无锡楼市新政“陷阱”长三角迎来新一轮调控升级
此次发布的《通知》进一步升级了限购政策。在现有住房限购政策的基础上，增加了对离异家庭购房套数的限制。规定夫妻离婚后两年内购买商品住房的，其拥有的住房数量按照离婚前该家庭在本市市区范围内拥有的住房数量计算。在满足合理住房需求的同时，防止人们通过“假离婚”的方式获得购房资格。
同时，无锡新政还收紧了房屋交易的含税内容和贷款政策，严厉打击炒作学区房概念、哄抬二手房价格的行为。
事实上，在疫情发生后的长三角地区，杭州、上海、南京等重点城市率先启动楼市，随后这些城市周边的宁波、南通、常州、徐州、无锡等地也相继启动。
此前，8月26日，住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)在北京召开部分城市房地产工作会。会议要求，要切实落实城市主体责任，提高工作主动性，及时采取有针对性的措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
值得关注的是，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6个城市也参加了会议。其中，被“约谈”的常州，今年6月以0.8%的二手房价涨幅位列全国12，位列全省第三，超过南京和无锡。
长江三角洲的治理与升级
无锡限购升级在业内人士看来是意料之中的。根据无锡当地市场参与者和行业分析师的分析，原因有三:
首先，6月以来，无锡本地拍卖市场屡创新高。外地房地产企业大规模进入无锡本地拍卖市场，尚德、渝州、大发首次进入无锡。一个事实是，近五年来，无锡的地价在逐渐上涨，而且地价涨得越来越快。2019年无锡土地供应总量47906.73亩，出让金总额732.69亿元，同比上涨21.14%；2020年，无锡计划出让住宅用地520公顷(其中商品住宅用地300公顷)，商业服务用地50公顷。预计2020年普通住宅用地出让面积比上年增加不少于50公顷。
土地市场放量，房企闻风而动。6月初，无锡和谐口板块一块土地引发世茂、卓悦、建发、中海、殷诚、三盛、金科、保利等20家开发商报名竞争。经过三个小时的激战和154轮竞价，由三盛集团以1852万元竞得，楼面价1954。
为什么8月无锡土地市场火爆？除了中小房企在都市圈周边城市的战略布局需要，无锡的楼市销售和房价上涨也有帮助。7月以来，无锡新房和二手房成交量双双上涨，多个楼盘价格上调，部分板块甚至无房可售。其实无锡不缺房子。2020年6月，无锡商品房待售面积481.44万平方米，环比上涨2.6%。根据过去半年的平均销售情况，清仓期为1.35个月，比上月缩短了0.6个月。
其次，市场压力大，信贷政策不宽松。M2增速重回11%的高位，2020年上半年新增贷款再创新高。资金成本方面，2020年上半年，两次降息:数据显示，2020年以来，实际利率(1年期LPR)累计下调30个基点，从4.15%降至3.85%；楼市利率(5年期LPR)下调15个基点，由4.8%下调至4.65%。但个人信贷并没有同步松绑，今年首付比例和房贷基数并没有减弱。尤其是随着“三条红线”政策的出台，市场上从信贷到资金都有收紧的迹象，无锡也不例外。热钱从哪里来？这是目前监管部门非常关注的问题。
最后，资金违规流入房市一直是监管重点。前不久，证监会集中曝光了258家非法集资平台机构。目前是为了防止热钱流入股市和楼市。七月165438+
无锡并非孤例。放眼全国，上海、杭州、深圳、成都都有较高的认购房源比例，南京江北有大规模摇号。这些高能耗城市周边的城市也开始着火。无锡的调控升级在长三角并非首例。业内人士指出，无锡更注重政策补丁。
一位业内人士指出，长三角二三线城市的此轮调控升级，既有市场共性，也有差异性。南通主要是因为城市能级提升带来的投资热情提升，也促进了销售的提升。从去年下半年到今年上半年，南通市场几乎没有降温。
由于苏宁竞争激烈，地价变高，房企利润受到挤压，开始寻找其他利润高地。从投资轮动来看，无锡、常州、徐州是江苏的弱二线、强三线城市，这些城市在梯队中的这个重点城市也开始升温。6月以来，常州一手房源增速加快，多个新开楼盘价格在654.38+0.6万元/平方米以上，多个2万元/平方米的高价市场入市；在今年的土地拍卖中，常州已拍出15地块，楼面价超过1000元/平方米，地价涨幅明显。和其他城市一样，常州楼市也存在一二手房持续涨价、土地拍卖过热、信贷宽松的现象。
无锡和徐州也差不多，地价上涨也在一定程度上带动了整个销售市场。
需求端或萎缩
在8月26日的会议上，住建部提出，要高度重视当前房地产市场存在的突出问题，始终绷紧房地产市场调控这根弦。要坚持问题导向，精准施策，从源头上解决问题。住房供需矛盾突出的城市，要增加住房和土地供应，支持合理的自住需求，坚决抑制投机炒房。
在调整升级下，需求端可能会萎缩。常州人张莉近期就要拿到预售证了，但她有预感常州会在项目开盘前有新政。张莉名下已经有一套房了。如果常州有新政策，涉及到二套房首付，她的支付能力会有问题，所以有可能放弃购买。
以宁波为例。2020年6月，宁波新建住宅环比上涨1.33%，超过上海、杭州、东莞等城市，位居全国第一。6月宁波二手房均价环比上涨1.6%，在核心城市中排名第二，在全国62个城市中排名第四。均价持续上涨，6月底达到23671元/平方米。
6月24日，12房企涌入宁波。经过6小时495轮的鏖战，绿城最终以32520元/m2拿下鄞州区JD07-05-08(明楼地段)地块，创下宁波新的楼面价纪录。
7月6日晚10，宁波四部门联合发布《关于进一步维护和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出稳定房地产市场十大新政。新政扩大宁波限购范围，调整住宅用地出让竞价规则，严控楼面价。随后，宁波楼市成交量开始萎缩，二手房库存上升，导致供大于求。
无锡限购升级后，楼市成交量会面临下滑吗？前述业内人士指出，无锡楼市的逐渐升温已经释放出收紧的信号，接下来的9月份将是政策消化期。无锡的土地市场和住房市场整体将趋于稳定，价格不会有太大波动。
下半年房企在回笼资金的压力下，肯定会加快出货。包括世茂、旭辉在内的头部房企和中型房企在中报业绩发布会上都明确表示，三季度要加快供应。那么加上之前的城市库存，此轮调整升级的长三角二三线城市将面临去库存的问题。
对于上半年加速拿地的房企来说，除了降杠杆、扩大融资以保证资金安全外，还要面对此轮调控升级后可能出现的市场需求萎缩。
8月31日，在新力控股中期业绩发布会上，公司联席主席、行政总裁兼执行董事陈凯指出，未来行业的投资需求将受到挤压，房企的利润将受到挤压，行业的竞争格局也将发生巨大变化。