不如详细讨论一下香港房地产政策和新加坡房地产政策的异同。

经济发展、文化背景相似，房地产行业起点相同；

土地管理制度和税收制度相似；

政府在解决住房短缺问题上发挥了主导作用；

对房地产的需求经历了从量到质的转变；

房地产开发经历了从政府主导到公私兼顾，再到民营企业的发展过程。

都经历过房地产集中的过程，有核心竞争力的房地产开发公司都在这个过程中。

规模迅速扩大，最终占据了相当大的市场份额；

内部市场有限，各大房企开始向国外寻求市场，以分散经营风险，增加业务增长点。

第二，差异

香港经历的房地产周期大起大落，新加坡起伏较小。

新加坡的住房公积金制度兼具强制性和灵活性，对香港和内地的经济发展有很好的借鉴作用。

新加坡房地产业的发展倾向于政府主导，所以大部分房地产公司都有国有股份。例如，由住房发展局的全资子公司住房和城市发展公司(HUDC)开发的盛邦新业(GDB公司)开发的房地产占据了大部分市场份额；香港高度市场化的特点，使得其大型房地产公司基本都是上市公司。

具体对比如下:

1.香港经济政策:政府采取“尽量帮助，减少干预”的政策，经济高度自由化(美国传统基金会将香港评为全球最自由的经济体，连续10年排名第一)。

新加坡的经济模式:“政府主导”的市场经济:政府是国家和社会利益的代表，是经济发展的计划者、组织者和协调者。

2.香港的土地所有权:沿袭英国的土地制度，核心是土地所有权归政府所有，政府只授予一定年限的土地使用权(租期一般为75年，期满可续租，但需缴纳地价)，土地或其上建筑物的转让只是其使用年限的转让，类似于中国的土地制度。

？新加坡的土地制度:新加坡的公共部门占有全国80%的土地。负责建造政府住房的住房发展局可以免费获得政府划拨的土地，但私人房地产开发商必须通过土地租赁有偿获得土地使用权。政府严格控制楼盘的开发成本，通过优化用地、节约设计成本、提高建设效率来降低成本。

3.香港的土地管理、租赁、交易和收回制度:香港有完善的土地法律制度，包括《房地产法》、《官地收回条例》、《土地征用条例》、《地契条款》和《房地产拍卖条例》。政府只是根据这些法律来管理。香港土地批租有严格的程序和要求，土地用途的要求详载于土地批租条款。租赁主要有四种形式:公开拍卖、公开招标、私下协议和临时租赁，前两种是主要形式。无论何种形式的征地，被征地者都必须与政府签订土地承包合同。

香港政府对收回土地的政策是:公平合理的补偿，使受影响的单位或个人不仅能收回土地损失，还能收回商业损失。如双方仍有异议，可将争议提交土地审裁处。

新加坡的土地征收与交易制度:根据土地征收法，任何公共用途需要的土地，政府都可以强制征收。为防止土地征收法赋予的权力被滥用，政府对土地征收程序、操作流程、土地补偿标准等都有详细规定。土地交易采用拍卖、招标、有价抽签、临时租赁等方式，向使用者出让一定期限的土地使用权。转让后，土地可以自由转让、买卖和租赁，但期限不变。使用期届满后，政府将无偿收回土地及其地上附着物；如果要继续使用，必须获得政府的批准，获得规定的使用期限，但必须按现行市场价重新评估地价，第二次购买土地。

4.香港房地产业的税制:直接或间接的土地收入是香港政府重要而稳定的财政来源。土地拍卖收入占财政收入的比例一般占15%左右，部分财年高达37%。具体税种和税率为:

房地产交易印花税(税率为0.75%-2.75%)；

对房产所有人征收的房产税(以出租房产所得扣除20%后的余额为基数，税率为15%)；

向物业使用者征收的差饷(一般按租金的一定比率征收)；

遗产税(遗产税税率为6%-18%)，其中价值200万港元以下的遗产免缴遗产利得税；

在香港从事专业或兼职房地产业务获利的个人或公司需缴纳利得税(又称利得税)，税率为16.5%。

？新加坡的房地产税政策——主要有四项:

房地产税:税率为23%，其估价以房地产每年能获得的总租金收入为基础。空置土地按估算成本的5%计算，酒店客房按年收入总额的15%计算，酒店餐饮按年收入总额的5%计算。

印花税和律师费:9万元以下房产转让差价1%，90-1.5万元为2%，1.5万元以上为3%。律师费按照《律师收费规定》收取。费用按房地产价值0.15%-0.20%，标的价值2000万元以上，可协商确定。

开发收益费:通过改变用途分区、提高密度比例或规划比例等方式增加土地时，缴纳增值部分开发收益费的50%。

遗产税:税率根据遗产不动产的市场价格估算。50万以下免税，不到654.38+00万元的5%(不含所有许可费)，以上部分654.38+00%，许可费上限300万元。

5、香港房地产金融政策:

