租赁的发展历史
秦汉时期，租佃制度得到初步发展。由于土地兼并，越来越多的小农失去了土地，成为大地主的佃农。同时，为了解决难民问题，专制国家还向农民出租大量封建国有土地，即“假公地”。西汉宣帝、元年间(公元前86 ~ 50年)，前后颁布了八项诏令，是“假公地”。租官田者，由国家缴纳租金，租金率一般在收成的40%至50%之间，称为“假税”。据居延竹简记载，西汉官租中有一些定租。此外，当时有一定数量的官地被权势家族和富人租用。他们要么驱赶奴隶耕种，要么卖给小农场主，这样“政府有伤残假之名，好处归政府。”这说明官地租佃关系中出现了“二房东”现象。
从东汉末到魏晋南北朝，随着豪强地主的扩张和士绅地主集团的形成，地主与农民的租佃关系也进入了人身依附关系特别严重的阶段。
这一时期依附于贵族家庭的佃农来源略有不同，主要来自自由破产的小农转化而来的学徒，此外还有客人、族人和获得自由的奴隶。这些依赖的农民租下农田，耕种，从主人家里交租金，“损失太大了。”除了实物租金，他们还要无偿为田庄主人干活，比如砍树、修恶性运河、建庭院、当运输工。田庄主人还组织他们组成私人武装，平时由巡官看家护院，战时随其外出，逐渐形成部家兵制度。他们一般不受专制国家的控制，属于一个大家庭。从曹魏的“官以下租牛客，数量不一”的措施，到西晋对官员占田、黑户、黑户亲属按等级划分的制度规定，以及东晋的赐客制度，都说明专制国家逐渐从法律上确认了贵族家庭占有人口的现象。所以当时的依附性农民没有自己独立的户籍，而是依附于家庭的户籍。只有通过自我救赎或者土地所有者的释放，他们才能摆脱依附，获得自由。
曹魏初年广泛开展屯田，官田实行私田租佃制。因此，私人土地中的垦荒客和军事土地中的文人的地位带有明显的时代特征，受到国家的严格控制。
但魏晋南北朝时期，大田田庄存在着强烈的依附性租佃关系，同时在普通私田的租佃中也出现了个别缔结契约关系的现象，新的租佃形式正在悄然形成。隋朝至元朝(公元6世纪后期至14世纪)，租赁制盛行。
初唐时期，租佃制相当盛行。唐朝中期，土地兼并愈演愈烈，大土地所有制迅速发展，均田制最终被破坏。大多数自耕农失去了土地，成了封建地主的佃农。租佃制度在社会经济生活中的比重迅速扩大，进而占据了主导地位。
初唐时，除了封建贵族及其下属各部和奴隶外，其余都是编制人。唐律明令禁止百姓在别处飘浪。中央多次派使节搜查逃户(见附户)。中期以后，政府实行了让流动逃犯注册的政策，注册的用户称为客户。虽然此时的客户大多是佃农作家，但这只是与“胡涂”对称的“客家”的简称。客的含义直到宋代才发生很大变化，成为居住海外无任何财产的佃户的代名词，与主户(税户)对称。据宋代户籍资料分析，当时，客户约占全部户数的三分之一；与此同时，主户中的五等户普遍出租地主的土地。因此，宋代以后，佃农成为社会生产的主体。由于租佃制的流行，“郝敏”、“兼并”等对大地主的贬义词自秦汉以后逐渐被摒弃。在唐宋的文献中，已经公开称之为“天竺”。
普遍实行租佃制是这一时期租佃关系发展的主要特征。从出土的唐代文献来看，西周的土地租佃中，契约关系非常普遍，以至于重要的生产工具，如牛的租赁，也需要订立契约。进入宋代以后，订立契约成为租佃关系的基本形式。官方土地的租佃，一般也缔结契约文书。
