十年经验总结:买房四大误区！
可见很多人在买房的过程中有各种纠结。从观念到行动，再到对政策和利率的理解，我发现大家的思维误区很接近。今天我做了一个总结，供大家参考，让大家纠正自己的误解。
01
看不到楼市的真相
说到房地产，大多数人认为房地产是实体经济的对立面，发展房地产会破坏实体经济。
有一次一个农村人来到城市，他很纳闷:我们农民和工人在农田和工厂干活，我们才是实体经济。你们这些白领躲在办公室打字能创造什么价值？
其实严肃的经济学没有实体经济和虚拟经济之分，因为每个人都是产业链上的一环。农民永远不会明白，是办公室里的人在设计肥料广告，上传农产品信息到天猫，或者审核农民的贷款条件，保证了整个行业的发展。
不仅有形产品是价值创造，而且提供信息、资本和技术。互联网是虚拟经济吗？试想一下，如果没有天猫，买卖双方的信息都是直播媒体撮合的，有多少农民的瓜果会因为滞销烂在地里。正是因为有了互联网这个信息撮合的平台，新疆的瓜果、义乌的小商品才能卖到世界各地。
房地产是虚拟经济吗？打击了实体经济？试想，如果没有房地产，中国的工业制造业早就产能过剩了。钢铁、水泥、瓷砖、家电行业如何生存？这些行业都是虚拟的吗？瘦子喜欢把经济分成两部分，一部分是虚拟经济，一部分是实体经济。实际上，虚拟经济和实体经济并没有什么区别。
有人曾经说过:请政府认真发展实体经济，不要搞金融这种空洞的东西。其实他们没有想到，如果不是财务，企业早就因为贷不到款倒闭了。即使改革开放是通过引进资本来进行的，即使我们使用的微信、天猫购物等技术便利也是资本家创造的。
回到房地产，普通人认为高层讨厌房地产。其实疫情过后，各个城市都在拼命卖地，当地拍卖的价格屡创新高，所以我们知道房地产是个赚钱的好东西。谁不喜欢赚钱？
今年以来，全国50个大城市土地市场总成交额达1.6万亿元，同比上涨12%；27个城市土地出让收入超过200亿元，49个城市超过100亿元，均创下历史新高。开发商比我们更早看到市场前景的趋势。180天之内，中国的楼市肯定会陆续上涨。
那么房地产的发展会不会挤压企业的生存空间？很多人说深圳房价贵，华为就搬走了。其实任何城市的土地都是追求效率的。郊区有一块地以前是种菜的，后来工厂来了。显然，用来办工厂的土地比种菜的回报更高，农民不得不搬走。经过几年的发展，这个工厂已经过时了。显然，把工厂搬过来，作为金融和技术研发中心更有利。？挤走企业的不是房地产，而是一个城市淘汰落后产业的产业升级。？华为将制造厂迁出深圳，但研发仍留在深圳。这是城市土地价值最大化，而不是某些房地产恶。
现在深圳的土地应该用来发展高端服务业，否则就是资源浪费。你可以想象一下，如果深圳现在不把这块地用于金融和现代服务业，城市最中心的地方就是一些鞋厂、玩具厂、模具厂。这座城市还有未来吗？不是房地产排挤了企业，而是这个城市不再需要这个落后的行业。它的产业已经升级，土地已经让给了效率更高的金融和现代服务业。
同样，在国内其他一二线城市，也要把一些核心区域作为这个城市的CBD，最大限度地利用土地。
企业如此，人也如此。总说国内一二线城市房价很高，会排挤人才，不利于长远发展。其实他们不知道，正是因为人才集聚，一二线城市的房价才贵，否则农村的房价就够低了。为什么没人去？
因果颠倒，那么结论就完全不一样了。肤浅的人总是看到表面现象，对背后的真相一无所知。
网上有一个人，总认为世界会朝着对自己有利的方向变化。
没有文凭，他会辩称读书无用。
没有老婆，他会辩解说单身很幸福。
如果他赚不到钱，他会辩解说，人生不需要追求那么多欲望，穷了也开心。
没有房子，他会辩称房价会跌。
他是谁？他是世界上最大的失败者。因为他把自己所有的失败都合理化了，一切都是社会问题，他从来不想改变自己。
有时候我会感叹真假不分，因为大多数人只从自己的角度认识世界。当你告诉他真相的时候，相当于粉碎了他原有的认知，会引起他的愤怒。
就像一个人说房价高是社会出了问题，并不是说房价贵，主要是他太穷了，买不起。但是如果你说他穷，他会生气。重点大学难考是因为录取分数线太高，充满泡沫吗？不是，是那个人渣分数太低达不到。
