购房门槛降至历史低位:超百城首付20%以上房贷利率进入“3时代”
超百城购房首付比例降至20%
在地方层面出台的楼市新政中，“降低首付比例”成为很多城市优化政策的标配。
据论文不完全统计，今年以来至少有115个城市将公积金或商业性个人住房贷款首付比例降至20%，包括成都、四川、石家庄、陕西、xi、太原、山西、长春、福建、福州、南昌、江西、重庆、贵阳、贵州、兰州、甘肃、银川、宁夏、新疆乌鲁木齐等二线城市。
具体来看，据不完全统计，明确购房首付比例降至20%的地方有:湖北神农架林区、湖北监利、湖北孝感、湖北大冶、湖北随州、湖北襄阳、湖北宜昌、湖北咸宁、湖北黄冈、湖北广水；福州、景德镇、宜春、瑞金、南昌、高安、上饶、新余、樟树；涿州、承德、石家庄、保定、廊坊、沧州、唐山、张家口；甘肃白银、甘肃庆阳、甘肃兰州；广元、自贡、巴中、内江、泸州、资阳、遂宁、雅安、成都、德阳；新疆阿勒泰、新疆乌鲁木齐；兴化、镇江、连云港、徐州、扬州、泰州、常熟、宿迁、南通、淮安；浙江诸暨、浙江温州、江山、衢州、台州、丽水、湖州、绍兴；贵州六盘水、贵州贵阳、贵州遵义、贵州黔东南；陕西宝鸡、陕西汉中、陕西xi安；安徽蚌埠、安徽亳州、安徽潜山、安徽滁州、安徽淮南、安徽池州、安徽阜阳、安徽安庆；河南洛阳、信阳、济源、濮阳、安阳、商丘；湖南岳阳、湖南湘潭、湖南益阳、湖南邵阳；广西钦州、广西合山；济宁、临沂、滨州、菏泽、德州、泰安；辽宁丹东；吉林双辽、吉林吉林、吉林长春；宁夏吴忠、宁夏固原、宁夏银川；山西忻州，山西太原；韶关、揭阳、汕尾、潮州、湛江；福建福州、福建南平、福建龙岩、福建泉州、福建三明；云南普洱；重庆；内蒙古包头等。
以四川成都为例。今年5月31，成都发布优化公积金贷款政策新政。公积金贷款首付比例下调10%，即首套房首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例由40%下调至30%。
此外，成都于6月5438+065438+10月17日发布《关于进一步优化区域限购措施的通知》，明确自2022年6月5438+065438+10月18日起，将天府新区成都直管区、成都高新区西园、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区统一为住房限购区域。在本区任何一个区有购房资格的居民，在成都高新区南园有购房资格的居民，都可以在这个限购区域内购房。该区域购房套数、户籍和社保年限等住房限购要求不变。
同时，很多地方也调整了商业性个人住房贷款的首付比例。中指院监测数据显示，已有超过80个城市将首套商贷首付比例调整至20%。
以湖北省监利市为例。10年6月27日发布了多项促进房地产市场良性循环健康发展的措施，包括购房补贴、契税补贴、首付比例等。明确2022年6月30日至2022年2月30日，11，在监利市区贷款购买首套新建商品住房，首付款比例不低于20%。对拥有1套住房并已结清住房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业贷款购买普通商品住房的，执行首套房贷政策。
可以看到的是，不仅是监利市，今年以来“认房又认贷”政策也多次调整，明确已结清首套房贷的居民，购房时可执行首套房贷政策，首付比例低至20%。据不完全统计，包括甘肃白银、湖北监利、贵州六盘水、江西宜春、贵州贵阳、四川广元、江西景德镇、陕西宝鸡、安徽蚌埠、河南洛阳等至少30个城市。
20多个城市首套房贷利率进入“3时代”
除了首付比例，不少银行也调整了首套房贷利率。
今年10月20日10，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，五年期及以上为4.3%，均与上月持平。虽然6月5438+10月贷款市场报价利率(LPR)不变，但部分特定城市首套房贷利率正在进一步下调，20多个城市首套房贷利率进入“3时代”。
按照规定，首套新增个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(LPR 65438年10月20日五年期以上为4.3%)；二套个人住房贷款利率不得低于同期LPR加60个基点(按2008年10月20日5年期以上LPR 4.9%计算)。
根据今年5月15日中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款市场报价利率减20个基点，因此此前各地首套房贷款利率下限为4.1%。
然而，今年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布通知，决定分阶段调整差别化住房信贷政策，明确符合条件的城市政府可自主决定维持、降低或取消2022年底前当地新发放的首套房贷款利率下限。
这也意味着首套房贷利率下限可以超过4.1%。
中指院监测数据显示，截至目前，已有20多个城市将首套房贷利率降至4%以下，包括阳江、清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门、宜昌、襄阳、天津、包头、阜阳、石家庄、秦皇岛、昆明、大连、大理、泸州、安庆、恩施、温州、瑞安、乐清。
诸葛找房数据研究中心监测数据显示，天津、贵阳、武汉、襄阳均下调利率至3.9%。石家庄多家银行将首套房贷利率从4.1%下调至3.8%，清远首套房贷最低利率达到3.7%，为目前最低水平。
58安居客房产研究院分院院长张博指出，房贷利率水平已经处于历史低位，可以肯定的是，利率水平的“政策底”已经逐渐明朗。利率调整，尤其是首套房利率的下调，可以加快潜在购房者入市的步伐，在一些刚需集中的城市和区域起到明显的作用。但对于市场处于降温通道的城市，拉动的边际效应是递减的。
买房的成本降到了历史最低点。
对于购房者来说，目前的购房成本已经降至历史低位。
“首付比例主动下调，利率也到了比较低的水平。这说明今年实际上已经形成了历史上比较好的信贷环境和政策，买房成本降到了历史低点。这是购房者需要主动把握的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
张博还指出，从目前的利率水平和房价整体表现来看，购房成本已经进入阶段性低点，房贷压力降至历史低位。所以房地产现在已经到了政策的底部，市场的底部正在逐渐形成。从大趋势来看，未来虽然政策会继续放松，但政策进一步放松的空间会明显收窄，市场底部还会徘徊一段时间，这也是很多城市购房的“窗口期”。随着保障房和金融政策的不断推进，楼市将进入一个更加稳定的发展时期。
中指院指数事业部市场研究总监陈文静也提到，今年以来，多部委持续释放利好政策，各地积极落实“因城施策”，需求端信贷政策不断优化。信贷政策的进一步宽松，有利于降低居民购房成本，缓解市场观望情绪，带动住房需求释放。目前部分二线城市的限购限贷政策仍有一定的优化空间。预计随着“金融16号文”的出台，短期内各地政策放松力度有望加大，需求端政策将继续改善。降低购房成本，降低购房门槛，仍然是一个重要的方向。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈晓认为，预计调整的城市会继续扩大，其他符合条件的城市会陆续跟进。预计调整首付比例、调整住房认定和贷款认定将成为政策调整的重要趋势。
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