南京图派历史

《中国新闻周刊》为此致电南京市房地产市场交易中心了解到，外地户籍只要在南京连续缴纳6个月社保，就可以开具购房证明，而且社保是可以补缴的，征收方式也不区分。

不过，该中心工作人员也表示，目前并没有针对这一政策的“官方公告”或具体文件。

南京住建局的一位工作人员告诉中国《新闻周刊》，最近他们也接到了很多关于交社保买房的询问，但由于具体政策还没出来，他们也不清楚。“我们还是要去市服务中心大厅和房地产市场交易中心窗口，出具购房证明就可以买。”

一位业内人士向《中国《新闻周刊》》表示，南玻此举意在试探市场反应，“同时给自己留有余地”。

今年以来，随着房地产市场整体低迷，各地密集出台稳定楼市的措施，从住房补贴、宽公积金、土地拍卖延期支付到补贴契税。

作为长三角中心城市之一，南京的楼市一直以“稳定”著称，但这次允许外地购房者缴纳社保买房，确实释放了楼市松绑的信号。

此前出台了很多调控政策。

长三角地区一直是中国最重要的房地产市场之一。58安居客房地产研究院数据显示，2021年，全国新建商品住宅销量为1565万平方米，而长三角41城市总销量达到3.47亿平方米，占全国的22.2%。

作为长三角“最强二线城市”，南京的楼市不言而喻。

据中国《新闻周刊》不完全统计，自今年4月以来的两个多月内，南京已发布楼市调控政策十余次。

比如，在调整限购方面，允许在四个限购区(鼓楼、玄武、前淮、建邺)工作的南京本地居民，可以在原有限购数量的基础上再购买一套二手房。同时，对于四区以外的区域，将大规模放开购买新房和二手房。

限售政策也进一步放开，使产权证三年后可以上市交易，调整为自合同备案之日起三年后可以上市交易。

此外，首付比例和公积金额度也放开了。其中，名下有多套房，已结清房贷，新购首付仅50%，利率可按首套执行；首次使用住房公积金贷款购买二套房，住房公积金最高可贷额度调整为夫妻双方各50万元/人、654.38+0万元/户。

对于外地购房者的限制，其实4月27日南京已经做出调整，将“三年内连续在南京缴纳社保或个税两年及以上”的购房门槛降低为“1年内累计在南京缴纳6个月社保或个税”，但明确规定社保不能补缴，离婚房屋仍追溯两年内家庭购房记录。

这一次，南京再次放出消息，允许外地购房者通过缴纳社保的方式在部分区域购房。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这表明南京进一步放宽购房政策，有助于降低外地人购房门槛，积极释放购房需求。

“这也说明南京密集出台的楼市调控政策并没有明显提振市场。”严跃进进一步解释道。

从“一房难求”到无人问津。

同策研究院数据显示，今年3月和4月，南京商品房成交面积分别为69万平方米和62万平方米，同比下降59.49%和63.33%，降幅较大，且有扩大趋势。

南京市房地产学会副会长李在接受中国记者采访时表示，南京的房地产经过这么多年的发展，已经比较稳定，涨跌基本与大部分一线和强二线城市保持同频共振节奏。但从去年8月份开始，南京楼市成交量开始下滑，整体处于下降趋势，并因疫情而加剧。

李认为，购房者的信心与楼市有着直接的联系。要稳定楼市发展，首先要提振市场信心。

与此同时，上海作为长三角城市群的龙头，因疫情停工近两个月，也波及到了周边城市。

“江苏房企总部或区域总部至少有一半在上海。”李告诉《中国》,由于沪上部分房企倒闭，部分项目无法正常运营，甚至部分交易链条受阻。

他说，刚开始只有南京郊区盘卖不出去，现在已经蔓延到江北核心区，南京最受欢迎的“辣鸡”盘，整个市场特别冷清。

疫情的多点扩散也在一定程度上让南京错过了修复市场的最佳时机。

在南京从事房产中介的店长李周告诉中国《新闻周刊》，去年南京某热门楼盘出现了“万人摇号”的一幕。即使开发商要求首付80%，还是“一房难求”，但现在同一楼盘首付降到了30%，却无人问津。

可以说，去年南京楼市的火爆与今年的冷清形成了鲜明的对比。

李周说，外地购房者可以交社保买房的消息出来后，找他咨询的人多了起来，但并没有出现预想中的“爆棚”场面。

“即使有客户认为房子还有投资保值的属性，现在也不会轻易出售。”在李周看来，新信号在短期内不会对房地产市场产生太大影响。

与此同时，由于近期南京的限购限售政策有所松动，市场上的二手房库存有所增加。李周认为，在未来很长一段时间内，这将是一个买方市场。“对于大多数业主来说，如果他们想快速卖掉房子，可能只有一个办法，那就是降价。”