深圳杭州成都等城市房价贵吗？一点都不贵。只要新站有赚钱的机会，就会有几万人参与抽奖，很多人都买得起！购买力没有枯竭的迹象。
02
资金不足但追求完美
去年深圳大涨之前，我就劝身边的朋友和会员趁早买，不然错过行情，伤了心。我依稀记得有个读者咨询我。当时他问:“这房子有十年了，有点旧。我买了住几年后会涨吗？”
说实话，我不想给他建议，因为他是一个很细腻，很纠结的人。我当时直接回答:要不要住新房？加钱。
有一种人，在买房的时候总是希望一切都尽善尽美，要么是因为楼层低，要么是因为楼老，要么是因为户型不透明。总之没毛病他就买。这种人只有一个结局:错过市场。
完美的房子，价格也需要完美，这种房子飞起来会很贵，因为价格太高，但是后期会慢慢涨，收益很有限。
其实买房投资并不完美，但是划算。
当一套房价格合适的时候，就大胆买。没有不值得买的房，只有不值得买的价。说了这么多，我不得不说，我通常是把买房作为决策模型的。你知道影响一个人买房收入的几个因素的权重怎么排列吗？
时间>地点>产品
时候到了，垃圾涨了。你可以想想过去十几年。每当一个城市的繁荣之年到来，别说新房、二次新房，就连破旧的破烂也上天了。为什么？因为第二套新房从2万涨到了4万，旁边的破旧房子不可能维持6000元，肯定会跟它翻倍，永远跟第二套新房保持一个合理的差价。其实你看看上海和深圳的七八万危房，就知道这十几年都是跟风的。
记住，只要时机合适，烂货就会飞。当然，我并不是鼓励大家买老旧破旧的房子，因为这个品种不是新手的选择。买旧的破旧的房子需要专家指导，这样才能买到好的房产。
每次买房，我都告诉自己:只要时机和地点没有错，就不必太在意产品上的瑕疵。建筑是否老旧有关系吗？公寓不透明有关系吗？当然，如果从这些中减去2分，但时机合适，位置好，可以加10分。如果两者平衡，总分为8分，你最终会赚到。
在过去的十年里，我也买了很多有缺陷的房子，比如错了户型，临街，或者楼层低。我记得我以前在广州有一套房。正常楼层每平米卖2.5万，一个低楼层居然卖了1.9万。我让我朋友买的，但是他不喜欢。后来我自己买的，后来涨了一倍，正常楼层涨到四万九，我的涨到四万，赚的一样。
又一次，时机和地点都是对的。只要房子损坏不严重，哪怕有一点瑕疵，也还是值得买的。？这其实有点像婚姻。长得丑的女生不行吗？不会，只要人对了，婚姻也一样幸福。
那么我的读者去年买深圳了吗？他不听劝，还在纠结，但房价已经涨了30%。他没资格挑剔，因为首付不够，现在想拿刀捅大腿。
03
执着于过去的价格，忽略了长期价值。
经常有朋友问我:某某板块还值得买吗？现在价格很高。比如深圳的南山，上海的虹桥或者浦东，或者成都的禁区。
其实一个板块是否值得买，不在于过去涨了多少，而在于未来会不会涨。如果未来仍有上涨潜力，那么目前价格较低，优质资产总有溢价。腾讯和茅台的股票那么贵，不影响它继续涨。
我不太在意现在的房价，更喜欢看上涨的潜力。我曾经和别人分享过这样的经历:你不敢买一个过去涨幅不大的板块，但你觉得过去涨幅不大。你还买什么？
对我自己来说，我只需要一个确定性，概率和赔率。我宁愿有个概率，确定自己能赚钱，哪怕几率很低，赚的不多。所以我会很喜欢那些涨了的板块，因为它们的价值已经被市场验证了，我只需要跟着市场方向走就能赚钱。从投资理念来看，未来会有更多人发现优质资产的价值，其价格会受到幂律函数的影响，会高到大多数人买不起。
逆市场方向投资冷门板块有两个结果:暴击和爆破。就是要么你赌对了大赚一笔，要么你被市场教训了，亏了。
我们说选择市场时机违背人性。在别人害怕的时候，你敢于入市，但在选择投资项目的时候，要服从人性。巴菲特说，他宁愿花相对昂贵的价格买一只好的公司股票，也不愿在便宜的基础上买一只差的公司股票。
回到楼市，买房需要买有上涨潜力的板块。即使价格不便宜，也值得入手，因为有前途。
04
纠结于利率和对贷款的恐惧
最近成都一位读者跟我说，她曾经后悔买房。回想起自己2016年买房的感受，签下名字的时候，她不是开心，而是难过，觉得前途黯淡。回来的路上她差点在车上哭了。她觉得自己的人生完了，背上了30年的房贷，还没结婚。
