经济转型期物业管理的发展趋势和方向
一，转型期经济发展的特点
当今世界经济有两种发展模式:一种是传统的计划经济模式，资源的配置以集中统一配置为特征；第二，在市场经济模式下，资源的配置主要由市场供求双方决定。20世纪80年代末，世界政治经济发展格局发生了巨大变化。以美国为代表的发达国家进入了以信息技术和创新为特征的新经济时代。以俄罗斯为代表的东欧国家采取了所谓的“休克疗法”，试图在极短的时间内实现从计划经济到市场经济的跨越。然而，实践证明，这一改革的成本和代价是巨大的，其负面影响仍在持续。以中国为代表的一些东亚国家选择了渐进式改革道路。主要途径是完善微观管理机制，强化对劳动者和企业的激励作用，充分发挥劳动力资源丰富的比较优势，促进新资源的创造。借助资源配置体制(价格机制)，将这些新增资源配置到传统经济体制下的萧条部门，以达到加快经济增长和产业结构调整的目的。
面对全球经济格局的变化，美国经济学家斯蒂格利茨认为，中国面临两大挑战，一是转型，二是发展。其实两者是相辅相成的，转型似乎是中国经济持续发展的必由之路，发展才是转型的目标。改革开放以来中国经济发生了两大变化:一是经济体制由传统的计划经济向市场经济转变；二是经济增长方式的转变，即由粗放经营向集约经营转变。应该说，中国目前正处于这种经济发展方式的转变之中，也就是所谓的转型经济。转型经济最基本的特征可以概括为不稳定性、选择性和高增长性。它包括实现这一转变过程的一系列制度选择和政策措施。正是在这种经济背景下，物业管理行业应运而生。
二、中国物业管理市场的形成条件
物业管理起源于18世纪的英国。经过一百多年的发展，已经形成了特定的产业。在中国，1981年3月第一家物业管理公司成立，物业管理行业在中国逐渐规范发展，直到建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》。目前，全国共有物业管理单位65438+万个，从业人员1.5万人，初步形成了一个庞大的物业管理市场。中国物业管理市场的形成和发展是经济转型的必然结果；
1.经济转型催生了房地产业的发展和住房制度的改革。65438年至0980年，邓小平同志就住房问题发表了重要讲话，肯定了建筑业在国民经济中的重要作用，为住房改革指明了方向。后来，国家对城市土地使用制度、城市住房制度和房地产开发进行了改革，其核心是改变计划经济体制下的福利分房制度，建立规范的政策性和商业性相结合的住房分配交易市场和住房维修市场。这一改革不仅为房地产开发市场的形成和发展创造了前提条件，也为物业管理行业的产生和发展奠定了基础。
2.产权主体的多元化导致管理体制的根本变革。全民所有制条件下的住房管理体制不能适应市场经济的要求，即不能解决产权多元化的管理问题。以前房子的使用人和产权人是分开的，产权人要么是政府，要么是国企。产权的不可分割性导致产权无法流动，人才无法流动，资源配置效率低下。随着住房市场交易的成熟，大部分产权转移到个人和企业，从而形成产权多元化的格局。这样，旧的房屋管理制度显然无法解决这类物业的管理问题，多元化的物业业主都在期待新的物业管理模式的出现。
3.公共产品的特性决定了物业管理机构存在的必要性。对于一个物业来说，产权多元化的物业还包括附属于其上的公共产品(公共部分)。所谓公共产品，就是某一地区的所有消费者都可以免费或以极低的价格购买的商品或服务。比如一个小区的公共部位的保安、保洁、维修等，都可以视为公共产品，与购房合同中的产权有本质区别。取得住房产权具有排他性，但公共产品的消费具有非排他性。因为所有的公共产品都符合“搭便车原则”，要维持公共产品的持久性和耐久性，就必须有一个组织来整合分散在公共产品中的所有产权人的权益，这个组织就是物业管理公司。这是物业管理行业存在的法律基础。
4.房产投资的保值增值需要专业的物业管理。高度发达的市场经济，使得买房不仅是一种消费投资行为，更是一种纯粹的资金投资行为。事实也证明，很多人购买房产是作为投资。本质上，业主买房或从事家居投资，除了获得资金的时间收益，更重要的是获得包括服务在内的环境增值收益，这是房产增值的一个重要方面。也就是说，业主还需要选择专业的管理机构，才能保证房屋投资的保值增值。
