简述房地产发展的几个阶段。
上世纪90年代初，由于没有相应的经验可供借鉴，北京的房地产业注定起步艰难。
当时全国以国企为主，大部分项目被相关国家机关、企事业单位占用，只有少数商品房和外销公寓。
现阶段可以说房地产行业真正属于“摸着石头过河”的阶段。
很多开发商连房地产行业的基础知识都不知道，只是重复同样的建筑形式。
无论是多层还是高层；不管是塔还是板楼，都好像出自建筑师之手。
随后，由于海南、北海房地产泡沫的破灭，* * *开始清理整顿房地产市场，对北京的房地产行业产生了深远的影响。
有的开发商被淘汰，有的开发商经营艰难。现阶段，北京出现了一批建筑质量差、设计过时、偏离市场需求的房地产项目，甚至出现了一些“烂尾楼”。
在这个阶段，北京的房地产业经历了一个学习成长的过程。
“第二阶段”1996 -2000年是北京房地产行业积蓄力量的阶段。
王良智回忆说，在这个阶段，随着宏观调控政策的实施，中国的房地产业开始重新起步，北京的房地产业也在同步发展。
在这个阶段，一批获得相应开发经验的开发商开始根据市场需求，扩大业务范围，开发项目。
一些高品质的外销公寓开始出现，很多大型地产项目也得到消费者的认可。
现阶段，* * *也在进一步规范房地产市场，出台了一系列相应的房地产法律法规和规范性文件，房地产行业发展中的一些具体业务流程和操作规则也在不断建立和完善。
可以说，房地产行业开始逐步走向程序化、法治化和规范化。
但当时的产品质量还是差强人意。
全橙房产增值服务中国有限公司首席合伙人朱凌波说，“从65438年到0998年，北京实行货币化分房。到了2000年，人们的购买力进入了井喷阶段。
但这个时候严格来说不是卖产品，而是卖售楼处，卖图纸，卖样板间，甚至是卖配套，卖教育，卖文化，卖老板。产品质量没有实质性的突破。"
「第三阶段」2001 -2005快速增长开始进入产业竞争时代朱凌波表示，2001-2005年是北京房地产市场快速发展的时期，市场从完全的卖方市场转变为买方市场，竞争的核心开始回归产品，北京房地产市场进入产品竞争时代。
王良智赞同朱凌波的说法。
他表示，现阶段北京市场出现了多元化的物业和新的房地产运营模式，新的理念、新的规划、新的项目层出不穷。
“北京的房地产产品确实发展很快。
记得2001的时候，北京的商品房东西差，价格高，上海的房子东西好，价格低。但是现在北京市中心的房子价格还不到上海的一半，但是细节却比上海好。
在这短短的五年里，北京房地产产品的质量不断提高，市场需求是导致质量提高的最重要因素。"
来自上海的北京荣丰房地产开发公司董事长王政在开发商中引起了很大的轰动。
客人热理论
“观念转变”
开发:市场第一，产品第二，营销王政，北京荣丰房地产开发公司董事长:我提倡产品主义，但我反对伪产品主义。
用一句话概括，就是“产品高于营销；市场高于产品。”
我给你举个例子。很多男女公寓在15平米到20平米之间，可能还是北京最小的房子了。
应该说这么小的房子基本不舒服，但是我在确定户型的时候没有考虑产品的舒适度。
我走的是反推模式，项目周边有很多机构。刚毕业的大学生能买得起什么房价？这是我们首先要考虑的。
经过调查，他们的消费能力大概是“首付3万，月供700”，所以有一套很小的男女合租公寓。这个项目的销售情况最终印证了我“市场高于产品”的观点。
设计:建筑和户型更注重人性化设计。珠江罗马嘉园副总经理王千:虽然市场是主导产品的最重要因素，但从开发商的角度来说，产品设计还是需要不断创新，才能赢得更多客户的认可。
北京的房子经历了一个不断成熟的过程。比如早期的塔楼大多是箱式建筑，每层都有很多住户，远没有南北通透。后来，改良的塔开始出现。虽然也是塔楼，但基本上把每家每户都做成了南北通透，相当于一个改造过的板楼。
户型设计也有了很大的变化。
1998之前福利分房，户型差，浪费面积多，功能不合理。现在的户型设计开始向人性化方向发展，大厅大卧室、明亮的厨卫、飘窗的设计都体现了舒适度的提升。