她现在回想起来，觉得如果当时不是妈妈在电话里决定买，以现在的房价，她早就爬不上去了。而且因为她买了房，工作还算稳定，后来追求她的男生条件都不错，第二年就结婚了。因为她有自己的房子，婚姻是平等的，没必要自卑。关系一直很融洽。
我过去讲过很多贷款和利率的问题，就像上面的例子一样，就是房价上涨远不止你付的那点利息。贷款买房等于和银行合伙抢占城市资源。只要是银行的钱，年利率8%以下的都可以拿。
人们总是说:你从银行借的钱应该还！他们说起话来好像他们从朋友那里借的钱不用还似的。其实不管你向谁借钱，只要你的投资收益能覆盖利息成本，都是值得的。
那么买房能达到这个目的吗？以等额本息为例。30年房产贷款654.38+000万，你要连本带利还银行200万。这个利息成本高吗？你买的房子30年不能翻倍吗？别说30年，短则三五年，长则五七年翻一番。
面对国家印钞法(财富转移)，一个合格的羊毛党应该怎么做？
贷款买房！尽量借入大额、低息、长期资金，购买更多资产！
因为财富是被没有资产的人转移(抢夺)的，纸币必然会被稀释。只是不同时期的时间点和周期长度有一点差别，无非就是早两年和晚两年的差别。所以贷款买房是金融特权，所以国家规定任何人只能同时有两套房贷，第三套就停贷了，羊毛出在不了多少。
于是，后来诞生了很多游戏，比如并发贷款，首付30%同时买两套；接力贷款，首付30%以父母名义，子女还月供；商贷，过桥买房全款再按揭商贷，30%首付资格不限供…
越穷越怕用杠杆，越穷。这就是贫穷的循环，观念的束缚是人生发展的最大限制。
05
总结与展望
至于如何赚钱，太史公在《货殖传》中用12个字写得很清楚:“没有钱，小聪明，这是很大的教训。”
这三句话告诉我们，在人生的每个阶段，我们都应该做些什么。“没钱做任何事”的第一阶段，就是当你一无所有的时候，你需要出卖自己的实力去赚钱，去积累资本。在这个过程中，提高收入和省钱是最重要的。
为什么这个时候投资理财不是最重要的？因为你没有资本积累，也就是“没钱”，没钱的时候花太多精力在投资理财上是不值得的。在口袋里没有多少大钱的情况下，花很多精力在理财上是有问题的。这个时候最划算的就是找一份待遇不错的工作。当你有了源头活水，积累了第一桶金，就可以进入第二阶段。
第二阶段，“小斗智”的重点是“小”，“小”是“斗智”的前提。
二十几岁的时候，需要努力赚钱，积累资金和资源。到了三十多岁，就进入了用头脑赚钱的阶段。你已经有了一定的积蓄，收入也比较稳定。这个时候就不能只靠出卖时间和体力赚钱了。
要用积累的资源继续想办法增加收入，扩大现金流来源，也要用之前攒下的钱学会撬动资产。这时候我们要做的就是根据手头的现金流来配置资产，通过资产扩张来让自己的钱增值。
在资产包没有放大到一定程度的情况下，尽量不要把钱花在各种无用的炫耀性消费上。等积累了一些资产和存款，差不多40岁了，就可以进入第三阶段了。
第三阶段，“抢时间”的重点是“抢时间”。“饶”是指经过多年的努力和积累，你已经拥有了大量的资本和资产。“争分夺秒”成为你能否继续更上一层楼的关键因素。这个时候，你需要等待。你还在等什么？
等待机会或周期的到来。
购买资产后，你需要做的就是等待。回顾我们过去的岁月，大部分家庭最大的资产收入估计就是房产了。飞升不常见，但人生一两次，足以改变命运。
很多人？他们都说这是个好机会？多少钱？，一个？人生漫漫。这句话？对不对？是的，但是？什么事？现在吗？真实感受？况且这句话也常常是自我安慰。使用？是的。因为？人？一生中真正的机会？什么事？稍微？转瞬即逝。就像打德州一样？一样？，一个？昨晚吗？拿？一双？好牌，两张好牌？已经很难了。如果没有呢？能接住吗？直播？这一张，两副牌？什么事？你呢。这个？答？也许在晚上？率？这是一种损失。
主要是？数数？人？健康，都是有联系的吗？通过？一个？时间？机会，两次？机会成真？现在吗？反击？还有超越？是的。真的吗？当机会来临时，如果你抓住了它？不，你的生活？一般是比较难过的。这位是。现实，什么？在？有吗？好吗？打牌的时候？你呢。必须？想要吗？什么事？放入足够的筹码？肯定吗？心？去，去挣？真实意义？义大？钱。