过去建的房子没用了怎么办?政策有新规定!
处理违法用地主要有三种方式,一是拆迁,二是补偿,三是悬挂。之所以有大量历史形成的违法用地,是因为各种原因,各地一直没有拆除(或没收)或办理用地手续,有的可能罚了点钱,就占了,但一直挂在账上。
对于如何处理存量违法用地,国家给出的主要政策措施有:一是通过补办用地手续、确权登记,使其合法化;二是对农村占地建房专项整治中已摸底排查登记的存量违法用地问题,提出先行试点,分步分类,稳妥处理。不要求各地对存量问题进行大规模、大范围的集中整治。目前主要工作重点是控制涨幅,遏制涨幅。
在如何完成土地使用手续和权属登记方面,国家在不同时期出台了一些政策法规,各地也有一些具体的政策。
重要提醒:不得以乱占耕地、违反生态保护红线控制要求建房、城镇居民非法购买宅基地和小产权房等方式进行建房登记,不得通过登记使违法用地合法化。
最新政策规定
01综合考虑相关文件要求。
2022年9月23日,自然资源部发布新修订的《自然资源违法行为查处工作规则(试行)》(点击查看)。新《规定》第4.3.3部分提出,承办人应当在证据认定和事实认定的基础上,严格按照法律法规的规定,综合考虑历史建筑处置等相关文件的要求,提出处理建议。
这里需要注意的是:“综合考虑历史建筑处置等相关文件的要求”。本着依法依规、实事求是的原则,近年来,为避免浪费社会财富,防止简单粗暴的拆迁,国家出台了一些政策文件,如对“大棚房”、“别墅”、农村乱占耕地建房和自建房、农村集体建设用地和宅基地登记等进行专项整治。在执法方面,对历史遗留建筑的处置要综合考虑,既要依据法律,也要参照相关政策文件。
也就是说,过去建的房子,虽然用地是违法的,但是要根据不同情况分类。有的可以办理用地手续,有的可以暂时保留几年,当然有的必须拆迁或者没收。所以一定要学习和研究相关的政策文件。
目前国家正在开展2013至2020年7月3日已形成的农村建房问题整治试点。试点项目完成后,将出台新的处置政策。暂时不能再继续顶风建房、非法占地,对新问题实行“零容忍”。谁胆大就马上拆!
2021 11 10月26日,自然资源部办公厅发布的《土地卫星片执法点合法性判定规则》规定,土地管理法颁布实施后,未经批准或者未取得合法权利,在建设用地上进行翻建、改建、新建的,视为新增非农建设违法用地。
通俗的解释就是追赶35年。从1987开始,如果你使用的土地没有经过合法手续,也没有经过置换和权属登记合法化,你只能维持现状,屋顶漏了没法修,塌了没法拆。否则一旦被卫星片发现,后果会很严重,很麻烦。
简单来说,只要你占用的土地还没有合法使用,现在最好的选择就是:不要动!
10 10月21日,河北公开通报11起农村建房典型案例,其中两起属于装修。
唐山市路北区韩城镇对装修车间用地监管不力。2022年5月,河北白烨方胜工程建设有限公司因厂房屋顶损坏进行装修。2022年6月,国家卫星片发现其翻新作坊在唐山市路北区韩城镇后程河村非法占用耕地1.05亩。韩城镇未对因改造重建新增违法用地的相关政策法规进行宣传,未及时采取有效措施予以制止。目前,非法状态尚未消除。
安平县西梁洼乡整治作坊用地监管不力问题。202112,杨进烟花爆竹有限公司厂房因原厂房受损而改建。2022年5月,国家卫星片发现其装修作坊非法占用安平县西梁洼乡南梁洼村集体土地6.79亩(其中耕地1.79亩)。西梁洼乡因改造重建新增违法用地未宣传相关政策规定,未及时采取有效措施予以制止。目前,非法状态尚未消除。
03“三调”是建设用地?
