花园洋房到底是什么？
更具体地说，它是当时国内房地产开发商为应对上海租界建设带来的市场需求，针对特定的少数阶层，采用西方建筑形式、工程新技术、新型建筑材料而开发的稀缺高利润住宅产品。从现在的房地产定义来看，当时的花园别墅相当于现在房地产市场上的独栋别墅。
一、定义(1)狭义的花园洋房建筑风格包括欧洲古典风格、英国乡村风格、西班牙风格、中西混合风格(根据中国业主的喜好，在建筑技术、房屋结构、住宅设备等方面采用西方风格，在平面布局、室内外装饰、庭院绿化等方面融入中国传统特色，风格多样)。
欧洲古典英国乡村西班牙窄园别墅很大意义上是指别墅。家家户户都有私家花园，产品质量高，装修豪华。目前北京房地产市场除了别墅，很少有花园别墅符合狭义花园别墅的定义。
很少有项目能达到窄版花园洋房的标准。
(2)广义的花园洋房:广义的花园洋房已经不是别墅了，从某种意义上来说叫花园洋房或者花园公寓更合适。目前市场上大部分的花园洋房都是广义的花园洋房。从全国房地产市场来看，广义的花园洋房可以定义为:六层及以下，以四层为主的多层板式建筑，具有明显的外国建筑风格。强调景观好，绿化率比较高。一般存在于远郊。一般一楼给花园，顶楼给露台。也有室外绿化景观引入室内的情况。
目前市场上有很多花园洋房，如金地绿城、奥林匹克花园等，都是典型的广义花园洋房。
广义的花园洋房容积率比狭义的高，但也属于低密度住宅。户型和普通住宅差不多，100多平米的平层，近200平米的复式。基本位于郊区，是住宅郊区化的产物，所以价格不高，大多在4500-5000元/平方米左右；即便如此，广义花园洋房的目标群体还是中产阶级，有一定的文化品位。
广义的花园洋房介于别墅和普通公寓之间。它有一些别墅(独栋和联排别墅)的优点，但又不能完全脱离城市的繁华和便利。所以某种程度上也是位于别墅区和主城区之间。
从北京房地产市场广义和狭义花园洋房的整体情况来看，这个结论是成立的。
一个多世纪过去了的今天，“花园洋房”再次被提起，先是在南方城市升温，然后以2000年“南方军团北进”出现在北京房地产市场，再以2003年珠江国际城“新房运动”为标志，“花园洋房”热在北京房地产市场再创新高。然而，目前的市场已经纷纷创出新高。
然而，北京乃至全国的社会、经济、政治、文化环境与解放前已大不相同，房地产市场的供给状况和需求特征更不相似。但是为什么花园洋房还是很有吸引力呢？其未来在北京房地产市场的发展前景如何？针对以上问题，我公司对北京房地产市场花园住宅的现状和未来发展进行了简要研究。
三。现状背景伴随着住宅郊区化的进程，低密度住宅持续流行，一个个花园洋房项目相继上马。虽然都打着花园洋房的旗号，但每个项目都有自己的特色，分布在郊区的四面八方，冲击着北京的房地产市场。
虽然产品形态上也高举花园别墅的大旗，但是产品形态上有很大的差异。不用多说，称之为花园别墅也无可厚非，独栋，上有天，下有地。珠江国际城升级版以“新房运动”为口号，以花园洋房为主题，同类产品包括风格、森林；金地绿城、奥林匹克花园等项目自成体系，产品形态以四层板楼为主，强调良好景观。一楼和顶楼有花园和露台，也叫花园洋房。有的六层板楼项目，因为洋气，景观好，还自称花园洋房，绿化率高。
看来市面上所谓的“花园洋房”真的是百花齐放，百家争鸣，不管是不是花园洋房。简而言之，很多低密度住宅项目都在宣传推广中不断给自己的项目命名:花园洋房。
既然特征能和花园洋房有关联，自然也就或多或少和花园洋房有关联，或者精神上相似，或者形象上相似，或者两者兼而有之。所以这些项目自然和一些花园洋房有一些共性。一般的花园洋房有以下特点:1。建筑风格是洋气的，洋味十足，多是欧洲和北美风格，还有一点南洋风。2.建筑密度很低(容积率一般小于1)，绿化率高，景观好。一楼一般有私家花园；3.广泛分布在郊区，离市区还有一段距离；4.一定程度上依赖现代城市文明，环境舒适安静；小区水、电、暖供应一应俱全，周边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施标准较高；5.目标消费定位:中高收入人群，甚至包括国内高收入家庭，港澳台华人，其他国家的外国人。
四、最具代表性的狭义花园洋房是上海解放前修建的老洋房。时至今日，上海话中的“花园洋房”仍指狭义的花园洋房。甚至一提到花园洋房，人们就会想到上海的小独栋别墅。
真正的“房子”不在中国，中国的花园洋房浸透着中国的文化和历史。
动词 （verb的缩写）组合设计为了方便楼层住户进出观景露台，花园洋房往往采用退露台、跃过楼层的设计方式，形成丰富的平面和剖面组合设计。
常见的组合设计一般利用室内楼梯，在一层与地下一层或二层之间形成跳跃设计；第二层或第三层形成跃层设计，或被整平；一般顶层多为复式公寓，中间有几个平层公寓。
1.一楼公寓别墅:(1)专属花园入口:花园别墅一楼公寓充分利用了接地气的有利条件，将公寓前后的空地设计为一楼住户的花园。在某些情况下，花园通过公寓的综合剖面设计进行梯田化，形成下沉式庭院或室外景观露台，形成贴近住户的良好景观环境，并与室内空间形成良好的视觉交融关系。
