上半年楼市已经调控300多次。以后会放松吗？报告是这么说的。
市场恢复良好。
中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛(CMF)主要成员、原住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹代表论坛发布了《CMF中国宏观经济》专题报告。秦虹指出，中国的房地产市场在疫情之后正在快速恢复，相关指标的表现都比较好。
新房成交规模累计同比跌幅继续收窄，价格稳中有升。从成交量来看，1-4月期间，全国房地产销售面积下降19%，销售额下降13%，但销售面积比1-3月期间下降7个百分点，城市商品房成交规模继续向好，部分城市5月实现正增长。价格方面，根据中指院百城价格指数，5月份100个城市新建住宅价格环比上涨0.31%，6-5月份环比上涨0.74%，比去年同期回落0.34个百分点。累计涨幅仍为近5年同期最低，价格呈现稳中有升的特点。
土地市场量价齐跌，持续升温。6月5438-5月，全国300个城市住宅用地供需规模同比下降。其中，一线城市住宅用地供需大幅增加，二线和三四线城市成交规模下降。土地市场热度明显上升，平均楼面价和溢价率达到阶段性高点。6-5月住宅用地成交楼面均价上涨20.9%。
房地产开发投资增速好于固定资产投资和基础设施投资增速。根据国家统计局公布的数据，6-4月份全国固定资产投资(不含农户)下降10.3%，其中基础设施投资下降11.8%，制造业投资下降18.8%，房地产开发投资下降3.3%。总体来看，房地产投资端的韧性依然存在。
呈现出一种超级分化的模式
“疫情过后，分化已经不足以形容房地产市场的变化，房地产市场已经出现了超级分化的格局。”秦虹说。
报告显示，经过城镇住房制度改革后20多年的发展，房地产市场销售规模从1998年的65438+1亿平方米增长到2019年的1.7亿平方米，增长了1.6倍。在总量增长的同时，房地产市场出现了分化，不同城市的企业市场份额、融资成本、土地储备格局、企业盈利能力、房地产市场都出现了分化。疫情之下，这种分化进一步加剧。
房地产企业方面，分化加剧出现在2015。从2016年到2019年，百强企业销售额四年增长24.8%，并且正以年均6%的速度递增。在疫情影响下，上半年全国房地产市场销售面积和销售额仍然为负，但前三家房企的门槛值提高了8.85个百分点，前十家房企的门槛值提高了5.2个百分点。
从企业融资规模来看，今年上半年房地产开发企业30强境外债务和信用债务融资规模占百强企业的64%；从融资成本来看，以4月份房地产企业发行信用债的成本为例，成本最低的企业和成本最高的企业融资成本相差5倍；从土地市场来看，今年上半年30强房企拿地数量占50强企业的85%。企业规模越大，楼面地价越低；企业规模越小，楼面地价越高。企业拿地成本也有非常明显的差距。
不同城市的房地产市场表现也存在明显差异。从城市来看，今年上半年百强房企拿地主要集中在5个城市群，占拿地规模的60%，其中长三角1个城市群占百强企业拿地规模的30%。从房价来看，今年上半年房价前20的城市中，超过一半集中在长三角地区。不仅是城市之间，城市内部也是如此。此外，住宅地产与商业地产、不同地段的地产需求、不同房企的库存都存在超级分化。
牢牢掌控政策走向。
为了促进房地产市场平稳健康发展，今年以来，中央政府多次为房地产政策定调。4月，中国共产党政治局会议提到“房子应该用来住，而不是用来投机，以促进房地产市场的稳定和健康发展”。5月，政府工作报告强调“房子是用来住的，不是用来炒的，因城施策促进房地产市场平稳健康发展。”
据中原地产研究中心统计，今年上半年全国出台稳定楼市政策304条，同比上涨21%，刷新半年调控次数纪录。从65438到今年4月，房地产调控次数达到238次。随着房地产市场的稳定，房地产调控次数明显减少，5月份35次，6月份31次。
报告指出，保持房价稳定对中国经济社会稳定和金融安全至关重要。从中长期来看，中国目前的房价处于高位，房地产市场的根本矛盾没有得到实质性解决。房地产市场的超级分化，加大了房地产调控和应对风险的难度。
在此背景下，报告认为，未来房地产市场仍需坚决调控，政策方向需要保持“五个不变”。第一，“房住不炒”的战略定位不变。政策的关键是“炒”字，防止炒房反弹。二是“租售并举”的供应体系不变。政策的关键是“租”字，发展住房租赁市场。第三，“因城施策”的调控机制不变。政策的关键是“市”字，市政府对当地房地产市场的稳定负总责。四是实现“三稳”目标。政策的关键是“稳”，防止市场大起大落。五是房地产金融政策保持稳定。房地产市场一直对货币政策高度敏感，政策的关键是稳定房贷利率。
针对中国房地产市场的发展现状，秦虹代表论坛课题组提出五点建议:一是仍应以稳定房价为目标，因城施策，把握房地产发展节奏。二是以都市圈为范围，统筹房地产的发展和调控。三是以城市更新为抓手，引导房地产行业转型升级。四是以控制风险为底线，为各种相机决策预留政策措施。第五，以数量、价格、财务等指标为核心，进行系统的市场监测。