现在有一个普遍现象,就是有的曾经占用耕地,但是在土地调查中,特别是在“二调”和最近的“三调”中,被认定为建设用地。这是“合法”的意思吗?答案是否定的。
“二调”“三调”属于土地现状调查,行话是:所见即所得。也就是说,调查时的现状是什么样的土地,我们就调查为什么要种土地,就是耕地,盖房子就是建设用地。这样,通过调查认定的“建设用地”就可以分为两种,一种是有合法来源的,一种是没有合法来源的。无合法来源的建设用地,是指未经征用、转用、批准、登记,但在土地调查中按现状用途改变的建设用地。
如果“三调”是建设用地,但没有合法来源,因新建、改建、扩建被国家卫星片监测发现的,在认定地类时应进行追溯,一般追上“二调”时的地类。“二调”是耕地的,按耕地认定处罚;如果“二调”是建设用地,不管有没有合法来源,都按照建设用地认定处罚。它仍然是一种情况。如果“二调”是建设用地,但“三调”经调查认定为耕地,则按耕地认定处罚。
分阶段治疗政策
01:办理用地手续的问题
原国土资源部《关于进一步推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》(国土资发[2016]147号)(注:此件有效期5年,已过期)。
2022年8月2日,自然资源部发布《关于积极保障土地利用海洋要素使用的通知》(点击查看),提出使用城镇低效用地的建设项目可继续按照《关于进一步推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》(国土资发[2016]147号)的有关规定执行。该文件建议:
土地使用行为发生在1986 65438+2月31日前的,由市、县人民政府土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见,按照原国家土地管理局发布的《关于确定土地所有权和使用权的规定》确认土地权属后,由市、县人民政府办理土地权属登记发证手续。
1987 65438+10月1至1998 65438+2月31之间发生的用地行为:符合土地利用总体规划,已与农村集体经济组织或农民签订征地协议并已实施,未因征地补偿安置引发纠纷,被征地农民至今无不同意见。
1999 65438+10月1至2009年65438+2月31之间发生的用地行为:符合土地利用总体规划,已与农村集体经济组织或农民签订征地协议并已实施,未因征地补偿安置引发纠纷,被征地农民至今无不同意见,按65438。
02集体建设用地使用权
原国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证工作的通知》(国土资发[2065 438+06]191号)提出:
1987土地管理法实施前,使用集体土地在乡(镇)、村兴办公益事业和公共设施,经当地乡(镇)人民政府审核后,可以依法确定。乡镇企业用地和依法批准用于非住宅建设的其他集体土地,仍继续使用的,经当地农民集体同意后,依法确定,并报乡(镇)人民政府审批。
1987土地管理法实施后,依法批准用于非住宅建设的村(镇)公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他集体土地,按照县级以上人民政府的批准文件确定。
03宅基地超面积问题
原国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证工作的通知》(国土资发[2065 438+06]191号)提出:
1982《村镇建设用地管理条例》实施前:农民集体经济组织成员建房占用的宅基地自《村镇建设用地管理条例》实施以来未进行扩建的,无论是否超过后来的地方面积标准,均按实际使用面积进行登记。
1982《村镇建设用地管理条例》实施至1987《土地管理法》实施:农民集体经济组织成员占用的宅基地超过当地面积标准的,超出面积按国家和地方有关规定的结果进行登记。
1987土地管理法实施后,农民集体经济组织成员占用的宅基地超过批准面积的,不予登记。符合规划的,依法处理后予以保留。完成相关用地手续后,只对批准的部分进行登记,超出部分在登记簿和证书上注明。
历史上已转让或赠与的房屋占用的宅基地超过当地面积标准的,按照转让或赠与时宅基地超出面积标准的政策规定进行登记。
04非本村成员的宅基地问题
原国土资源部发布的《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作的通知》(国土资发[2016]191号)提出,按照政府统一规划审批使用宅基地的农民集体非成员,用于扶贫、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等。应当退出原宅基地并依法注销登记。
1982《村镇建设用地管理条例》实施前:非农业户口居民(含华侨)依法取得的宅基地或者依法取得的房屋占用的宅基地,自《村镇建设用地管理条例》实施以来未扩建的,可以按照实际使用面积登记。
从1982《村镇建设用地管理条例》实施到1999《土地管理法》修订实施,非农业户口居民(含华侨)依法取得的宅基地或者依法取得的房屋占用的宅基地,应当按照批准的面积进行登记,超过批准面积的,应当在登记簿和权属证书的补充栏内注明。
没有所有权和没有手续的政策
01没有土地权属来源怎么办?
原国土资源部《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证工作的通知》(国土资发[2065 438+06]191号)提出:
对无权属来源材料的宅基地,应查清土地的历史用途和现状,由当地农民集体或村委会确认宅基地使用权的所有人、面积和范围,然后公示30天无异议,出具证明,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审批。属于合法使用的,会进行登记确认。
对于无权属来源材料的集体建设用地:应当查清土地的历史用途和现状,认定为合法使用的,应当经当地农民集体同意,并公示30日无异议。经乡(镇)人民政府审核后,报县级人民政府批准,并予以登记确认。
02没有规划程序怎么办?
自然资源部发布的《关于加快推进宅基地和集体建设用地使用权登记工作的通知》(自然资源部〔2020〕84号)规定:
合法宅基地上的房屋不符合规划或建设相关材料,当地已出台相关规定的,按其规定办理。尚未出台相关规定,位于原城市、镇规划区内的,在出具规划意见后予以登记。
位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施前建成的,登记时可以不提交符合规划或者建设的相关材料;位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施后建设的,经集体经济组织或村民委员会公告无异议或异议不成立15天。经乡(镇)人民政府审核后,根据审核结果办理登记。
目前,一些地方仍然存在大量违法使用多年的土地,整治难度很大。主要是建的时候没人管,没必要给政策。如果你真的想拆也没关系。