房地产法的历史演变
1.第一阶段:1949-1978 1，1949 10，从新中国成立到1956时期。新中国成立之初，根据《中国人民政治协商会议共同纲领》，国家对属于地主、官僚资本家、反革命分子、战犯、汉奸和国民党政府的不动产采取接管、没收、征收和征用的政策，中央人民政府颁布了1949号《关于统一管理公有房屋和公共财产的决定》。1950《中华人民共和国土地改革法》、《土地改革中华侨土地财产处理办法》、《城市郊区土地改革条例》、《颁发土地产权证指导意见》、《内务部土地政策司关于当前城市房产问题的意见》；1951城市房产税暂行条例及关于没收战犯、汉奸、官僚资本家、反革命分子财产的指示；1953国务院颁布的《国家建设征用土地办法》和1955《农业合作化示范章程》等。
2.从50年代后半期到文化大革命前。1956《关于城市私有房产基本情况和社会主义改造的意见》通过向房主支付租金的方式改造私有房屋，将私有企业占用的土地转为公有制，从根本上确立了城市房产的社会主义公有制。1961关于私房改造的政策文件:关于加快城市私房出租房屋社会主义改造的联合通知和1963关于华侨出租房屋社会主义改造的报告；1964关于私人出租房屋社会主义改造的报告，关于港澳同胞出租房屋社会主义改造的报告，1965关于私人房屋改造中典当行的处理意见等。这些意见、报告和通知无疑对私房的社会主义改造起到了指导作用。
3、十年文革时期1966-1976。文革期间，由于极左思潮的影响，整个国家的法制建设遭到极大破坏，城市房地产管理也处于极度混乱状态。许多城市的私人住宅被非法接管和没收，公共住宅被查封和摧毁。很长一段时间，房地产立法处于停滞状态。不仅没有建立新的房地产管理体制，而且原有的管理体制也遭到了极大的破坏，严重阻碍了我国房地产市场的形成和发展。文化大革命期间，由于极左思想的影响和政策的混乱，造成了许多房地产纠纷，特别是非法查封和没收私人房地产。
《房地产法》现阶段的立法特点如下:1。这一时期的房地产立法主要以部门规章和党的政策的形式出现。2.确立了城市土地归国家所有，农村土地归集体所有的原则，彻底消灭了土地私有制。土地供应由政府分配；土地的经济价值没有得到承认。城市住房是非商业化的。3.立法太少；立法程序混乱，缺乏民主；立法层次低，缺乏科学性和规范性。
第二阶段:1979-1994。
《中华人民共和国民法通则》的这一阶段可分为复兴期(1979-1988)和大发展期(1988-1994)。
1，文艺复兴(1979-1988)。党的十一届三中全会后，经历了几十年沉寂的房地产业开始复苏，房地产业变得“火热”。为了使房地产行业在生产、流通、消费各个环节都有法可依，国家加强了房地产领域的法制建设，主要表现在以下几个方面:1982，国务院颁布了《国家建设征用土地条例》和《村镇建设用地管理条例》；1983《城市私有房屋管理条例》、《建筑税征收暂行办法》、《城镇个人建房管理办法》；1984《城市规划条例》、《外国人私有房屋管理若干规定》；1985《村庄和集镇建设管理暂行规定》；1986《中华人民共和国土地管理法》、《房产税暂行条例》、《城市维护建设税暂行条例》；1987关于加强城市建设综合开发公司资质管理的通知。为解决“文革”中查抄没收私房问题，落实房产的政策主要有:中共中央办公厅(1980)75号文件《中央办公厅关于处理机关部队占用私房问题进一步落实私房政策的通知》；1982关于转发进一步落实私有住房政策意见的通知；1984《关于加快落实华侨私有住房政策的意见》；1985《关于城镇私有租赁住房社会主义改造遗留问题的处理意见》，1986《关于进一步落实中央政策执行小组扩大会议纪要的补充意见》；1987关于落实华侨私房政策的补充意见，1987关于进一步处理城镇私房遗留问题的通知。对国营房产的正式处理始于1983、1983《关于国民党军政人员遗弃托管房产处理意见的通知》和1984《关于加快落实华侨私房政策的意见》；1987关于落实华侨私有住房政策的补充意见；1991《关于处理赴台人员财产问题的通知》。
2.大发展时期(1988-1994)，1988年全国人大通过宪法修正案，土地使用权可以依法转让，建立了土地有偿、有期限使用制度。同年，全国人大通过修改《中华人民共和国土地管理法》；1989《中华人民共和国城市规划法》、《城市危险房屋管理条例》、《城市相邻房屋管理条例》；1990《城市房屋产权登记管理暂行办法》、《中华人民共和国城市国有土地使用和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地管理暂行办法》、《城市房屋拆迁管理规定》；1991《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和临时转让暂行条例》、《城市房屋修缮管理规定》；1992《商品房价格管理暂行办法》、《前赴台人员房产问题处理实施细则》、《公房售后维修管理暂行办法》、《工程建设国家标准管理办法》；1993《村庄和集镇规划建设管理条例》、《城市国有土地使用权规划出让管理办法》、《城市国有土地使用权规划出让管理办法》；7月1994《城市新建住宅小区管理办法》。这一时期的不动产立法在数量和质量上都是前一时期无法比拟的。
