2007年武汉房地产市场综述及2008年武汉房地产市场走势预测(要求:数据和观点)
关键词一:暴涨
2005-2007年武汉商品房成交均价
12月12日是日本的“汉字日”。按照惯例，日本汉字能力测试协会在京都清水寺公布了能反映今年人间大事的汉字，“伪”字入选。而如果要选一个汉字来代表今年中国的楼市，相信大多数人都会毫不犹豫地选择“涨”字。武汉房价也顺势而上，从曾经的中部“价格洼地”到中部最高。统计显示，2007年6月5438+065438+10月武汉主城区商品房成交均价为5562.49元/平方米，武昌、汉口中心区住宅均价已超过6500元/平方米。
在全国70个城市的房价赛跑中，是什么推动了武汉房价的上涨？在很多武汉普通人看来，这两年的房价上涨是痛苦的:钱袋越捂越干，房子越买越贵。今年3月以后，武汉住宅市场量价齐升，让普通老百姓买房的决定比以往更加果断。武汉楼市这么火，会有泡沫吗？
业内人士表示，在中国经济高速增长时期，武汉经济一直落后于沿海城市，房价长期低迷，限制了武汉市民的消费能力。与长三角、深圳房价上涨不同，武汉这次房价上涨是因为武汉与一线城市的巨大差距，为房价上涨提供了空间；另一方面，越来越多的外地开发商进入武汉，抬高了土地一级市场价格和房地产开发成本。而且最重要的是，随着一波又一波的调控政策被市场“软化”，房价的上涨释放了曾经被压抑的购房需求:就像股市买涨不买跌的心理一样，购房者因为害怕被不断刷新的房价“抛”出市场，争相进入楼市，渐行渐远。
在房价普遍上涨的情况下，很难看出购房者的购买消费是为了投资还是自住，或者两者兼而有之。然而，武汉房价的上涨将成为未来城市竞争力的制约因素。相比国内几大经济发展区域，武汉房价相对较低，这也是武汉发展的机遇。当武汉房价与一线城市的差距越来越小，外地企业进入武汉的成本越来越高时，武汉与一线城市增长空间带来的竞争优势也会降低。因此，提高武汉未来的城市竞争力，并不是简单的靠刺激房价来支撑，更多的需要通过武汉的地理、交通优势来推动优势产业的发展，从而真正提升武汉的城市价值。
关键词二:异地购房
武汉新闻链接:商品房四成被外地人买走。
一直以来以本地居民为主的武汉楼市，由于武汉中部的地理位置和武汉城市圈的加速融合，楼市正在崛起。近日，报告显示，武汉上半年商品房成交41348套，其中本地居民购房仅占59.82%。其余都是外地人买的:26.48%是省内个人买的；省外占13.62%；海外占0.08%。外地人购买的商品房均价最高，均价5427.92元/平方米。(据楚天都市报)
武汉应该有吸纳异地置业的能力。
在武汉房地产市场，本地购买力越来越弱，这也体现在统计数据上。2004年武汉本地购房者比例高达90%，2005年下降到71%，去年下降到64%。到今年6月，武汉本地购房者比例降至58.74%的历史新低。目前武汉楼市异地置业比例已经超过40%。据此分析，目前的房地产市场，武汉本地居民的购买力已经趋于饱和。随着房价的快速上涨，这种饱和趋势在很长一段时间内不会发生根本改变。而且一般高收入的异地置业者会更能承受武汉的高房价。
经济繁荣是支撑外地置业者投资武汉的最强信心保障，使得武汉楼市备受外地置业者青睐，尤其是那些在外地工作或生活的湖北客户，或者在武汉学习、生活、工作过的人。这些群体由老年置业者、定居置业者(目前在外地工作但打算返回或已返回武汉定居的群体)、度假置业者和因工作地点变更而形成的流动置业者(如富士康效应)组成。
关键词三:宏观调控
经过2006年的政策洗礼，2007年房地产市场的高速发展势头不减，作为风向标的房价依然一路飙升。因此，2007年改善住房供应结构、稳定房价运行的任务仍然十分艰巨，特别是抑制投资过热的任务，在今年的调控中尤为突出。有鉴于此，政府今年出台的一系列政策逐渐强硬，调控力度空前加大，政府对房地产市场的干预力度日益加强。
央行今年6次加息，用意是好的。
金融信贷政策
2007年，央行提高了存款类金融机构的人民币存款准备金率。
政策内容:2007年6月5438+0至6月5438+01，央行9次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。上次上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到13.5%。
政策影响:其目的是加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，降低信用风险。
2007年，中央银行提高了人民币存贷款基准利率。
政策内容:2007年3月至6月5438+2月，央行6次加息。上次调整后，一年期存款基准利率由3.87%上调至4.14%，上调0.27个百分点。一年期贷款基准利率从目前的7.29%上调至7.47%，上调0.18个百分点。
政策影响:抑制国内经济过热，引导货币和投资合理增长，吸收更多流动性，抑制房地产投资过热。
C.2007.9.29中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业房地产信贷国家权力管理的通知。
