弘阳作为最后一匹黑马扩张的困境

短短三年，蒋大强就把弘阳地产从200亿变成了800亿。然而，他选择了离开。

蒋大强原是弘阳集团总裁，是高管团队中的“一把手”。在此之前，与他共事三年的另一位总统张亮也辞职了。

春节前后，红阳两位将军相继离职，对华东房地产行业造成的震动显而易见。

作为“三条红线”前的最后一匹地产“黑马”，弘阳这三年的快速扩张，靠的就是明星职业经理人。

2018年初，9位高管集体加盟，让弘阳在华东地产圈一炮而红，随后三年规模翻了两番。

与之前的跳槽不同，蒋大强和张亮没有选择房地产公司。蒋出任平安地产总裁，主抓资产管理和地产金融，张回归医疗行业。

“房地产只有最后一个周期，也就是未来三到五年。弘阳要抓住周期窗口的最后机会。”三年前，蒋大强曾这样判断。现在看来，这是一个预言。

2020年8月以来，“三条红线”、土地集中拍卖等重大调控政策的出台，彻底宣告了房企负债扩张时代的终结，行业“黑马”难出，好日子一去不复返。

1996年，曾焕沙创立了弘阳，但直到2017年，创立了21年的弘阳还只是一个离开南京后无人知晓的小房企。该项目聚集在南京浦口区长江大桥北，被称为“桥北王”。

作为一名福建商人，三年多前，曾焕沙就开始想扩大自己的生意版图，打入福建老乡的虹桥圈。

他的第一步是从“人”开始。

都是在2012-2017在福建房地产企业旭辉担任要职。在此期间，旭辉销售额从96亿扩大到104亿，成为地产圈最成功的黑马房企之一。创办旭辉的林三兄弟，已经成为华东地区重要的房地产大亨。

除蒋大强和张亮外，新一届高管团队中的陈彬和邹高武也来自徐汇。其余高管来自当时扩张较快的房地产企业，如新城控股、泰禾等。

曾焕沙的目的很明确:再造一条类似旭辉的道路，以极快的速度再造一家千亿上市房企。

新团队迅速为弘阳注入人脉、资源和名气，为弘阳“找人、找钱、找地”的全国拓展提供支持。

张亮对弘阳的组织架构进行了“手术”，蒋大强从大战略、大机制、大运营、大信息四个方面对弘阳进行了改革，确定了“做透江苏、深耕长三角、布局都市圈”的战略布局。

仅仅一年时间，弘阳的销售规模飙升84%，在嘉里榜单上的排名上升了30多位。2018年7月，曾焕沙带红阳去香港敲钟。

但实际上，2018四季度，行业已经进入下行周期，“地产黑马”窗口期关闭速度快于预期。

到2019三季度，弘阳地产板块业绩增长出现疲态，无法达到预期。弘阳重仓的长三角地区“金九银十”表现十分平淡，年底房企之间的价格战迫在眉睫。

"老板的耐心已经到了极点。"当时一位弘阳内部人士透露。

2020年，疫情黑天鹅来袭，房企少卖了几个月的房子。随后“三条红线”融资监管新规出台，沉重打击了快速扩张的房企。

弘阳没能复制徐汇的传奇。2019年，弘阳地产合同销售增长降至38%，2020年进一步降至33%。

三年后的2020年底，弘阳的千亿目标没有实现。张亮和蒋大强都体面地选择了和洪洋分手。

他们看清形势，及时切换轨道，选择了一条更稳妥、更长远的道路。

蒋大强和张亮走了，留下洪阳和曾焕沙，仍在探索前进的道路。

规模仍然是不可逾越的障碍。30多年来，从100亿到1000亿，房地产行业的规模之争从未停止。

2020年，千亿房企已达43家，行业大鱼吃小鱼不断上演，千亿成为房企生存竞争的基本门槛。

弘阳三年从200亿跃升到865亿，离1000亿不远，但之后更长远的发展缺乏支撑。

弘阳业绩的增长很大程度上取决于与外界的合作发展，而非自身的自然增长。弘阳地产2017至2020年全口径销售额分别为257亿元、473亿元、652亿元、865亿元。但据柯睿介绍，其近四年的股权销售额仅为1640亿元、288亿元、349亿元和407亿元，股权占比从64%下降到。

这导致弘阳在过去几年里以牺牲利润为代价进行扩张。2018年，弘阳销售额上涨84%，但归母净利润仅为1412万元，增幅仅为16%；2019年，弘阳销售额突破600亿元，但归母净利润止步不前，仅为1468万元；2020年上半年甚至出现倒退，归母净利润6.77亿元，同比下降8.9%。

弘阳少数股东权益从2017年的1.6亿元上升到2020年年中的59.5亿元，占比近30%。2020年上半年，少数股东损益达3.99亿元，占净利润的31%。

错过窗口期的弘阳未能进行全国扩张，70%以上的布局集中在长三角；对于踩了红线的弘阳来说，有息负债年增速不能超过10%，加杠杆空间有限。

曾焕莎开始寻求转机。6月365438+10月31日，弘阳召开管理层会议。这只“最后的黑马”会降低规模需求，稳中求进。曾焕沙宣布“新三年战略”，其核心只有两个字:盈利。

三年多前，地产商去碧桂园取经，得知高周转。“三条红线”之后，龙湖、中海都成了他们暗中的目标。

与三年前挖徐汇、新城、泰禾不同，曾焕沙身边的人主要来自龙湖、万达、中海。

弘阳集团目前由房地产、商业和服务三大板块组成。原龙湖集团副总裁、原鸿坤集团总裁袁春负责房地产。原万达商业管理副总裁沈家英任商业集团总裁，服务集团执行总裁杨光是从龙湖地产挖来的。

此外，原中国农业银行上海市分行副行长、原华鑫国际总经理王世雄，现任弘阳集团执行总裁、首创集团总裁。

曾焕沙创办了一批基因不同的职业经理人，希望他们带动弘阳进入下一个阶段，也就是规模和利润平衡的阶段。

在弘阳目前的发展模式下，同时实现规模扩张和利润率提升是一个悖论。

因为“三条红线”、两次集中供地等调控政策对黑马房企的开发模式造成了最大的打击，会引发融资、土地拍卖、成交等一系列连锁反应，弘阳在张之路的扩张受到了极大的限制。