元增加到113亿美元。同时，日本对美国的贸易顺差从76.6亿美元增加到4615亿美元。巨大的贸易差额使美国成为世界上最大的债务国，日本成为世界上最大的债权国。1985年，日本对外净资产为1298亿美元；美国的外债是1114亿美元。
日元对美元升值更深层次的因素是二战后美国是世界上最发达的国家，美元成为“超级货币”；上世纪80年代，日本的经济增长率和劳动生产率已经远远超过美国，美元开始走下坡路。1980-1985，美国平均劳动生产率约为0.4%，日本约为3%；美国平均经济增长率约为1.5%，日本约为4.8%。
换句话说，到1985，无论是日元升值还是美元贬值都是必然的。事实上，2月1985美元下跌/日元升值的过程已经开始，9月1985的广场协议只是加速了(而不是开始了)这个过程。
日本泡沫经济产生和破灭的主要原因是日本宏观政策的失误。在当时复杂的国际国内环境下，日本货币政策失衡，出现三大失误。
1986期间，日本经历了短期的经济衰退，历史上称为“日元升值萧条”。事实上，“日元升值萧条”持续时间很短，只是日元升值后市场的自动调整，当年年底日本经济恢复增长。然而，出于对日元升值的恐惧，日本政府做出了错误的判断，采取了错误的政策。再加上其他国际因素的影响，从1986到65438+10月到1987，日本央行连续5次降息，将央行贴现率从5%降到2.5%，不仅是日本。货币政策的过度扩张造成了大量的资金过剩。在市场缺乏有利投资机会的情况下，过剩资金通过各种渠道流入股市和房地产市场，导致资产价格大幅上涨。这是日本货币政策的第一个错误。
1987年秋，世界经济高速增长。为了应对可能出现的通货膨胀，美国和西德相继加息，日本央行也准备加息。恰在此时，6月65438+10月65438+9月65438爆发了被称为“黑色星期一”的“纽约股灾”。在西方国家的联合干预下，“黑色星期一”只是出现了一次市场恐慌，之后不久，人们对世界经济的悲观预期就被乐观情绪所取代，各国经济都出现了强劲增长。
但日本经济的灾难就是由此开始的。当时美国政府担心，如果日本银行加息，资金无法及时回流欧美市场，可能再次引起国际市场动荡。因此建议日本政府暂缓加息。日本政府也担心加息可能导致更多国际资本流入日本，推动日元升值，造成经济衰退。而且当时日本正在实施扩大内需战略，需要增加国内投资，减少储蓄，以较低的利率收窄经常账户盈余。在这种情况下，日本央行决定继续实施扩张性货币政策，维持贴现率在2.5%的超低水平不变。直到5月1989日央行才加息。此时距离黑色星期一已经19个月，距离日本实施超低利率政策已经27个月。
这是日本货币政策的第二个错误，也是一个“致命的错误”。极度扩张性的货币政策造成了日本“经济体系中充斥着廉价资金”，长期的超低利率推动这些资金进入股市和房地产市场。1985-1989，日经平均股价上涨2.7倍；1986-1990年，东京、大阪等六大城市物价指数平均涨幅超过3倍。
从65438到0989，日本政府感受到了压力，日本央行决定改变货币政策方向。从5月1989到8月1990，日本央行五次将央行贴现率从2.5%上调至6%。与此同时，日本财务省要求所有金融机构控制房地产贷款，日本央行要求所有商业银行大幅减少贷款。到191，日本商业银行实际上已经停止了对房地产行业的贷款。货币政策的突然转向首先戳破了日本股市的泡沫。1990，日本股价开始大幅下跌，跌幅超过40%。股票价格的暴跌给几乎所有的银行、企业和证券公司造成了巨大的损失。接着，日本的地价开始大幅下降，降幅超过46%，房地产市场泡沫破裂。货币政策的突然收缩和央行对泡沫的刻意破灭是日本货币政策的第三个错误。泡沫经济破灭后，日本经济经历了10年的经济衰退。
日本政府为什么长期实行扩张性货币政策？为了回答这个问题，我们需要回到日本泡沫经济的起点——1985。在日本历史上，1985是具有重要意义的一年。这一年，日本发生了很多可以影响日本历史，改变日本命运的重大事件。
一是日本经济金融自由化和国际化进程加快。战后，日本的经济和金融具有强烈的“封闭”和“受控”色彩。20世纪70年代，日本开始了经济金融自由化和国际化的进程。20世纪80年代，这一进程迅速加快。1985年，日本政府发布公告《日元金融自由化和国际化的现状与前景》，拉开了日本整体经济金融自由化和国际化的序幕。
第二，日本政治国际化进程加快。上世纪80年代初，日本政府提出日本要从“经济大国”走向“政治大国”，日美关系将成为“政治大国”的基石。在1985年的“广场会议”和1986年的“卢浮宫会议”中，日本成为美国最坚定的盟友。
第三，日本经济增长模式的转变。1980以来，国际社会一直在呼吁日本开放国内市场，改变出口导向型经济增长模式。日本1985的经济白皮书指出，出口导向的经济增长模式已经不可持续，日本必须扩大内需来缓和与国际社会的关系。
也就是说，1985年的日本同时面临三大战略转变:从“管制经济”到“开放经济”；从“经济大国”到“政治大国”；从“外需型经济”到“内需型经济”。如此重大而深刻的变化集中在如此短的时间内，可能会使宏观政策失去回旋余地。当内部平衡和外部平衡、国内政策协调和国际政策协调交织在一起时，权衡、选择和调整宏观政策将变得非常困难，并可能因为不平衡而出现严重失误。随着金融市场的开放，我们需要以更宽广的胸怀和更平和的心态面对世界。