长春市征地补偿面积综合价格测算及应用分析

(吉林大学地球科学学院，长春，130061)

通过对长春市征地补偿面积综合价格的计算和应用的分析，探讨了用征地补偿面积综合价格作为征地补偿标准的问题，指出与我国现行的征地补偿标准计算方法相比，该方法是相对科学和适用的。

关键词:征地补偿；面积综合价格；测量和计算

在我国城市化进程中，土地征收将原有的农业用地转化为城市用地，作为新增城市建设用地的重要来源，对城市建设和发展起到了强大的推动作用。然而，不合理的征地补偿标准往往侵害了被征地农民的合法土地财产权益，造成土地收益分配不公和大量耕地被占用，不利于社会经济的可持续发展。通过对长春市征地补偿区综合价格的计算和应用分析，探讨了以征地补偿区综合价格作为征地补偿标准的问题。

1征地补偿面积综合价格的含义

征地面积综合价是各征地补偿面积的“综合补偿标准”，由县级人民政府根据城市建设征用农村集体土地的需要、被征用农用地的不同地段、土地利用类型、土地生产能力、人均耕地面积和经济发展水平、地价评估等情况，在充分听取有关方面(特别是农民)意见的基础上制定。“征地补偿综合价格”原则上只包括土地补偿费和劳动安置补助费两项内容；在土地征收过程中，各地被征收土地的地上附着物和青苗补偿费差异较大，会根据实际情况和具体估价进行补偿。

征地补偿面积综合价格为征地补偿标准的研究提供了新的思路。比目前我国土地管理法简单使用“产值”倍数计算征地补偿标准的方法更加科学适用。

(1)征地补偿面积综合价格是对失地农民合法土地财产权益损失的经济补偿，主要包括农用地资产损失和失地后再就业的“机会成本”损失。

(2)征地补偿面积综合价格考虑了土地区位对征地补偿费用的影响。农民所有的土地被征用用于城市建设，农民变成了市民，生活费用比原来大大增加。例如，在粮食自给自足的情况下，对粮食的支出大于生产成本。一般来说，地理位置越好，经济越发达，市民的生活消费水平越高。适当提高区位好的农用地征收补偿标准，也是失地农民适应新生活方式的需要。

(3)征地补偿面积综合价格考虑了人均耕地面积和经济发展水平，肯定了耕地资源的稀缺性和土地需求对城镇地价的影响，也有利于科学计算失地农民安置补助费。在我国农村社会保障制度没有建立和不完善的条件下，土地具有一定的就业保险功能。土地征用使农民不仅失去了耕种被征用土地的收入，还失去了原有的就业渠道，需要重新就业。征地补偿中的劳动安置补助主要是支付被征地农民再就业的费用，以保证被征地农民在支付与征地前同等劳动量的情况下，家庭生活质量不会降低。

2.长春征用区的划分

2.1标志区划分方法和原则

(1)征收区域的划分以网格法为基础，采用综合评分法划分，以行政村为单位进行修正。

(2)首先根据更新后的土地利用现状调查图确定行政村的边界；根据行政村边界，调整区划边界，形成初步区划边界。然后选取主因子、征地样价或产值对各行政村进行分析判断，将主因子、征地样价或产值连续的行政村划入同一区域，修正初步的区域边界，形成征地区域。

2.2标志区薄膜的确定

根据上述原则和方法，确定长春市区的分布如表1所示。

表1标志面积及面积统计

3.长春征地区综合地价的计算过程

根据国土资源部公布的《征收区综合地价计算技术规范》，长春市征收区综合地价计算采用以下两种方法。

3.1直接套用历史征地案例价格计算该区综合地价。

用于计算近期征地案例较多、分布较均匀地区的综合地价。

3.1.1基本原理

以区域为单位，以该区域内征地案例的平均价格作为该区域的综合地价。计算模型为:

土地信息技术创新与土地科技发展:2006年中国土地科学学会学术年会论文集。

其中，Pli为同质区域或面积内有效采样点或多个采样点的单位面积价格；Pla是同质区域或地区的单位面积价格；m是同质区域或地区的可用有效地价样本。3.1.2各种样本数据的调查和整理