房地产法立法现阶段特点:1。随着经济体制的改革，房地产的发展受到主管部门的高度重视，制定了大量的房地产法律法规和政策，特别是《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国土地管理法》，对土地所有权、使用权、建设用地、农村建设用地等与房地产的关系作出了重要规定。2.不动产的立法地位得到了提高。过去，我们习惯用政策和行政命令来管理房地产，但现在这种手段已被法律法规所取代。颁布的法律法规对调整人们在房地产产权、房地产开发、建设和经营中产生的各种法律关系发挥了重要作用。3.房地产法调整的对象和范围不断扩大。房地产法的调整对象从最初的不动产物权、私有房屋买卖和租赁扩展到现在，不仅包括原来的调整范围，还包括房地产开发、建设、房地产交易、抵押、房地产使用和消费等新领域。4.房地产立法数量剧增，司法解释大量存在。司法部出台了100多部关于不动产的司法解释，部门规章健全。
第三阶段:从65438-0994《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布到房地产法立法。
1.中华人民共和国(中国)城市房地产管理法的起草和颁布。65438年至0988年，建设部在调查研究的基础上，开始起草《中华人民共和国城市房地产法》(以下简称《房地产法》)。65438至0992成立起草领导机构和起草小组。1993年2月，房地产法专家论证会在北京召开。在4月份的全国建设工作会议上，起草组也听取了代表们的意见；5月，与全国人大、国务院法制局代表召开第二次专家论证会，征求国务院相关部委意见；7月，建设部分别向国务院法制局和全国人大财政经济委员会汇报了《房地产法》的制定进展，并根据汇报后提出的要求对《房地产法》进行了修改。8月，建设部常务会议审议形成《房地产法》草案。1994年7月5日，65438+经八届全国人大常委会第八次会议审议通过，命名为《中华人民共和国城市房地产管理法》，1995年10月5日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》结构严谨，体系完备，共分七章七十二条，包括总则、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理、法律责任等内容。这部法律的颁布实施，填补了我国房地产法制建设的空白，标志着我国房地产业的发展进入了一个法制化管理的新时代。2.1994之后，我国房地产法律法规日臻完善，各种房地产规章制度建立健全。主要法律法规有:1994《城市新建住宅小区管理办法》、《住宅工程初装修验收办法》、《外国企业在华承包工程资质管理暂行办法实施细则》、《外国企业在华承包工程资质管理暂行办法》、《建设工程管理办法》。《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《建制镇规划建设管理办法》、《建筑装饰装修管理条例》、《工程建设监理条例》、《建设部、公安部第49号令》、《国家计委、建设部批准的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。1996《建筑幕墙工程施工企业资质等级标准》、《城市房地产中介服务管理规定》；1997建设部《关于印发提高住宅设计质量加强住宅设计管理的若干意见的通知》、《家庭居室装修管理试行办法》、《中华人民共和国建筑法》；1998《城市房地产开发管理条例》、《建设项目环境保护管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；2000年《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计条例》、《房地产开发企业资质管理规定》、《房地产测绘管理办法》、《房屋产权担保管理试行办法》；《城市房屋拆迁管理条例》、《商品房销售管理办法》和《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》2006 54 38+0；2002年，国务院颁布了《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》、《住宅室内装修管理办法》、《商品住宅一次性装修实施细则》。此后，我国颁布了大量的行政法规和规章，限于篇幅，不一一列举。
现阶段我国房地产法的立法特点是:1。目前，大量的房地产法律关系是通过国务院颁布的行政法规和国土资源部、建设部制定的部门规章，以条例、办法、规定、细则的形式存在，立法层次较低。享有立法权的地方人大及其常委会制定的地方性法规很多。2.我国的基本房地产法《中华人民共和国(中华人民共和国)城市房地产管理法》已经确立，相应的法律法规日臻完善，关于房地产的各种规章制度不断完善。