“三条红线”持续发酵房企信贷风险继续分化
“预计高负债房企资金链断裂风险和债务延续压力将进一步加大。”联合资信评估有限公司工商评级部高级分析师董阳表示，随着行业融资政策的进一步收紧，高负债房企全年销售和还款可能难以增长，项目股权出售和资产盘活存在较大不确定性。
至于在危机中帮助自己的方法，董阳说，可以通过促进销售、快速周转、出售股权、引入战略投资者和合作开发来降低杠杆和债务。
融资新规持续发酵。
1是房地产行业传统的发债高峰期。然而这个传统在2021被打破了。
目前房地产行业融资规模明显下降。据RealData统计，2021和1年房地产企业境内外债券融资合计约1630亿元，同比下降5.3%。2020年1最后一周春节假期休市。在减少一周交易日的情况下，今年首月债券发行规模未能超过去年同期。
2017以来，房地产行业新年首月融资规模呈现大幅上升趋势。比如2020年正月发债规模为1721亿元，为全年峰值。RealData认为，每个日历年的第一个月都是房企债券融资的高峰期，2021的第一个月债券市场比较火爆，符合传统的债券发行节奏，但由于融资新规，债券发行规模低于市场预期。
2011 1至2020 1房企债券融资规模。
资料来源:wind，由RealData编制。
但纵观去年的融资情况，融资增速有所放缓。据RealData统计，2020年房地产企业境内外债券融资合计约1，21.32亿元，累计同比增长3%，较2019年同期下降10个百分点。
融资规模下降的背后是紧缩的政策环境。去年8月20日，监管层首次提出“三条红线”的政策。今年年初，央行和住建部再次召开座谈会，“三条红线”试点房企有望进一步扩大。
除三项负债指标(剔除预收账款后的资产负债率大于70%/净负债率大于100%/现金短期负债率小于1倍)外，融资新规的实施细则更加严格。董阳表示，虽然具体实施细则尚未正式出台，但新规的实施主要包括以下几个方面:
1.？从2020年6月5438+00开始，要求试点企业每月5438+05前填报5项表外负债，如非并表住宅房地产项目、股份实债融资、供应链资产证券化产品、合伙人股东净投资及其他与房地产相关的表外有息负债。全面覆盖房地产、表内、表外各种融资渠道；
2.？两个观察指标:购地销售比例不高于40%，经营性现金流连续三年为负，需说明购地资金来源；
3.？永续债的统计口径:2020年8月前发行的永续债可作为权益计算中的杠杆率等指标，2020年8月后发行并计入所有者权益的永续债在计算总资产、净资产等科目时应剔除。
随着融资新规的逐步实施，房企融资规模也将呈现下降趋势。RealData认为，2021年，在融资新规扩大适用的影响下，将有更多房企主动“减负”，全年融资规模将维持低位，中小房企将最先感受到债券市场的紧张压力。
房企信用风险继续分化。
万科集团董事局主席郁亮表示，“三条红线”将改变行业的游戏规则。这种变化主要体现在哪些方面？
"不同规模、经营和财务策略的房企信用风险继续分化."这是董阳给出的答案。
事实上，房地产行业违规规模明显增加。国泰君安认为，2020年以来，新华联(000620，股吧)、泰禾、田放、三生鸿业相继违约，房地产行业违约本息合计654.38+048.84亿元，超过2065.438+08-2065.438+09的违约水平。其中，Top50房企泰禾集团(000732，股吧)* * *有6只债券违约，合计违约本息11677万元。
据中信证券(600030，股吧)统计，目前国内发债房企中已有9家出现真正的债券违约，其中仅泰禾集团曾经是一线房企，绝大多数中小房企都是因为多元化投资失败而违约。
国泰君安认为，由于债券市场是限制融资的直接起点，预计房地产债券一级市场发行量将有所萎缩，未来将从二级市场挖掘更多选择债券的机会。该机构建议投资者避开红摊、橙摊，以及土储差的小规模房企。
董阳认为，融资新规将导致金融机构对房地产企业的融资业务额度和贷款用途的控制更加谨慎，投资者的投资偏好也将更加谨慎，逐渐向经营稳健、低负债的企业倾斜。
不同房企债务压力不同。董阳认为，高周转、项目布局好、债务负担轻的龙头房企，凭借自身的规模优势，地位会更加稳固；高杠杆房企会收缩业务扩张模式，发展放缓；中小房企通过加杠杆实现弯道超车将更加困难，销售缓慢、周转不灵的中小房企信用风险加大。
高负债房企销售可能不会增长。
无论是高负债房企的发展速度，还是规模，都更受外界关注。尤其是融资环境的收紧，叠加房企偿债高峰的到来，对高负债房企无疑是一个沉重的打击。
根据RealData的数据，2020年偿债规模约为9154亿，同比增长28.7%。2026年5438+0(不含2026年即将发行的超短期债券5438+0)到期债务规模预计达到6543.8亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，达到6543.8亿元。
房地产企业到期债券规模(按股票债券计)(CNY)
资料来源:wind，由RealData编制。
董阳认为，高负债房企，以及合作开发较多、担保规模较大、资产证券化较多的企业，将面临融资渠道收紧的困境。“三条红线”限制了有息债务的增速。高负债房企的新增债务主要用于借新还旧，通过融资获取土地扩张的可能性有限。
尤其是对于土壤储备较差的高负债房企，国泰君安认为，一方面，这类房企受政策限制难以大规模借贷，债务滚动和土地投入有限；另一方面，土壤储备不足制约了其经营性现金流的增长。面对到期回售的压力，资金链可能断裂，存在一定的信用风险。
董阳认为，随着行业融资政策的进一步收紧，高负债房企的年销售额和还款可能不会增加，项目股权出售和资产盘活存在较大的不确定性，进一步加大了资金链断裂的风险和债务延续的压力。
对于高负债企业来说，当务之急是增加现金流。对此，董阳认为，第一个措施是快速出售，增加营业额，其次是出售股权，以盘活资产，以回笼资金，迅速降低杠杆。
事实上，房企转让资产的力度正在迅速加大。北京产权交易所公开信息显示，6月5438+01，房地产行业共有23个产权转让项目，遥遥领先于6月5438+0的总量，其中，央企转让房地产项目股权项目19个，占比近八成。
近期房地产企业子公司股权转让案例
来源:联合信用信息
合作开发、引入战略投资者也是减债的重要方式，其他方式还包括资产拆分或上市。比如2020年以来，房企主动拆分物业公司赴港上市，就是对减债的一种响应。