国家已经进行了6-7次房价调控，为什么房价还没有降下来？

“房价调控越多，涨得越多。人们不禁要问:有没有办法抑制房价过快上涨？”在昨天江苏省国土资源厅举办的“6·25全国土地日”高层论坛上，江苏省社会科学院院长宋教授表达了这样的担忧。在他看来，如果房价如此“空调化”，肯定会产生巨大的负面影响。目前“房价与宏观调控背道而驰”的“怪现状”已经到了必须扭转的地步。宋认为，房价之所以不能反复调整，主要是因为当前房地产市场宏观调控面临四大挑战:价格泡沫增加；土地管理弊端突出；暴利和腐败蔓延；住房保障不足。顽疾一:当前应对楼市泡沫膨胀:政府干预挤出房价水分。2005年北京房价上涨21%；2006年，广州房价上涨22%；2007年，南京房价也上涨很快:4月份上涨11.5%，5月份上涨9.2%。面对这些数据，宋认为，楼市泡沫的存在是毫无疑问的。"房价的快速上涨是房地产市场泡沫膨胀的一种表现."宋说，如果经济发展不足以支撑地价和房价的上涨，就存在价格泡沫。目前，中国许多城市的房地产泡沫明显，一些大城市的泡沫更加严重。房价有泡沫，自然会被挤压。宋认为，虽然南京“一房一价”的具体措施有待优化，但其导向和时机无疑是正确的；5月，南京房价上涨9.2%。在这种情况下，政府放任过高的房价是不负责任的。他建议，政府一方面要加大对房价泡沫的压力；另一方面，加强对违规开发商的监管，因为现实是:房子建得越多，价格越高，这显然不是一般的供需失衡；“解决房地产开发商扰乱市场秩序的问题，将是对政府执政能力的考验”。顽疾二:高地价助推高房价回应:谁把“价高者得”改成“价优者得”，抬高了房价和地价？宋说，开发商总喜欢把房价上涨归因于地价，而地方政府部门却极力证明地价没有抬高房价。但在他看来，“蛋生鸡还是鸡生蛋”的问题，每个人都有责任。宋说，2006年6月，国土资源部公布了40个楼盘的信息，地价占房价的25%和30%，无论是协议还是拍卖。但值得注意的是，数据显示，2006年和2007年，土地成本上涨了50%，房价上涨了30%。地价上涨导致商品房开发成本增加，必然推高房价。“当前土地管理中的一些问题是房价上涨的重要原因。”宋介绍，土地一直被政府垄断，高地价成为地方政府追求的目标。一些地方政府追求土地收入的最大化，导致土地价格翻倍。他认为，首先要优化土地供应方式，在保护耕地的前提下，适当增加房地产市场用地。其次，要改变现行的土地招拍挂制度。宋表示，普通商品住房用地供应应由“价高者得”向“价优者得”转变，实行“地价最高、房价最低”的原则。顽疾三:房地产行业屡禁不止:严控开发商暴利的“国八条”“国六条”等一系列措施出台多年，但为何价格管控收效甚微，房地产价格高到底是谁推波助澜？谁在高房价中牟取了暴利，损害了人民群众的利益？此前以控制户型和房价涨幅为主的调控政策，一直没有触及根本。宋认为，房地产行业暴利的内在拉动是宏观调控中房价“上调”的主要原因。以闲置土地为例，大部分闲置土地涉及复杂的利益关系，直接导致楼市供应不足，房价持续上涨。“打击楼市官商勾结，不能‘雷声大雨点小’。”宋指出。开发商盈利在什么情况下是合理的？宋认为，南京市“一房一价”规定的普通商品房8%的净利润是合适的。“世界房地产市场的平均行业利润率为5%-7%。南京取上限。”宋说，只有少数环保、节能、科技含量高的住宅开发项目才能获得超额利润。慢性病四:经济适用房和廉租房缺乏！回应:已经满屋喊的经济适用房和廉租房建设力度有多大？宋对并不客气。“我觉得力度不大。”他介绍，虽然世界各地城市的经济适用房和廉租房建设都在加快，但都不同程度地存在速度慢、不到位的问题。就江苏而言，自2002年以来，江苏保障房投资占比连续四年未超过10%，且呈逐年下降趋势。2001年为11.8%，2002年为8.3%，2003年为6.8%，2004年为5.3%，2005年末为4.6%。2002-2005年，全省保障性住房竣工面积超过10万平方米，仅占商品房总竣工面积的8.8%，且大部分分布在城市边缘区。宋说，近年来，新开工住宅面积中保障房的比例大致保持在6%以内，与省政府提出的10%的比例相差甚远。严重供不应求。在他看来，首先，政府应投资廉租房的开发和运营，同时采取共同投资和政府补贴的方式，拓宽廉租房建设的渠道，改善城市贫困家庭的居住条件。记者许国土资源厅厅长:房价上涨的主要原因是非地价。在昨天的发言中，省国土资源厅厅长陶培荣坚持认为，推动商品房价格上涨的主导因素不是地价，而是房地产市场供求等因素。陶培荣说，地价只占房价的一小部分。2006年全省地价占比20%-30%，与全国重点城市基本持平。在国土部门此前发布的全省地价监测报告中，去年全省房价比2005年上涨6%，但全省住宅用地平均地价仅上涨5.73%。而且2006年住宅楼面地价上涨率平均占房价上涨率的20.77%。“换句话说，2006年住宅地价的上涨，只导致了房价上涨1.25%。”江苏省国土资源厅一位副厅长也说:房价为什么这么高？主要由供求关系决定，地价在房价上涨过程中并不起主导作用。反过来，即使政府给土地定一个较低的价格，卖给开发商，开发商在高房价的影响下，也不会低价出售开发的房子。数据:南京地价占房价比例全省最高。论坛上，陶培荣主任透露，通过该办持续监测全省城市地价变化:2006年全省地价占比20%-30%，其中南京市住宅用地楼面价占比30.18%，为全省最高。记者获悉的监测报告显示:尽管有宏观调控，但从监测结果来看，经济发展水平和城市规模对地价的影响仍然非常显著。2006年苏南地价水平全省第一，苏中居中，苏北最低。从具体城市来看，无论是商业、工业还是住宅，南京的地价水平都是全省最高的。去年南京商业地价3876元/平方米，住宅地价2794元/平方米，工业地价470元/平方米。不仅如此，南京的住宅地价在房价中所占的比例也在全省名列前茅。2006年南京市区住宅用地楼面价占房价的比例为30.18%。八部委解决房价暴涨原因。5月份70个大中城市房价涨幅公布后，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、发改委、工商总局等八部委，将联合调查5月房价上涨较快的城市，找出5月房价上涨较快的真正原因，其中“非市场、非正常因素”将成为本次调查的重点。房价调控已经两三年了。为什么八部委还没查出房价上涨的真正原因？他们还在接触房价上涨的原因，而且接触过不止一次。如果他们一直“摸”下去，怎么遏制房价过快上涨？现在是时候带着诚意出台实招、硬招、狠招了。