日本楼市崩盘的具体情况是怎样的？最好能详细说明导火索是什么。谢谢你。

一是利率过低，资金泛滥，引导失误监管失控。1985年9月，美、英、德、法、日财长齐聚纽约广场酒店，就争议已久的日元升值问题达成一致。在接下来的一年里，日元对美元升值了一倍多，这对出口产生了巨大影响。为了刺激国内经济，完成从出口导向型经济向内需导向型经济的转变，日本政府连续五次降低利率和放松货币政策。基础利率跌至历史最低点，货币供应量每年超过10%和15%，导致市场资金异常充裕。但由于当时日本对日元升值和经济转型的困难缺乏认识和准备，大量资金并没有像政府希望的那样流入制造业和服务业，而是流入了容易吸收且“有效”的股市和楼市，导致股市和楼市价格双双飙升。在1985之后的4年里，东京的商业用地价格飙升了2倍，大阪飙升了8倍，两地都涨了3倍多。在这个过程中，日本政府并没有采取有效措施引流资金、监管资金，而是听之任之。

第二，盲目扩张信贷，滥用杠杆。在资金泛滥的情况下，本该收紧的信贷不但没有收紧，反而进一步膨胀，火上浇油。为了追求高利润，日本各大银行都把房地产作为最好的贷款项目，来的人都欢迎。1990危机迫在眉睫，但银行继续大规模放贷。这一年，在东京证券交易所上市的日本最大的12家银行向房地产发放的贷款总额达50万亿日元，占贷款总额的四分之一，5年间飙升了2.5倍。尤其错误的是，日本央行为了扩大杠杆，增加利润，违反国际清算银行巴塞尔协议，将股东未实现的利润作为资本借入，导致流通领域货币量进一步扩大。1991年，日本银行的贷款总额达到了当年GNP的90%，而美国只有37%。为了争夺利润和市场份额，日本数以千计的金融公司、投资公司等非银行机构也不顾政策限制，纷纷进入房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总金额高达40万亿日元。可以说，日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者，也是最后的支持者，直到最后一刻还在继续为泡沫输送能量。

三是投资投机盛行，股市和楼市挂钩，管理监督形同虚设。日本和香港如出一辙，股市和楼市“一荣俱荣一损俱损”，进一步加剧了泡沫的严重程度。当时日本居民从股市赚钱投资楼市，从楼市赚钱投资股市。不管是哪个市场，赚钱都是非常容易的。许多人挣的钱比他们一生的工作积蓄要多得多。与我同飞，股市和楼市，创造了一个又一个“高度”。从1985到1988，日本GDP增长16%，土地和股票市值分别增长81%和177%。1989尾盘，日经指数创下近39000点的历史新高，房地产价格也创下历史新高。在此期间，房价一直在逐日增长，几个月甚至几天的时间里，物价又上涨了。人们想尽办法从各个地方借钱投资房地产，投机、炒作成为常态。许多人辞掉工作去炒房。人们用证券或房地产作为抵押，从银行贷款，再投资于房地产。银行认为房地产价格持续上涨，所以房贷没有风险，就大胆放贷，造成大量重复抵押贷款，监督管理不力，资金链无限拉长，杠杆无限扩大。但“中子弹效应”是在市场拐点之后立即形成的，一个坏了，所有都坏了。日本大公司不甘寂寞，在房产投机中扮演重要角色。他们利用关系买卖土地，周转率极高，每次倒的时候价格暴涨。在这个过程中，政府为数不多的应对政策也严重滞后。大公司倒卖土地的情况一直持续到政府加税94%的1992。

泡沫破灭后，许多日本居民成为数千万的“负翁”，家庭资产急剧缩水，长期承受着严重的经济负担，长期严重影响正常消费。日本银行和非银机构的坏账高达100万亿日元，最后变成几万亿日元的坏账。无数银行、地产公司倒闭被收购，大量楼宇成为“烂尾楼”。建筑行业受到重创，1994合同额不到高峰期的三分之一，国民经济陷入了长达十年的负增长和零增长。日本的惨痛教训应该成为中国房地产发展的前车之鉴。