2008年深圳房地产市场价格走势研究

文/策略资源中心数据R&D部

吴晓京

深圳房价真的降了吗？

2007年7月以来，特别是9月28日央行出台“二套房首付四成”政策后，深圳商品房成交量大幅下降，价格也出现波动。看来深圳房价已经开始出现“拐点”，将大幅下降。造成这种情况的原因是:

一是在新政压力下，开发商调整市场策略，加快资金回收。很多新开盘的楼盘开盘价格比之前低，后期开盘的项目采取各种促销手段。

二是从均价来看，政府限制高端住房，增加普通商品房供应，大幅拉低了房价。

第三，央行六次加息，部分投资者二手房持有成本增加，释放了手中大量库存来源，增加了市场供应，价格松动，交易价格降低。

由于成交量下降，个别项目开盘价格略有下降，开发商加大项目促销力度，导致购房者观望，认为价格会进一步下降。

然而，深圳的房价真的降了吗？我们来看数据。

总体而言，2007年深圳商品房价格继续上涨，与2006年相比上涨了46%。虽然政府出台了一系列宏观调控政策，但2007年深圳商品房价格大幅上涨，年初的10158元/m2达到16335.4元/m2，涨幅60.8%。与北京上海等一线城市相比，仍处于全国增长最快、价格最高的位置。

2008年前三周，一手房和二手房平均周成交量在550套左右，以关外为主；第二周，一手房成交价格在1周之后降至16028.3元/平方米，之后在第三周上涨至14024元/平方米，环比上涨2.9%。2007年深圳商品房成交套数及成交均价走势为02004006008001001400180018002000周1周3周7周165438。第20周、第22周、第24周、第26周、第28周、第32周、第34周、第36周、第38周、第40周、第44周、第46周、第48周、第50周、第52周、第2周05000100015000200025000平均交易价格

交易数量

从2007年全年和2008年前三周的成交情况来看，尽管成交量出现大规模下滑，但深圳房价并没有出现大规模的下跌趋势，价格始终在波动。世联认为深圳房价不存在大幅下跌的可能，原因如下:

第一，购房者并非购买力耗尽，而是处于观望状态。负利率将不断挤压70%的银行储蓄进入股市和楼市。从需求来看，居民财富爆炸仍在继续，人民收入增长良好。普通居民的资产中，70%还是银行储蓄，负利率(储蓄利率低于通胀率)不断将这些储蓄挤入股市和楼市。选择更多投资股市、楼市和储蓄的居民比例(%)010203040502005

季节

程度

Q2，2006年Q3和Q4 1 Q2，2007年Q3和Q4 1 Q2，Q3和Q4选择多储蓄(%)选择多投资股市和楼市(%)。

资料来源:中国人民银行。

第二，最近出台的政策只是延缓了购买力的释放，加快了行业的盘整，肯定会带来新一轮的房地产涨势。房价飙升会诱发社会矛盾，但房价大幅下跌同样不利于社会和谐，还可能对消费产生负面影响，这与政府稳定房地产市场、建立和谐社会的初衷相悖。

第三，新政策导致行业重组，资金不足的开发商被兼并收购，房价不可能大规模下跌。房价的调整幅度很大程度上取决于开发商的现金流。在整体行业资金依然充裕，经济流动性泛滥的情况下，资金短缺的开发商往往不会跳楼降价而被兼并。新政促进了中国房地产行业的重组。一些开发商通过上市或发行债券筹集了足够的资金，并找到了资本运作的平台。

世联对未来房价走势的判断是:短期下跌，中期反弹，主要原因有:

第一，深圳作为一个移民城市，人口仍在快速增加，刚性需求依然旺盛。

根据各区人口计生局提供的材料，2007年深圳人口已超过14万，其中外来人口超过12万。深圳的人口构成很特殊，户籍人口只占16%。非户籍人口占52%；其余32%是居住不满一年的流动人口。上述三类人群中，城镇户籍流动人口和非户籍常住人口是商品房的主要拥有者。因此，这两个群体的收入和财富的增长，以及人口基数的增长，将是决定深圳商品房需求增长的最重要因素。