5.对房地产开发商售后服务的要求。在市场经济中，人们的自主选择权促使房地产开发商不仅要提供高质量的房屋和优美的环境，还要提供优良的服务和高雅的文化。因此，为了树立品牌，获得长远利益，越来越多的开发商注重提供优良的售后服务，他们甚至在房屋的规划设计阶段就考虑物业管理的要求。推动和促进物业管理的发展，成为开发商走专业化、合作化道路的必然选择。
三、中国物业管理行业的发展趋势和方向
物业管理行业的发展与社会经济发展、人民生活水平和生活方式密切相关。因此，可以从法律环境、经济背景、行业内涵等方面把握其发展趋势和方向。
1.物业管理市场逐渐从单一、狭窄向开放、扩大转变。
在我国经济转型过程中，住房作为居民的居住条件，要求走向市场。中国住房制度改革创造了有利条件。80年代以前，住房从建设、分配到管理基本上是一元化的，几乎没有真正的物业管理。到1999，全国可售公房60%以上已经出售给居民家庭。从新建商品住宅来看，1985个人购房比例仅为14%，1999个人购房比例达到80%。这说明住房单一公有制被打破，多种产权形式并存、居民自有产权所有者的格局正在逐步形成。
另外，据统计，2000年中国房地产业占国内生产总值(GDP)的比重为6%，而同期日本为11%，香港为19%。因为这个差距，国家十五计划已经明确把发展新兴城镇作为拉动经济增长、调整经济结构和布局的重要手段。由此可见，房地产行业在中国有着巨大的发展空间，物业管理市场的发展前景也非常乐观。
2.物业管理企业的数量将处于从扩张到收缩的稳定状态。
到目前为止，全国共有65438+万个物业管理单位，全国总建筑面积约90亿平方米，平均管理面积不到65438+万平方米。物业管理低收入、低利润的行业特点要求规模化经营。这种基本的市场竞争规律必然会导致很多物业管理公司的合并、淘汰和破产。以深圳为例。全市共有物业管理机构1200多家，其中正式注册公司470多家。仅有30家公司管理面积超过1万平方米，仅占公司总数的7%，却管理着全市60%的住宅建筑面积，40%的物业管理面积不足1万平方米。为了避免无效竞争和资源浪费，深圳市政府限制物业管理公司注册，以抑制绝对数量的增加，同时要求开发商对新开发的房屋进行招标，以选择管理公司。这种趋势表明，大多数物业管理公司将被日益激烈的市场竞争所淘汰。物业管理行业将进入战国时代，最终将形成一批有实力的龙头物业管理企业，这将成为行业发展的标志。
3.政府的行政职能日益弱化，行业自律逐渐加强。
如果说目前和今后一个时期，物业管理市场仍然需要政府有关部门以行政手段进行干预和引导，那么可以得出结论，随着改革的深入和市场竞争机制作用的日益强大和有效，政府在物业管理中的职能将逐渐弱化为制定相应的法律法规，保证法律法规的严肃性和权威性。行业自律的形成完全取决于市场化的发展程度。一个高度发达的物业管理市场必须有相应的规章制度。建设部已率先将原政务会的行政职权割让给中国物业管理学会。虽然仍有其官方背景，但向行业实践迈出了可喜的一步。
4.物业管理服务的内容将向两端延伸。
传统物业管理服务的内容主要包括治安、环境卫生、设备设施维护等。，其目标和对象是延长财产的使用寿命。现代物业管理将这种服务指向了物业的业主和使用人，物业管理企业也尽力营造人性化、贴心化的管理环境。但是，物业管理服务的内容也将向上延伸到房屋的规划设计阶段、设备安装调试阶段。这种看似不专业的多余动作，其实是物业管理企业的内在需求。一方面，开发商希望提前听取物业管理公司的意见，充分利用物业管理公司在与业主和住户接触中获得的信息资源，保证其后续服务的质量，达到打造品牌的目的；另一方面，物业管理企业需要通过接管前期的介入，熟悉和了解设备设施状况，保证住户入住期的平稳过渡。
中国的物业管理行业方兴未艾，它诞生于改革开放，又经受了经济转型期的洗礼和冲击。虽然会有一些困难，但旭日终将照耀全国。