为了充分利用园林景观，一层公寓往往配有伸入南园的室内休闲空间，用作茶室、阳光房或娱乐室。它的屋顶被用作上层居民的观景台。
此外，一楼公寓通常将正门开向花园，住户通过花园而非公共楼梯进入住宅，以增强其专属感。
这些设计手法的应用，有效提升了一层户型的品质，达到了类似别墅的使用效果。
(2)剖面组合设计由于只有首层有花园，为了使更多楼层享受地面花园景观，提高花园住宅的综合开发效益，在首层户型设计中常采用剖面组合设计。
常见的组合方式是一层和半地下室形成一个跃层公寓或者一层和二层形成一个跃层公寓；还有更复杂的组合，比如一楼二楼分户。每层都有室内楼梯与(半)地下室相连，地下室按户设有下沉式庭院，形成一、二层共用下沉式景观园林的格局。
公寓建筑的剖面设计中有时会采用错层，以丰富室内空间的变化。
2.楼层公寓别墅(1)观景露台室外花园或花园露台是花园洋房的基本特征。所以楼层式公寓往往利用低层住宅的屋顶，从平台逐层后退，在空中形成花园露台，而顶层设计为跃层，露台设置在跃层的上层。这是楼层公寓设计的基本模式。
(2)玄关花园个别部位设置的观景露台，难以形成房前屋后树荫掩映的景观趣味。为了改善这种不足，在某些情况下，通过在入口处设置一个带有凹廊的扩大开放大厅，并辅以绿色植物，形成入口花园，加强别墅式楼层公寓的品质。
3.落地式花园别墅设计理念的拓展。由于花园别墅本质上是一种集合住宅的花园式住宅产品，近年来花园别墅的一些空间设计手法在多层甚至高层住宅中得到了应用。
一些高层住宅案例通过花园和观景平台的设计，提高室内景观和休闲品质，获得类似多层花园住宅的居住效果。
在某些情况下，利用楼层中的跃层设计，在景观方向开设两层的大型室外平台，大大提高了观赏和居住的品质，这也是一种效果良好的园林设计方法。不及物动词深化花园别墅的设计，不仅强化了公寓的休闲品质，也全面提升了公寓的其他功能品质和居住舒适度。主要包括以下几个方面:1。交通空间的景观与舒适度。公共交通空间是连接室内和室外的过渡空间，是人们进入室内形成第一印象的场所。花园住宅非常重视公共交通空间的设计，突出交通空间的景观性和舒适性。
由于花园洋房的一层户型多采用小庭院花园入户的方式，所以单元的入口不需要直接设在一层，设计方式也比较灵活，通常是两种方式。
一种方式是将单元入口设置在二楼的房间内，通过专门的室外楼梯将单元入口与室外地面连接起来，增加了进入住宅的空间过渡层次和趣味性。
一种方式是单位的入口仍位于一楼，但加大了入口玄关，采用了相对通透的立面造型，形成景观大堂的设计。大堂设置信报箱和休息座，营造邻里交流空间，提高舒适度。
在公共楼梯的设计中，将一些案例与园林相结合，既改善了室内景观环境，又使居民在花园门前的楼梯穿行时感受到视觉上的愉悦。在某些情况下，将电梯布置在外墙上，形成景观电梯，也是将景观引入公共交通空间的有效方式。
2.注重空间布局的礼仪和系列化花园洋房的别墅品质不仅体现在室外休闲空间的配置上，也体现在内部空间的布局上。
首先加强礼仪空间的设计，设置独立的大厅，形成接待区和换鞋换大衣的舒适空间，避免来访者直视室内的突兀感。
其次，从外到内，花园洋房的空间序列更加丰富和清晰。
与普通集合住宅相比，花园住宅的主导空间形式多样，室内外空间转换的处理更加完善，室内公共区域与私密区域的划分更加清晰，加强了房间、内外的视觉与景观融合的通透性和层次感。
3.随着住宅功能的深化和细化，相对空间量的扩大，花园住宅更加注重功能品质的提升。
除了门厅和专门的休闲空间，许多花园洋房都有储物、储藏空间和家务处理空间。
在某些情况下，主卧根据卫生、穿衣、睡眠、休闲等功能划分为特殊区域，并增加功能性半房、270度观景窗和一步阳台。
总之，通过住宅功能的深化和细化，使室内环境更加美观、干净、使用舒适。
4.提高房间的私密性。花园洋房后退形成的室外花园露台，容易形成互相对视、上看下看等干扰隐私的问题。
为了解决这一问题，采取了许多措施来减少户与户之间的视线干扰，如增加挡土墙、格栅、坡顶等视觉障碍。同时，平台的布局不对称，减少了对视和侧目的可能性。
此外，部分案例对魏明的视觉干扰进行了优化，如主体凸出的卫生间、侧墙上设置的外窗等，大大改善了底层居民魏明的视觉干扰。
5.设备系统的优化有些设备部件，如空调面板、室内外露散热器等，往往会对室内外的感知和使用产生不良影响。一些品质要求高的花园洋房优化了设备系统，比如采用低温辐射地暖技术，取消散热器；采用用户式中央空调，改善了零散空调面板和冷凝管对侧的不利影响。
随着水、电、气、暖计量远传技术的成熟，相关表被搬进了屋内，公共楼梯间的管井、埋表箱数量大大减少，楼梯间内壁更加整洁。
由于花园洋房层层腾退，厨房和卫生间经常在顶部错位，带来上下下水管道和排气烟道的转弯问题，也是设备系统优化的重点。