二是土地供应长期短缺难以改善。

闲置土地很少，作为开发用地迫在眉睫:深圳是个小城市，面积只有1952.84平方公里。到2006年底，只有49.6平方公里的未利用土地。同时，受国家严格保护耕地政策影响，深圳利用压缩耕地等农用地进行建设的空间不大。严峻的土地供应形势使得深圳可供房地产开发的土地极为紧迫，特别是在特区。

土地供应以商品房为主，政策性住房只是少数:根据深圳市住房“十一五”规划(2006-2010)，

2008年商品房规划建筑面积654.38+00.4万平方米，政策性住房规划建筑面积654.38+0.5万平方米，分别占总规划建筑面积的87.4%和654.38+02.6%。可见，廉租房和经济适用房的供应只是少数，大部分购房者还是要选择商品房，这将进一步推高房价。深圳市未来五年的住房建设用地规划为1.10.32 . 21.83443 . 53 . 57 . 46 . 15 . 45 . 30 . 30。35343 . 55435435435

第三，限价房难以抑制房价上涨趋势。

2008年6月4日，65438，深圳推出龙岗、宝安区首批“限区、限房”地块，最高售价分别为9840元/平方米、8400元/平方米，比租赁地段商品房市场售价低20%左右。

宝安、龙岗推出限价房，主要是因为非理性涨价；在海关推出限价房的可能性不大，即使效果非常有限。我选择在宝安、龙岗推出限价房，主要是因为07年关外房价飙升。关外房价的非理性上涨，主要是主动需求和被动需求旺盛，导致开发商定高价。这两个开发热点地区首批“限价房”的推出，有助于抑制该区域房价过快上涨，稳定房价。

但是通关基本成熟，房价也高。即使推出限价房，价格还是比关外高很多，所以推出限价房意义不大。

限价房的供应远远不能满足需求，而且限价房在价格和地段上都不占优势，所以大部分购房者还是会选择商品房。2007年6月27日，65438+2月27日，广州启动全国首个限价房网上认购程序，金沙洲保利西子湾843套房源以6500元/平方米的价格发售。截止10月7日认购结束65438，广州保利西子湾共有8046人认购了843套限价房，供需比接近1: 10。可见，购房者对限价房的需求强烈；但与此同时，限价房的量远远少于商品房，而且对购买者的条件也有限制，所以限价房的供给远远不能满足需求。

限价房购买者的标准和限制条件

北京

北京户口，中低收入

广州

限价房自房地产权属登记之日起5年内不得出租、转让。5年期满后出租或转让的，应向政府缴纳土地收益价款。此价格按同地段、同类别商品房市场价与限价房购买价之差的70%计算。

深圳

购买对象为户籍人口和在本市居住一定时间以上的非户籍人口；取得产权证后，5年内不得出售，每户限购一套。

与商品房相比，限价房的价格并不占优势:深圳的限价房价格相当于本地区同质商品房的70%，广州是80%，而北京的限价房与可比商品房差距更小，只有10%-15%。限价房在价格上没有明显优势。

限价房的地理位置、交通、配套都不如商品房:限价房在地理位置、交通、配套方面都有一定的短板，开发商也会考虑成本投入，市场平均购买力明显高于限价房客户。

三

所以一旦有了地理位置优越、交通便利、配套完善的商品房，客户很有可能会优先选择同类型的商品房。

第四，居民贷款需求依然旺盛，贷款收紧政策难以抑制刚性需求。

由于2007年第四季度的“控贷风”，很多银行到年底都没钱放贷了，这也限制了居民贷款买房。

然而，对住宅贷款的需求仍然强劲。2005年住户贷款增加3323亿元，2006年住户贷款增加6119亿元。2007年3.63万亿元新增贷款中，住户新增贷款金额为1.1.8万亿元，占2007年新增贷款总额的32.5%。其中，住户贷款的增加有一个明显的特点，长期贷款趋势明显。住户中长期贷款增加额从1季度的51.43%上升到2月末的1季度的294%，新增中长期贷款占住户新增贷款总额的72.38%。