(1)各类案件调查(根据预先建立的标准表)首先对调查的各类地价数据进行定性分析，分析表中各项之间的关系是否正确，根据表中内容是否齐全进行初步筛选。然后根据调查问卷的类型和位置，统一编号，建立指数，为进一步的数理统计检验和地价测算奠定基础。

(2)纠正征地价格案件，时间上应先纠正。利用征地案例价格的平均变化幅度，将各期发生的案例价格修正到估价基准日价格，进而修正征地价格情况。分析异常因素对土地收购价格的影响，确定修正幅度，修正到正常情况下的土地收购价格。

时间校正公式为:

Kij=Pis/Pij

式中，Kij是从第j年的数据到计算年的系数；Pis是年平均土地收购价格；Pij是第J年土地收购的平均价格。

将不同年份的征地价格修正到计算年的计算公式如下:

Pls=Kij×Pij

其中Pls是根据预计时间修正的价格；Pij是第J年的实际土地收购价格。

3.1.3通过比较征地案例价格计算征地综合地价。

以近期有征地案例的行政村为对比案例，通过对比区划因素的条件，计算未征地行政村的征地价格。

(1)选择三个以上征地案例。

(2)确定比较因子和权重(表2)。

表2比较因素和权重表

(3)确定比较因素条件指数。待计算综合地价的行政村的比较要素条件指数为100。通过与比较案例条件进行比较，得出比较案例因素条件指数。

(4)时间修正指数由于近期长春市征地价格相对稳定，考虑到该地块综合地价既要体现对农民利益的保护，又要相对保持征地政策的稳定性，故确定所有对比案例的时间修正指数为100，待计算综合地价的行政村时间修正指数为110。

(5)计算征地区域综合地价=征地宗地地价×(1+区域因素和条件之和)×时间修正指数。

区域要素条件系数=[(100/区域要素条件指数)-1] ×权重

例如，计算罗拉村征收区域的综合地价。比较案例为繁荣村、东山村、万顺村。主要农作物是蔬菜田。

表3比较因素条件指数

表4比较因素的条件系数

分别计算出三个比较价格:64元/平方米、53元/平方米、74元/平方米。取三个比较价格的算术平均值作为罗拉村的综合地价为64元/平方米。

3.1.4计算结果

表5征地宗地综合地价计算结果

3.2产值倍数的计算方法

以被调查的各村土地的标准年产值为基础，按照一定倍数计算考察地点的价格。征地价格是补偿费和安置费之和。

3.2.1确定农业用地的主要类型及其耕作制度。

通过调查，确定了各区的主要农用地类型和耕作制度。

表6各区主要农业用地类型和耕作制度表

3.2.2确定土地年产值

根据各市、开发区调查的各村统一年产值标准确定年产值，并以此为基础计算各征收区年产值标准。

表7各地区年产值标准表

3.2.3确定补偿安置费的倍数。

根据被征地农民原有生活水平和法律或地方政府的规定确定倍数，最终补偿倍数为30倍。

3.2.4各区域综合地价的区域因素修正指数的确定(同征地综合地价与征地宗地价格对比计算方法)。

农用地类型的地块为菜地:地块四的区域因子修正指数为100，其他地块与之对比得出区域因子修正指数。旱田类型区:取ⅶ区的区域因子修正指数为100，与其他地区对比，得到区域因子修正指数。

表8标志区电影各影响因素修正指数表

3.2.5计算征地价格。

表9产值倍数计算法征收区综合地价计算结果

3.3征地区电影价格初步结果确定

根据上述计算方法的实际结果，采用算术平均法作为初步结果，计算出考察区的平均征地价格。

3.4测量结果的验证和调整

通过与现有征地水平、与被征地农民现有生活水平、与周边市(县)征地补偿水平等进行比较。

3.5计算结果

上述两种方法的结果接近，但基于历史征地案例价格得出的被征收区域综合地价相对较高。因为近期征地价格多为被征地者所接受，且在计算中在近期征地价格的基础上平均上涨了10%。为了保持征地价格政策的连续性，保护农民利益，最终结果是以历史征地案例价格为基础计算被征收区域综合地价。长春市征地区综合地价计算结果见表10。

