楼市调控的历史
此外，非房地产开发企业不得参与东莞宅基地竞买。企业联合体参与投标的，房地产开发企业的出资比例不得低于50%，投标企业的购地资金为自有资金。
凌晨发文加大楼市调控力度
8月2日凌晨，东莞发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》(东健[2021]11号)(以下简称《通知》)。
据悉，《通知》包括住宅用地出让、限购措施、房地产金融管理、税收监管调节、二手房交易参考价制度、商品住房销售监管、房地产市场秩序、住房保障制度等八个方面。本通知自发布之日起施行。
在住宅用地出让方面，通知指出，实施“限房价、控地价、提品质”为主导的土地出让新方式，强化房价地价联动机制。对此，《通知》明确指出，非房地产开发企业不得参与住宅用地(含商住用地)竞买，企业联合体参与竞买的，房地产开发企业出资比例不得低于50%。此外，投标企业需说明购地资金来源，并承诺为自有资金。
“类似的做法是降低房企拿地杠杆，进一步规范房企拿地行为。据此，可以认为房企“限购”将成为下半年土地市场的热门话题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
在个人住房限购方面，《通知》规定，企事业单位、社会团体、自然人通过司法拍卖方式在东莞购买商品住房的，须符合东莞住房限购政策要求。此外，暂停向个体工商户出售商品房。广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，“法拍房纳入限购”是重点城市普遍采取的限购措施。“暂停向个体工商户出售商品房”是针对东莞个体工商户多、私营企业多，可能存在政策漏洞而采取的措施。
此外，在房地产交易税方面，《通知》称，个人住房转让免征增值税期限由2年调整为5年。具体来说，房屋出售不满5年的，全额缴纳5%的增值税；出售的房屋购买满五年的，免征增值税。李表示，这也是热点城市的普遍做法，是打击炒房者，鼓励刚需买房者的重要举措。
自深圳发布二手房交易参考价格以来，宁波、成都、Xi、上海等多个城市纷纷效仿。值得注意的是，此次东莞还提出，将建立二手房交易指导价格发布机制。虽然东莞二手房参考价格的具体政策尚未出台，但《通知》明确指出，要求中介机构和销售人员剔除虚高房源，不得接受和发布明显高于东莞二手房交易指导价的房源。
“这是热点城市未来普遍会执行的政策。”李表示，东莞楼市将逐步过渡到存量房时代，只有控制二手房价格，调控才能落地。目前有迹象表明，热点地区的二手房价格一直在上涨。
《通知》还指出，将建立购房意向登记制度，并将商品房认购环节纳入监管范围。意向购房人数超过上市房源数量一定比例的楼盘(以下简称“热点楼盘”)，实行公证摇号选房、积分选房制度。此外，热点楼盘的住宅限售期由取得产权证后的3年延长至5年。李表示，今后加强新房限价将是一个普遍现象。这个政策是借鉴深圳的经验，目的是杜绝卖房号，炒房价。
去年9月，东莞发布《关于防范销售新建商品住房指标行为的提示》。经调查发现，个别经纪机构及其从业人员声称，只要缴纳100-30万元，即可获得某指定热点楼盘的选房指标或优惠选房机会。东莞提醒市民，任何以提供“获取选房指标”、“锁定房源号”、“优先选房”等服务为由收取钱款的行为，都涉嫌违法违规。
诸葛找房数据研究中心指出，采取公证摇号、积分排序等方式购买商品房，严格执行差别化住房信贷政策，将在一定程度上促进购房交易的公平性，更好地遏制房价过快上涨势头，促进市场稳定发展。
适合刚需买家
“《通知》明确要求并落实多方面创新市场管理方式，体现了东莞进一步加强房地产市场调控的决心和治理的全面性。也是积极响应国家确保实现“三稳”目标，落实住有所居理念的要求。”诸葛找房数据研究中心指出。
RealData高级分析师潘浩表示，虽然被称为“史上最严”，但这一规定仍然体现了维护市场平稳健康发展，支持刚需购房者，让房地产为城市发展服务的理念。东莞一位中介对《华夏时报》记者表示，“预计此次调控影响不会太大，对刚需购房相对有利。”
事实上，从去年7月开始，东莞楼市调控政策就一直不断。另外，这也不是东莞今年第一次调控楼市。在此之前，2月27日，东莞发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(东健[2021]6号)，严厉打击“假离婚”现象，提高了非东莞户籍购房人“4年内连续缴纳3年社保”的社保要求，并宣布今年供应的住宅用地不少于300公顷，人才住房不少于5000套。
“如果去年以来的政策真的能够落实，特别是土地和资金能够得到控制，让源头的成本降低，然后稳定预期，楼市就会降温。”李对说道。
东莞此次调控，最直接的原因或许是为了应对未来楼市火爆的预期。
李表示，去年以来，东莞出让了部分高价地，这部分土地可能在今年下半年形成新房供应，可能推高新房价格。据东莞乐居统计，8月-65438+2月东莞房源供应量将有所增加，约有50个纯新盘入市，其中包括多个高价项目。此外，值得注意的是，6月东莞新房网签4883套，环比5月上涨38%，均价26937元/平，环比5月上涨8.6%。
“最近东莞开始加大用地，但部分地区土地出让价格较高，可能会进一步推高市场对房价上涨的预期。”李表示，东莞新房库存相对较低，开发商抢地补库存的动力较大，市场急需新的调控政策。