对于房地产企业来说，融资渠道畅通，不仅可以获得银行的支持，还可以以较低的成本通过发行股票和债券来筹集资金；

对于购房者，政府提供法律保障，支持银行或金融机构发放按揭贷款。首付10%，其余90%由银行或金融机构一次性以现金支付。将房契交给银行或金融机构作为抵押，定期向贷款单位分期偿还本息。按照香港的惯例，这类贷款最优惠利率约为1.5%，每三个月调整一次利率，最长还款期为15年。

？此外，政府资金的支持也是重要的资金来源。在七、八十年代，房委会兴建的公营房屋基金，约有60%来自香港政府的发展贷款基金。

？新加坡房地产业的金融政策:

？住房资金来源:中央公积金局、邮储银行占80%，商业银行、财务公司、开发银行、合同制基金等机构占20%。

房地产金融基本上是政府控制的。中央公积金局直接行使住房金融职能，邮储银行通过投资政府债券为住房发展局筹集资金。这两个政府机构成为解决住房资金问题的重要机构。

金融机构能够密切配合政府的房地产开发计划，提供各种必要的金融服务，其经济效益已经远远超出了住房金融的范畴。既促进了住房问题的尽快解决，又促进了宏观经济形成“高积累-高投资-高效率-高增长”的良性循环，促进了整个国民经济的蓬勃发展。

住房资金良性循环的机会在于，中央公积金作为福利基金，采取财政运作模式，以借还还(加利息)的资金用途，给予少量补贴或财政资助，将社会福利基金集中用于住房开发，使其具有开发基金的性质。

6.香港的房屋福利政策:

自20世纪70年代以来，香港一直实施房屋福利政策，并大力投资兴建公共房屋。政府每年在住房建设上的投资约占国民生产总值的6%。

(1)十年住房建设计划(1972年开始):建设1.5万人的公共住房，公共住房人均居住面积提高到3.5平方米；10年，年建房速度在3万套以上，建成40多个不同规格的住宅小区。

10的住房建设计划没有完全实现，但加快了公共住房的建设速度。到1977，居住在“廉租房”的居民达到200万。

(2)居者有其屋计划(1977-1985):使中低收入家庭能够以合理的价格购买房屋；

建造了46个“居者有其屋计划”住房村，有66，000套住房和230，000人居住在其中；

“居者有其屋”楼盘质量好，设施齐全，建筑面积50-60平米，各种服务周到。屋苑的管理和服务收取一定的费用，但只维持基本开支，不盈利。

不计地价，「居者有其屋计划」楼宇的售价比私人发展楼宇低约25%。

只有符合下列条件的人士才可购买「居者有其屋计划」:

不少于两名家庭成员；

b .家庭总收入每月低于8，500港元；

c .申请人最少有一名家庭成员是香港永久性居民；

d .家庭成员不能拥有任何非业主监管或占用的战后建筑物和战前住宅。

购买居者有其屋计划单位的人士，应放弃原本由政府资助的廉租屋单位，编配给更有需要的家庭。过去租住私人楼宇的人士透过这项计划拥有自己的居所。

(3)“8.5万”计划(1997-1999):从1997开始，每年建设8.5万套公共住房，为中低收入者提供住房。规划的制定促成了“居者有其屋”的政策，有效拉平了当时过高的房价；但由于种种因素，房价在1999附近暴跌，最终被迫宣布取消计划。

？新加坡的福利住宅政策:民用住宅主要由政府住宅和商业住宅组成。

其中，我国类似经济适用房的政府公寓由政府投资建设，价格也由政府统一制定，低价出售或出租给中低收入群体。商品房，包括高级公寓和私人住宅，如共管公寓，由私人投资者建造，并以市场价格出售。

政府住房建成后，新加坡住房发展局根据国民收入水平和公平原则进行了合理分配。

符合政府分配住房条件的居民都在排队等待政府分配住房。低收入者可以享受便宜的租房待遇，中等收入者可以享受便宜的购房待遇。每套公寓的价格从654.38新元+50万新元(654.38新元+0美元约合654.38新元+0.52新元)到25万新元不等。符合条件者可向住房发展局申请优惠按揭贷款，1955设立的中央公积金是新加坡人购房的主要资金来源。买房时，公积金可以用来支付购房首付，也可以用来支付“月供”。此外，政府还以各种形式向公民提供大量住房补贴，以使公寓价格保持在普通人可以承受的范围内。

新加坡政府严格监控房地产市场，防止房价大幅波动。

新加坡的福利住房政策主要包括“五年住房建设计划”和“居者有其屋政策”，其特点是:

成立专门机构，确立政府为住房建设和住房供应的主体；

公有住房实行优惠的土地和金融政策；

根据居民的不同收入水平，确定住房类别和价格政策；

实行公积金制度，保证建房保民计划的实施。

新加坡的住房公积金制度:中央公积金局管理的公积金金额约600亿新元，是新加坡“最大的赚钱机器”。每年，公积金的运作创造了数亿美元的利润。而公积金局职工实行的是类似公务员的薪酬制度，工资收入与公积金运行的经济效益不挂钩。公积金局的每一笔支出都必须按照规定的计划进行，避免了公积金局为追求利润而偏离为成员服务的宗旨，保证了公积金管理机构和队伍的完整性。

新加坡实行的公积金制度，使国家“买得起”住房，家庭“买得起”住房，从而在短时间内解决居民的住房问题。