指导价落地一年，深圳的学区房单价比最高价下降了近一半。
2021年2月8日，深圳宣布建立二手房交易参考价格发布机制，首次发布深圳3595个住宅小区二手房交易参考价格。
原计划在2021的2月初签订购房合同的齐女士，由于参考价政策突然出台，导致贷款首付比例提高，放弃了认购。2022年2月，齐女士告诉记者，她原本看好的保税区同一户型的挂牌价，现在比去年初看好的价格便宜了20万。
像齐女士这样受二手房指导价格机制影响的人不在少数。截至2022年2月8日，政策已实施一年，政策带来的实际影响明显超出市场预期。曾经因为学区房效应暴涨数倍的八卦岭宿舍，价格甚至从最高的654.38+0.5万跌到了今天的8万左右。
月成交量创近10年历史新低。
近日，深圳市住建局发布的最新数据显示，2022年6月，深圳二手商品房成交量为23.05万平方米(2019套)，同比下跌64.38%；其中，二手商品房成交量为147300平方米(1557套)，同比下跌75.04%，不到2021+0年深圳二手房成交量的四分之一。
这意味着，深圳二手商品房月成交量已经低于2021和1的年度低点1605套，再次刷新近十年来的历史低点。
事实上，自2021二手房指导价出台以来，深圳二手房交易量全线下跌。数据显示，自2021年4月以来，深圳二手房成交量连续7个月下跌，6月份略有回升，但仅成交2118套，仅为过去最高成交量的十分之一。2月份继续下降至2076套。
从去年来看，2021上半年，深圳二手商品房成交量比2020年上半年下降35%，为三年来最低。2021全年，深圳二手商品住宅成交量仅为40699套，相比2020年下跌高达57.3%。这个数字是2007年以来最近15年的最低值。
二手房价格已经连续8个月下跌。
深圳的二手房市场，在成交量捉襟见肘的同时，二手商品房的价格也处于下降状态。国家统计局信息显示，2021年，深圳二手房价下跌0.4%，是一线城市中跌幅最大的，已经连续8个月下跌。
乐有家门店的成交数据显示，自2月8日新政出台以来，深圳二手房成交均价由之前的上涨趋势转为下跌趋势，3月份跌幅最大，4月份略有反弹，5月份有所下降。
成交不景气，深圳部分业主渐渐受不了了。“深圳二手房从指导价开始进入市场调整期。在此期间，随着买卖双方心理预期的不断变化和内外因素的影响，双方博弈的结果是二手房卖家往往是让步的一方。”熟悉深圳市场的中介小林告诉记者，自从去年二手房指导价出台后，买家因为银行贷款等问题，更愿意选择价格接近指导价的房子，所以一些急于出售的卖家挂出了低于市场价的报价。
深圳百花区的一位经纪人曾告诉记者，他们店目前给客户推荐的都是降价幅度比较高的房子，也有比最高点低两三百万的房子。
学区房价格宽松。
百花区应该是深圳最有名的学区，周围有百花小学、深圳实验学校等“名校”，是深圳最受家长追捧的区域。虽然该区域的房龄大多在20年以上，但在二手房指导价出台之前，百花曾一度刷新深圳学区房成交榜。
指导价政策实施仅一年，再加上“双减”、大学区政策等教育措施的不断完善，百花不再失去往日的辉煌，甚至去年上半年百花的成交都被震惊为个位数。
比如上世纪80年代建造的长城花园，目前市场上挂牌价为11.5万，折合每平米139000，接近每平米10万的指导价。而因为学区房效应而暴涨了好几倍的八卦岭宿舍，从654.38+0.5万跌到了现在的8万不到。30万成交的国城花园，去年6月成交2206万，折合单价17.26万/平，比去年2月同户型成交价格低662万。
除了百花地区，今年深圳很多学区房都出现了价格松动的现象。比如去年8月，受两所名校加持的香蜜湖港中旅社区拍卖行，以低于市场价400万的挂牌价拍卖；9月，南山顶级学位房瑞华苑以低于最新成交价300万成交。
60%的二手房都是接近指导价出售的。
据乐友家研究中心数据显示，自2021年7月以来，深圳二手房成交偏离率在10%以下的成交占比明显上升。到11的月份，偏离指导价10%的房屋成交比例已经高达56%，也就是说每卖出10套房，就有近6套房接近指导价。
深圳中原研究中心数据显示，龙岗区是2021年深圳二手交易量最高的区。除了体量大，还有一个重要原因。龙岗区的价格相对较低，受参考价影响较小。目前龙岗龙珠花园、丽湖花园、科苑花园、盛龙华花园、国展花园部分房源挂牌价都在指导价的10%左右。
中原数据显示，2021排名Top10的小区中，罗湖区挂牌价在指导价10%左右的房源最多，达到108套，包括城市天地广场、百世花园、鹏兴花园、连城美苑、长风花园等。
对于这样的变化，业内人士认为，经过一年的洗礼，目前深圳各个区域和楼盘的价格基本可以代表其背后的真实价格，只有真正高价值的区域和楼盘才能长期保持价格的稳定和上涨趋势。