政策内容:通知指出，将严格住房消费贷款管理。对已使用贷款购房并申请购买第二套及以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同档次基准利率的1.1倍。而且贷款的首付比例和利率水平要随着单位数量的增加而大幅提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险进行管理。
政策影响:该政策的出台将有效抑制非刚性购房需求，有效减少投资性购房，同时对囤积房源销售的开发商也有一定影响。
2.土地政策
D.2007.7国土资源和房屋管理局出让项目土地使用权出让审计工作程序
政策内容:明确规定八种情况的土地不得转让。
政策影响:严控土地出让环节，让土地出让更加透明，减少暗箱操作。同时会增加拿地成本，控制开发商囤积土地。
E.2007.10.9国土资源部关于招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定
政策内容:明确规定了招拍挂范围、挂牌出让期限、出让价款缴纳和国有建设用地使用权证书发放，强调受让人领取国有建设用地使用权证书前必须缴纳全部土地出让金，并从五个方面进行了修改。政策影响:新规体现了国有建设用地使用权招拍挂制度与法律、政策的衔接，特别是当前土地实践中存在的问题。需要强调的是，将工业用地纳入招拍挂范围，既有国家政策依据，又有法律实施这一制度，在实施效果上是一个很大的提升。这一政策的出台，不仅规范了征地程序，也极大地打击了部分开发商故意囤积土地的行为。
3.综合政策
G.2007.8国务院《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
政策内容:要求重点发展中低价位普通商品住房，增加住房有效供给。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年供应量不得低于住宅用地供应总量的70%。保障性住房建筑面积控制在60平方米左右。
政策影响:政府将调控重点从“市场”转为“政府保障”，市场上的保障房供应将逐步增加，以满足部分刚性需求，抑制房价上涨。
H.2007.11.30七部委联合发布《经济适用住房管理办法》。
政策内容:单套保障房建筑面积应控制在60平方米左右，重新界定购买人群，树立“有限产权”的理念。
政策影响:加强保障性住房的调控和监管，确保城镇住房保障制度的深化实施，为城镇中低收入者提供有效供给，平衡市场供求结构。
关键词四:光谷
富士康2007年落户武汉光谷。
相关信息:
2000年:中国光谷正式开工建设，光谷地产开始进入开发商视野；
2001:武昌楼市发展逐渐向光谷转移；
2003年:光谷楼市进入高峰期，区域规模化、品质化趋势逐渐明朗；
2004年:光谷楼市再次沸腾，成为武汉楼市耀眼的明星。实力开发商云集，优质楼盘频出；
2005年:光谷楼市逐渐成熟。普通商品房，单身公寓，湖畔别墅，都是百花齐放。
2006年，光谷楼市全面繁荣。不仅销量再创新高，而且持续稳定发展，当地最重要的市政配套项目光谷步行街启动。
如果要选择2007年武汉最火热、发展最快的房地产板块，光谷无疑是一个合格的候选。2007年4月，富士康落户武汉，不仅成为开发商的销售噱头，还辐射了光谷的其他楼盘。光谷楼市从罗瑜路到关山路、民院路及东部的发展路线图已经出现。
步行街、中环线加地铁、高科技产业区、潜在的庞大消费群体，似乎都在暗暗勾勒着新商圈的雏形。2007年，光谷几乎所有的新房市场和房屋租赁市场都爆出了涨价的消息。两年前在光谷买低价房的人，现在都忍不住笑了。随着富士康等高科技企业的到来，房价上涨指日可待，而随着工厂规模的扩大，越来越多的产业员工将成为长租。光谷，会是武汉新的基点吗？
关键词五:物权法
2007年3月16日，全国人大五次会议表决通过《中华人民共和国物权法》，明确规定“住宅建设用地使用权期满自动续期”；承包期满后土地可以承包，赋予农民长期的、有保障的土地使用权。10 10月1日，物权法正式实施。作为确认、利用和保护财产的基本法律，它对法制的完善和经济的发展具有重要意义。第一次以国家法律的形式明确规定了对公共财产和私人财产的平等保护。
《物权法》意义深远。
下面就《物权法》对武汉房地产行业的影响做一个简单的探讨和分析。
1.物权法规范了土地出让方式，有利于规范房地产行业，增加土地市场交易的透明度，防止官商勾结、暗箱操作。
2.一方面，《规定》中关于土地拆迁补偿的规定保护了产权人的利益，在一定程度上保护了弱势群体的权益；另一方面，这些规定可能会增加房地产开发商的开发成本，同时可能会延缓拆迁进度，影响房地产开发速度。比如最近重庆、深圳的“钉子户”问题，就值得武汉借鉴。
3.不动产预登记可以防止开发商一房多卖。70年住宅使用权自动续期的规定，延长了住宅用地的使用年限，减少了70年后取得土地使用权所支付的费用，提升了房屋的内在价值，对商品房来说绝对是利好消息。
4.调整业主和物业管理机构的权益。
物权法草案从维护业主合法权益出发，建筑物区分所有权制度的建立为业主行使权利提供了保障。业主与开发商的纠纷有了具体明确的规定，促进了房地产开发商和物业管理公司的经营行为进一步规范，房地产秩序得到理顺。