地球很少是冷的。

在市场不景气的同时，南京图派也遇冷。

今年4月22日，南京首轮土拍，20宗地块中有8宗以底价成交，6宗流拍，仅有3宗触及最高价。

第一次土地拍卖以前所未有的惨淡收场，拿地的房企多为央企国企，民企的身影已经越来越少见。舆论认为，在当前的市场环境下，民营企业的生存和资金压力更加艰巨，拿地难度更大。

2021年，南京土地出让收入达到2100亿元，土地财政依存度(土地出让收入/一般公共预算收入)超过100%。

有分析指出，土地出让金仍是地方财政非常重要的一部分，尤其是在多轮疫情冲击下，经济下行压力加大，土地交易低迷直接影响地方财政收入。

“南京今年的卖地目标估计和去年差不多，但今年第一轮土地拍卖只有191.75亿元，年化完成率也只有预期的20%左右。”李认为，这将给第二轮土拍带来很大压力。

第一轮地方拍卖结果出来后，不少业内人士曾预测，在第二次地方拍卖之前，南京可能会出台新的救市政策，进一步刺激市场。

事实上，楼市新信号释放的同时，也是南京第二批集中供地的阶段。

据悉，南京将于7月12日举行第二次土地拍卖，预计出让商品住宅地块44宗，总出让面积1969900平方米，总建筑面积452.36万平方米，总起拍价755.8亿元。

在这44宗商品住宅地块中，13地块实行“差别化定价”，即不设粗限价，但其余31地块将继续执行粗限价政策。不过几个区的限价都上调了。

如南部新城的宅地限价为4.75万元至4.8万元/平方米，而该区域最高毛坯限价为4.53万元/平方米，上涨约3000元/平方米；河西南部毛坯限价48000元/平方米，比之前涨了1.650元/平方米；而河西中部的宅地毛坯限价高达5.5万元/平方米，刷新了南京毛坯限价纪录。

严跃进认为，这些住宅用地限价的上涨，意味着南京目前的供地政策比以前更加开放。

他表示:“南京进一步放松楼市政策，对房企会有一些影响，就是房企拿地会和后续市场的预期挂钩。如果有提振住房销售市场的空间，那么后续拿地的积极性自然会提高，有助于市场信心从销售端传导到供应端。”

触底反弹并不容易。

在江苏兰亭企业咨询管理有限公司负责人、南京资深地产商王大国看来，南京楼市发展仍面临人口和区位两大短板。

人口是一个看似长期的基本力量，可以影响楼市和房价。王大国认为，南京要想扭转楼市低迷的局面，需要重视人口红利。

但近年来，南京的人口控制一直很严格。

第七次全国人口普查数据显示，2020年10月南京常住人口达到9311，与第六次人口普查相比仅为131.6700。虽然人口增幅不小，但与其他强二线城市相比有些逊色。

在此期间，Xi增加了44851万人，成都增加了581.89万人，广州增加了597.58万人。

有分析认为，南京的地理位置也在一定程度上限制了其发展。

南京，别称“惠晶”，位于江苏、安徽交界处，三面被安徽包围。因此，南京都市圈是一个省际城市群，涵盖江苏省的南京、镇江、扬州、淮安、溧阳、金坛，安徽省的马鞍山、滁州、芜湖、宣城。

王大国认为，这既为南京带来新的发展机遇，也在一定程度上限制了其发展。

“中国的行政体制对经济发展影响很大。安徽城市不可能处处迎合南京，滁州、马鞍山、芜湖等连通城市发展不如南京。就目前而言，更多的是通过南京带动周边城市的发展。”王大国认为，难以与周边城市形成协同发展的局面，这也限制了南京楼市更好的发展。

因此，他建议南京在给楼市松绑的同时，出台更多的人才购买政策，吸引更多的优质人才落户南京，进一步提升城市竞争力。同时，加强对低收入家庭的住房保障，减少对楼市高端产品的过度干预。

“应该让城市房地产市场的分化成为常态，同时让低收入人群居住，让高收入人群在市场化中根据自身需求匹配合适的产品。”王大国说。

他认为，南京科教文卫发达，交通枢纽突出，制造业产业链完整，中产阶级群体庞大。只要限购政策能进一步松绑，楼市就会逐渐回暖。

李也认为，南京房地产市场已经有政策托底，不可能再次暴跌。“但目前的形势依然很严峻。”等楼市真正见底之后，可能就不太容易回升了。

(应采访对象要求，本文李周为化名)