实质上，这一时期的租佃契约仍然是封建地主剥削农民的证据，但它在历史上第一次对地主和佃户双方的权利和义务作出了明确的规定。当时的租赁合同一般都是分地块，标明土地所有者、出租者和有识之士，并约定地租数额、支付形式、租赁期限等。对于佃农来说，合同基本上保证了他们在一定时间内耕种土地的权利，以及合同到期后“搬家”的自由。北宋天盛五年(1027)，宋廷明确规定，今后“私分土地客”不需要取得主人家庭的理由来讨论如何生活自理。租赁制的普及是一个伟大的历史进步。
隋唐以后，租佃制度的发展还表现在其他方面。
首先，地租的形式在局部发生了变化。唐宋时期，除了少数劳动力地租构成比较高的经济落后地区外，一般地区普遍实行产品地租，实物固定地租的比重扩大。
在种分租制下，由于收成与地租的多少直接相关，地主往往会监督和干预生产，他们对佃农的超经济胁迫也更为严重。固定租金是由合租发展而来的。在固定租金下，无论收成如何，农民都要按合同支付全额租金，因此地主不再直接干预佃农的生产，有利于佃农的自主经营。同时，由于固定租金下的增产可以由佃农主导，他们的生产积极性也会提高。据文献分析，唐初西周的土地租佃中，主要流行定租制，到了宋代，浙江、江南等经济发达地区也普遍实行私有土地租佃制。大部分租用的官方土地支付固定租金。
产品地租的租金一般仍分为“分利”。如果承租人租用主家的牛，则需要额外支付牛租金的120%。固定租金根据田地的肥沃程度变化很大，但一般仍是产量的一半。除了常规的房租，地主们都用各种借口收取各种额外的房租，比如米耗、面、鸡、麦租。中国古代各种额外租金的名称，在宋代大部分时间都有出现。此外，地主还利用“租佃”等方法不断提高地租的征收额。
在广泛实行产品地租的同时，货币关系也不同程度地影响着地租的形式。在唐代的西州，租用“长田”的预付租金大多是货币。宋代官方的大量地租都是货币形式的，但这主要是出于财政需要。更有意义的是，当时私人土地桑麻的地租一般都是用货币地租支付的，一些居住在城镇的边远佃户得到了打折的货币地租，这反映了商品货币经济的发展。
其次，在宋代官田的租佃管理中，存在着大量的情景户租佃的情况。情景户占官田，不再是由汉代的富人直接经营驱赶奴隶耕种，而是全部转让给小农，充当二房东，从而形成了地主、地主、农民三层关系，使租佃关系更加复杂。此外，官田的部分佃户获得了实际的永佃权，他们往往世代相传，把官田视为“永商”。所以宋朝的法律也规定了租用官田的佃户可以转让租佃权。在转让中，新租户必须向老租户支付一定的价款，这种行为被称为向租户支付价款或以价款取得租户。但当时私人领域尚未发现土地所有权与使用权(租赁权)分离的现象，说明永佃权还处于萌芽阶段。
最后，佃户的法律地位逐渐明确。
自秦汉以来，佃农一直是贵族家庭的私家。直到唐朝，租大地主田亩的农民，仍然大多是“不提供王役，不挂书”。宋钊·郭利之后，他把他的客户登记在册，从而成为封建国家的有编制家庭。他们的户籍权利得到了承认，他们与其他编制内的家庭有着平等的关系。
尽管如此，房客与主人的关系在法律地位上始终是不平等的。同罪不同罚是主客体法律地位不对等的主要表现。只是在宋初，佃农和地主服刑时，封建法律没有明确规定不平等。仁宗嘉祐七年(1062)，宋廷才规定，地主殴打、杀害佃农时，地方官可以上书朝廷“赦原情”。宗申元丰七年(1084)进一步规定，地主殴打、杀害佃户，可以减轻一级罪名，即佃户的法律地位低于平民。此后直到元朝，主客体法律地位的不平等日益扩大，佃农甚至比平民低三至四倍。此外，在这一时期，与佃农有关的其他法律规定也越来越明确。
