菲律宾房地产值得投资吗？
菲律宾房地产顾问问我。
1.菲律宾基本信息
近年来，菲律宾经济持续增长，2017年增长率达到6.5%。亚行认为，2018年菲律宾经济将保持快速增长，并将继续成为全球增长最快的经济体之一。亚洲开发银行发布的报告显示，得益于政府推动基础设施建设和内需增长，亚行将菲律宾2018年经济增长预期分别上调至6.7%。据国际货币基金组织预测，2026年有望超过马来西亚和泰国，成为东南亚第二大经济体。而且菲律宾70%的经济发展都是靠内需拉动的。因此，经济发展前景是光明的。经济的快速增长也提高了居民的购买力。以马尼拉为例。自2010以来，马尼拉的房价一直以至少6%的速度增长，马尼拉的平均房价在过去8年里翻了近一番。
事实上，在看待菲律宾的经济增长和房地产前景时，有一个非常重要的因素是我们不能忽视的。这是一个庞大而年轻的群体！！
菲律宾是世界上第十二个人口过亿的国家。而且与即将进入老龄化社会的中国不同，菲律宾的人口红利才刚刚到来。到2016年，菲律宾人口平均年龄为23岁。其中14岁及以下人群占比34.5%，65岁以上人群占比3.8%。这是什么概念？大量年轻劳动力进入市场，促进经济发展。这也是最强大的消费市场，住房需求非常旺盛。
马尼拉街景
马尼拉街景，据外媒报道，菲律宾首都马尼拉是世界上最拥挤的城市之一。据估计，在一些社区中，大约有20万人居住在一平方英里(约2.5平方公里)内，这几乎是曼哈顿人口密度的三倍。
菲律宾'第65438+十亿公民'
2014年7月27日，在菲律宾首都马尼拉的一家医院里，一位母亲抱着自己的婴儿，庆祝自己的孩子成为菲律宾的“第100万个公民”。菲律宾的生育率是东南亚最高的，达到3.2，高于印尼，1.8高于缅甸、越南，也远高于马来西亚和泰国。
菲律宾的海外包裹行业发展迅速，现在菲律宾已经超过印度成为全球客户服务中心的首都。菲律宾的BPO行业将获得250亿美元的收入，约占菲律宾经济产值的10%，为数百万来自底层的菲律宾年轻人提供加入中产阶级的机会。
菲律宾土地是永久产权，但外国人不能直接拥有土地。一般公寓(小区)，最多只能有40%的单元卖给外地人。这个不用太担心。公寓也是永久产权。但如果中介公司说可以给你别墅的永久产权，你就要小心了，这是法律不允许的。通常人们在菲律宾谈论房地产投资时，也会谈到投资公寓。
菲律宾房产的另一个优势是按使用面积出售，而且都是精装修。在国内买一套40平米的公寓，可能只能得到30多一点的面积，其余都是电梯和公摊。在泰国，如果你买一套40平的公寓，你会得到一套40平的房子。
2.城市分析
马卡提(马卡提)
马卡蒂是马尼拉大都会区的城市之一，靠近马尼拉市中心。马卡提是菲律宾的传统金融中心，这里聚集了菲律宾最多的大型银行和跨国公司。菲律宾最大的证券交易大厅位于马卡提的阿亚拉大道。
马卡蒂虽然只是菲律宾第17大城市，但一直是菲律宾传统的金融和商业中心。所以大量流动人口来打工做生意。据统计，当地居民总数约50万人。平日里，马卡提总人口超过654.38+0万，是世界上人口最稠密的地区之一！
作为菲律宾最发达、最繁荣的地区，马卡蒂拥有菲律宾最多的摩天大楼。著名的地标有PBCOM大厦和GT国际大厦，著名的购物中心有阿亚拉中心和洛克威尔中心。该地区的马卡蒂商业俱乐部由800多名首席执行官和高级管理人员组成，代表着菲律宾最大和最具活力的企业。
3.开发商的建议
无论是投资还是在菲律宾生活，一定要选择大开发商。整体来说，菲律宾并不是一个商业文明健全的发达国家。现在发现中国人有钱，做这方面生意的人更是鱼龙混杂。你在国内经常被骗，更别说在一个陌生的地方投资海外了。以下是菲律宾排名前三的开发商。
SMDC SM控股公司官方网站介绍，该公司由老施至成创办。经过60年的发展，最初的鞋买手已经成为横跨房地产、零售、银行、旅游地产、服务等多个领域的大型综合性商业控股集团。2007年，SM控股也进入中国，厦门，晋江，成都。SM控股已经发展成为东南亚最大的综合性开发商之一，并且根据2016公布的公司财报数据，还在继续巩固这一地位。SM控股开发的各种项目包括住宅、写字楼、酒店、会议中心等。
4.马尼拉的房地产供求
到2015年底，包括马卡蒂、BGC(博尼法西奥环球城)、奥尔蒂斯和伊斯特伍德在内的多个首都的CBD-中央商务区将有约70，000套公寓，到2019年底将建成约30，000套公寓。这些核心CBD的公寓数量约占马尼拉大都市区公寓总量的50%。
到2019年底，马尼拉大首都地区的公寓总量不会超过20万套。这个数字远不如2000年的深圳。
据世界银行等预测，到2019年，菲律宾人均GDP将超过3400美元(相当于中国2008年的人均水平)，中产阶级将大量增长，国际投资将大幅增加。根据政府数据分析，到2019年底，马尼拉大都会区的公寓有效需求至少将达到66万套，市场总供应量不足20万套，远远不能满足市场需求。可以预见，菲律宾未来的房地产市场前景非常光明。
作为菲律宾新兴市场的炒房人，从2016开始接触菲律宾的房产。到目前为止，已经有几个温州炒房团通过购买预售房和接手止赎房积累了一些海外投资经验和财富。希望大家能有机会交流经验，甚至扩大我们的群体，提高我们和开发商的议价能力。