2008年一季度，贷款需求将大幅增加，刚性需求将得到释放。2008年金融机构新增贷款总量控制在3.63万亿元以内，按季度审核发放。但2008年第一季度仍将是银行间竞争的重要阶段。根据法律规定，商业银行一般在上半年集中放贷。由于2007年底的紧缩政策，预计贷款需求将在2008年第一季度飙升。随着新一年房贷的发放，刚性需求将被催涨。

深圳房价的底线在哪里？

限价房显示了市场的底线，市场离底线不远了。限价房的推出实际上规定了商品房价的下限，商品房价不能低于限价房，所以限价房可以作为商品房价格的参考标准。深圳市国土局规定，转让期限内独栋住房销售价格不得超过同期、同地段、同类型商品房市场评估价的80%。

限价房的价格标准

北京

价格为同期、同地段、同类型普通商品房价格的85%至90%，下同。

广州

价格为周边同质普通商品房价格的70%。

深圳

价格为周边同质普通商品房价格的80%。

限价房的出现，显示了市场上普通住宅价格的底线。从广州、深圳的规定可以推断，限价房的价格相当于可比商品房的70%-80%。如果可比商品房价格为10000元/平方米，限价房价格为8000元/平方米，那么其他可比商品房价格不能低于8000元/平方米，最低价格可能只在80%-90%之间浮动(即8000-9000元/平方米)。我们不知道目前市场价格的80%或90%是否是底部，但我们可以看到市场离底线不远了。版权所有深圳世联房地产顾问有限公司

四

什么时候买房最好？

国内外研究证明，房地产市场具有周期性变化。一般来说，一个完整的房地产周期包括四个周期阶段:上升通道期、高位盘整期、下降通道期、低位盘整期。

现在的深圳

①称为“上升通道期”，即上述“上升”阶段:市场处于上升期，但受过度预期影响，市场现实的上升趋势会偏离基本面而震荡上行，在一定时期内出现泡沫。此时，价格和数量往往会相继上涨。然后市场进入“高位盘整期”，即“过热”阶段:此时最重要的信号是成交量萎缩，虽然价格可能还在上涨，但实际上已经进入了相持期。之后市场将进入“下行通道期”，即“政策打压→观望→大成交下跌/小价格下跌”阶段:此时成交量的变化完全取决于价格的变化，价格不下跌就没有涨停，会延长相持期，但“下行通道期”最终会使价格下跌成为主流，市场现实开始回落，再次接近基本面并跌破。当价格下跌已经使现实跌至最低点时，市场将进入“低位盘整期”，即“行业盘整”阶段:成交量将趋于稳定，并有小幅反弹迹象，价格开始蓄势，准备进入下一轮“上升通道期”。(来源:石莲张爱爱《学会在市场中游泳——用市场规则指导我们的操作》)

与2005年上海房地产市场在政策调控下的经历类似，2007年深圳也经历了这些阶段。现在，深圳正在从③走向④。到2008年第三周，一手房和二手房平均周成交量在550套左右，趋于稳定；第二周，一手房成交价格继1周之后降至16028.3元/平方米，第三周再涨至14024元/平方米，环比上涨2.9%，仍以关外成交为主。

因此，深圳房地产市场目前正处于下一轮的“上升通道期”，这一阶段是购房者买房的最佳时机。

基于以上分析，世联并不认为深圳市场会“崩盘”。相反，世联认为，目前深圳市场的成交低迷属于投机需求退潮导致的自我调整修复阶段。投机需求的退潮将使深圳市场更加理性和健康。

同时，刚性需求依然存在，潜力强劲。此外，深圳房地产市场紧张的供求关系仍难以实质性改善。预计随着2008年主流开发商更加理性务实的定价策略和商业银行重新发放房贷，刚性需求将被重新点燃并走出观望，2008年二季度前深圳房地产市场销售将逐步回暖。销售的回升会支撑房价。深圳房价经过2007年下半年和2008年上半年的调整后，预计2008年下半年将再次上涨。

五