在封建法律中，主客关系是根据宗法制度下的不同关系来调整的(见宗法制度)，这表明中国的主客关系是以父系制度的形式出现的。
宋元时期佃农法律地位低下，说明人身依附关系严重，租佃关系的发展尚未进入完全成熟的阶段。明朝至民国时期(14年底至1949年)，简单交租关系的租佃制度逐渐发展起来。
明清以后，封建租佃关系发展的主要标志是主佃农之间严格的人身依附关系的衰落，宋元以来关于减损佃农地位的法律规定被废弃。明清时期，佃农的反抗斗争此起彼伏，既是人身依附性弱化的重要原因，也是这种弱化的反映。洪武五年(1372)，明太祖朱元璋颁布法令，规定:“佃户见地主，应少纳长礼；如果是亲戚，就应该不管房东的命令，停止支付亲戚的礼金。“虽然地主和佃户还是有区别的，但封建礼仪毕竟不同于法律条文，它更多地属于社会道德的范畴。这一圣旨第一次使中国历史上的佃农在与地主的关系中享有了平民的法律地位。清雍正五年(1727)颁布新制度，进一步禁止“不法士绅私设板子、棍子怪佃户”。当然，明清时期的佃农与地主远非完全平等，地主仍然可以利用政治权力、宗族权力和神权压迫佃农，但封建法典的变化毕竟反映了租佃关系的深刻变化。
明清时期，在一些地区还存在着一种依赖性很强的租佃制度，即佃仆制，这种制度是靠习惯和习俗来维持的。它是宋元以来一些落后生产关系的残余，但它的延续与明清时期士绅地主集团的发展有关。佃仆制流行于安徽、江苏、浙江、江西、湖南、湖北、河南、广东、福建等省的部分地区，尤其是皖南的徽州。不同地区的佃仆也有所不同，如侍仆、仆、壮仆、霍佃、民、伴舆、伴等。佃仆制的主要特征是佃仆比一般佃农贫穷，处于与奴婢或雇工相似的地位。他们除了土地以外的主要生产资料都必须由地主提供，他们和后代之间有严格的终身关系。即使你退租，你的名字也将永存。
但明清时期的佃仆制度处于不断衰落的过程中，特别是清代中叶以后，佃仆对主家的隶属关系呈现出松弛的趋势。比如服务范围从无休止的“额外征收”趋向于相对固定，需要支付一定的酒钱和小费。佃仆的数量正在减少。通过赎回，一些佃户摆脱了地主的主人和仆人的头衔。与此同时，封建法律也发生了变化。清雍正五年，诏书把清理皖南那些不受主人家供养的同伴和仆从作为一个好主意，开始了一个缩小仆从法律范围的过程。嘉庆十四年(1809)，数万皖南仆从得以幸免。道光五年(1825)，又颁布了类似的圣旨。清末，佃仆一般只存在于一些宗族和地主势力较强的宗族中；民国时期多为封建宗法势力强大的宗族宗祠所有，私人占有者很少。
明清时期，地租的形式也发生了很大的变化。实物合租在全国还是比较流行的，但是已经开始了从合租到定租的全面转型。固定租金制度下的主租客关系，一般只是简单的交租关系。这是当时租佃制的主流。劳动力租金只在部分地区存在。有些地方，房东要交一定的“脚钱”才能让租客把房租送到家里。地主不再指挥生产，也不关心生产质量，造成了“只知地租，不知土地所在”的现象。在商品货币经济的刺激下，由固定地租转化而来的货币地租也有了一定的发展。但当时的货币地租仍属于封建地租范畴，在各种地租形式中所占比重并不大。到了30年代，在经济比较发达的江苏省，货币租赁占地租的16%；浙江和安徽均占10%。
商品经济的发展，人身依附性的弱化，固定租金的流行，带来了抵押制度和永佃权的发展。