表10长春市征收区综合地价计算结果

4计算结果分析及应用建议

4.1计算结果分析

4.1.1价格总水平分析

长春土地预估价格30 ~ 200元/平方米。因为I地块完全是城市建成区，没有农用地，所以I地块实际最高综合地价为150元/m2。对比近期公布的征地价格，城市郊区综合地价基本平衡。少数行政村综合地价虽低于实际征地价格，但高于公布的征地价格。城市远郊综合地价由现有的25 ~ 30元/平方米提高到30 ~ 35元/平方米，有不同程度的提高。如果按综合地价的70%计算。分配给农民的安置补助将为18 ~ 105元/m2，农民平均获得2.5 ~ 6.3万元，平均4万元，明显高于历史平均3.2万元。综合计算征地面积的结果既体现了客观性，又体现了保护农民利益的原则。

4.1.2综合地价空间差异分析

(1)具有从城市边缘向外围逐渐递减的规律。这一规律表明，区位条件对征地需求的影响最为显著。越靠近中心城区，征地需求越大。显然，土地收购价格越高。也在一定程度上反映了土地类型和土地产出水平的空间差异。在自然条件允许且相对同质的情况下，城市边缘区与其他地方的差异一般与城市生活需求的接近程度显著相关。越靠近中心城市，土地类型越接近城市生活需要，经济利用价值越高，土地级别越高，产出水平越高，征收价格也会越高。

(2)地价水平与城市规划密切相关。一是城市规划区的地价水平高于相邻的非城市规划区。第二，在城市规划区内，规划用地的性质对地价也有重大影响。三环以南是规划中的长春新城区，不久的将来将成为又一个城市中心。所以征地综合地价明显高于北三环外。规划其他重点城区，如西南、东北“两翼”，也是征地综合地价水平较高的区域。

(3)既反映了历史征地价格的空间差异，又解决了其不合理性。虽然历史征地价格也反映了征地价格的一般空间差异规律，但实际征地价格存在不合理的问题。比如城南城北个别行政村的实际征地价格是开放和毗邻地区的2倍以上，而农民的利益没有得到真正的体现，大部分利益被集体组织获得。在计算地价时，一定程度上既考虑了历史价格，也考虑了地区间的征地价格平衡。

4.2对结果应用的建议

4.2.1作为农用地征收价格的最重要依据。

结果受理、听证、公布后，将成为长春市各类城市土地征用农用地最重要、唯一的依据。征用人必须按照被征用地区的综合地价标准对被征用土地的农民和农村集体组织进行补偿，同时在合法的征地过程中被征用人必须接受该标准。但政府也要根据城市和农村的发展，农民最低生活保障水平的变化，适时进行调整。

4.2.2利用征地综合地价引导农用地征用者投资。

此前农地征收价格没有统一标准，被征收人无所适从。征地综合地价出台后，将发挥征地价格的市场调节主导作用，被征地人可以在公开公平的市场环境下合理选择投资区位。

4.2.3利用征地综合地价调节城市用地布局。

由于城市各类土地的收益水平差异较大，因此在选址时应首先考虑地价的承受能力。作为城市新增建设用地价格的主要组成部分，土地收购价格必然会影响土地的使用性质。因此，政府在规划城市发展用地布局时，应充分考虑征地价格因素，充分利用征地综合地价来调控土地布局。

4.2.4利用征地综合地价制定地价政策。

城市地价与土地征收价格密切相关。一方面，土地收购价格作为新增城市建设用地的主要组成部分，直接影响城市地价。另一方面，征地综合地价标准对城市存量土地价格影响较大。客观合理地制定征地综合地价标准，可以促进城市存量土地价格上涨，提高其利用效率。征地综合地价标准低，会加速城市空间的延伸。

4.2.5利用征地综合地价保护耕地和农民利益。

保护农民利益是制定征地综合地价的主要原则之一。因此，制定客观合理的征地综合地价标准，保护农民利益，是政府的重要职责。同时，对保护有限的耕地资源也将发挥重要作用。

4.2.6用征地综合地价指导城镇地价计算。

成本逼近法是计算城市地价的主要方法之一，它是以土地收购价格为基础的。因此，制定征地综合地价标准不仅可以为土地勘测人员提供政策依据，而且对规范土地估价行为也有很大作用。

参考

鹿心社主编。研究土地问题探索改革之路[M]。北京:中国迪达出版社，2002。

刘卫东，楼黎明。对我国现行土地征收制度的反思[J].浙江大学学报

刘卫东等。城市地价调查、评估与动态监测[M]。北京科学出版社2002。