抵押制度是佃户在开始出租土地时向地主交纳一定数额的押金的制度。明朝万历年间(1573 ~ 1620)，福建部分地区有记载。清初，抵押制度逐渐流行，到干嘉时(1736 ~ 1820)，已遍及十八省。抵押一般有两层意思。一是代表一定的地权，所以又叫“顶头”、“立脚”；二是作为地租的保证金，所以有的地区称之为“托钱”、“押脚”、“垫金”。“欠房租的话可以扣。”在这方面，按揭制度的性质类似于当时流行的预租制。抵押制度发展的主要原因是佃农抗租斗争加剧，佃农之间的人身依附关系放松，单纯依靠超经济强制难以实现地租，需要经济关系作为保障。抵押的数额一般被认为是地租的数额，但在不同地区并不一致，有些地方抵押的数额远远高于地租的数额。一般都是钱还房贷。由于承租人损失了一定的利益，且房东往往抑制承租人增加抵押，或在承租人退租时拒绝退还押金，即所谓的“坏抵押”，抵押制度加剧了承租人遭受的经济剥削。民国时期，各地仍流行抵押制度。
所谓永佃权，是指对于同一块土地，地主拥有田底的权利(所有权)的同时，佃农拥有其田面的权利(使用权)。地主买卖田底时，不能随意变更这块土地上的佃农，佃农在土地的使用和田面的转让上，也不应受到地主的干涉。永佃权出现于宋代，元代有单独记载。但其普遍发展并形成较为广泛流行的体系，在清代仍盛行于江苏、江西、福建、广东、浙江、安徽等南方经济较为发达的省份。民国时期，永佃权更加发达。从65438到0936，江苏省常住佃农占全部佃农的40%，浙江占30%，安徽占44%。永佃权在不同地方有不同的叫法，如田面、田皮、田脚、水苗、水租等。永佃权的形成来源于买卖田地、田地、租佃和优质产业，向地主交纳定金，农民典当或出售田地以保有田地。少数富农为了扩大经营，往往以高价购买的方式取得大量土地的永佃权，雇佣雇工经营，榨取剩余劳动力。还有一些人，甚至是士绅、土豪，为了转让出租土地，搞地租再剥削，买下了永佃权。这是典型的二房东。然而，大多数贫困佃农为了维持简单再生产和发展个体经济而争取永佃权。永佃权的发展虽然没有减轻佃农遭受的经济剥削，但基本上摆脱了地主对生产过程的干预，获得了相对稳定的耕作权。在土地权利集中、租佃权竞争激烈的情况下，他们有办法反对地主加租增租，从而赢得更多的人身自由。
明清以来，随着佃农的扩大和自由租佃的发展，封建政府逐渐介入和干预租佃，代表地主阶级集中对佃农实行控制。一方面，早在元朝，封建政府就已经命令私人地主降低地租。清初类似的减租诏令发布的频率更高，旨在落实与民同息政策，防止私人地主竭泽而渔，激化阶级矛盾。另一方面，实行保护私人地主经济利益的政策。南宋末年的法律中规定“十月初一日以后，正月三十日以前，各郡县受理地主申诉，认领佃户欠租之日”。雍正五年，清廷禁止地主殴打佃农，同时以法律形式规定了对佃农拖欠租金的刑事处罚条款。此后，地方政府发布通知，禁止租户拖欠和拒交租金，利用政权的力量协助私人房东催租的现象日益普遍。太平天国失败后，江浙一带出现了一个叫“租栈”的组织，有些是政府和民间联合组织的，有些是以富商地主为代表，政府是幕后支持者。他们和某个地区的地主联合起来，成立农场行业协会，成立收租总栈，统一向农民收租。每年租来的粮食都有一部分上交当地政府，作为他们协助收租的报酬。民国时期，租仓组织仍然是对江浙农民实施超经济强制的主要工具。这是政治权力干预租佃关系的一种具体形式。
总的来说，在1949以前，中国的租佃制度还没有完全进入简单的交租关系阶段，资本主义租佃关系还没有发生。土地改革运动后，中国大陆废除了封建租佃制。