上海现在有多少旧花园洋房？我在哪里可以找到关于这些老房子的信息？
这条不到3000米的小街上住着400多户人家，其中有100多栋老式花园洋房。而且这些老房子的主人已经显赫一时了。黄兴住在393号，6月31916+10月31在这里去世。唐住在40巷1号。他是袁世凯政府的第一任内阁总理大臣。陈和陈立富分别住在105弄2号和67号，相距100多米，现在还有几个原农行的老员工。正广和碱厂的大班住在99号；福开森，加拿大人，住390号，曾任高等技术学院(上海交通大学前身)监事，《新闻报》所有者。解放前，武康路被称为福开森路。
“卖房产的利润可能还不如卖老洋房。”斯坦福公司董事长陈早春告诉记者。在陈早春看来，短短的武康路简直就是一个聚宝盆。“如果算上附近的湖南路、新华路、淮海中路，这里的老花园洋房有300多套。”32岁的陈早春也是国内最大的连锁房屋租赁公司“我爱我家”的创始人。他从65438到0995开始买卖上海的老房子。坐在他的宝马X5吉普车里，他向记者指着他交易过的房子。这几年，他卖了100多套旧房，还不算出租的。最近的一笔大交易是以5000万元成交了荣毅仁居住的位于宛平路的一栋老房子。如果按行业通行的3.5%佣金计算，一笔交易可以筹集佣金654.38+0.75万元。“此外，这是一个循环市场。如果我买了房子，可能还会再卖，买回来包装，还能赚很多钱。”
其实大部分中介不一定有专门做洋房的部门，但绝对不会放过洋房业务。“做成一笔生意的提成往往会达到654.38+0万元以上，这比一家店一年利润的总和还多。”上海房屋置换有限公司豫园店经理Kevin Z说。
“截至1949，上海共有5000多栋老花园洋房，占地300多万平方米。大部分都藏在普通巷子里。”上海现代建筑设计(集团)有限公司档案室主任楼告诉记者。在价格上，花园洋房和商品房完全是两个概念。“上周，有人问我可以买哪些房子。”楼程颢说:“我告诉他，你先准备10万。”目前上海老洋房的价格是每平米654.38+0到3万，总价往往会达到2000万到3000万。“现在世贸中心顶楼可以卖到3500万元。”21世纪不动产上海德佑专营店的经理邵非说:“上海的房价正在上涨。为什么花园洋房不能卖得更贵？”
如果简单计算，5000套房子均价10万元，总价值将是一个天文数字。但是，老洋房的市场前景并不是那么简单。“市场最大的瓶颈是产权，”孙毅说。他是上海大华集团的策划部经理。上海的花园洋房经历了私有财产、国有资产、文革时期没收、政策落实等几个历史阶段。当初在世的业主不多，有继承关系的到处都倒了。大部分产权仍属于政府，但使用者既是政府机关、事业单位，也是普通居民。产权关系极其复杂。邵非说，只有四五十套产权清晰的花园洋房可以流通。
产权和产权的问题也困扰着投资者。退货能受到保护吗？来自台湾省的建筑师卢传辉是上海老洋房的早期投资者。1999年获得“远东第一豪宅”“绿房子”10年租约，年租金1.28万元，并承诺投入500-600万元对房子进行维护和保护。“因为是文物单位，政府会召开论证会。这期间房租交了，但我根本没法工作。”他以每月20万元的租金将一楼和二楼租出去，但业主上海规划院对此表示反对。目前，卢传辉已经没收了4个月的房租。如果正常的话，卢传辉每年能赚1万多租金，但他还是觉得自己亏了。
谁动了李鸿章的花园？
晚清重臣李鸿章不仅开创了洋务运动，创办了北洋水师，还为后人留下了丁香园。丁香园是上海老花园里最好的房子。仅园林就占地26600平方米，总建筑面积2934平方米。一条华山路把丁香园分成两个街区，东边目前是上海老干部活动中心，香港商人在门口附近租了一栋楼开了沈月轩餐厅。西区现更名为“丁香山庄”。
两年前，“我爱我家”总裁陈早春与房管部门签订了一份为期八年的租赁合同，租下了丁香园的西区，包括一栋别墅和一片1000多平方米的草坪。“然后我又投资了654.38+00多万元，在花园里新建了4栋别墅，和老房子一起租给了外国人。”陈早春告诉记者，“这个地方已经相应地改名为丁香山庄。”
陈早春每年可以从每套房子里拿到600万元的租金。据陈早春介绍，今年5月，该地块以654.38+0.6亿元的价格出售给上海大通房地产公司，大通公司终止了与陈的租赁关系。“同时大同公司想让租户搬出去，所以我和那些租户的损失由大同公司赔偿。”
对于这种“违约”是亏还是赚，陈早春说:“我是商人。除了我要付给那些租客的违约金，我当然要赚钱。”以目前的行情来看，这项业务的收益应该远远超过陈早春当时投入的10万元。“我不确定大同公司买下这栋别墅有什么用。听说两年前建的别墅都要推了，只留下老洋房，也有可能把这块地储存起来或者用来抵押贷款。”
毕业于复旦大学经济系的陈早春，从65438到0995开始涉足花园洋房代理业务。“当初政策限制很严，严禁买卖。唯一的渠道只能是租赁。之前在房产中介做经纪人，做高端客户，有优质客户。另一方面，我对上海比较熟悉，于是开始在这个市场寻找一些老房子，租出去然后高价转租给外国人。随着经济发展势头越来越好，越来越多的跨国机构进入上海，这样的房子几乎供不应求。”陈早春告诉记者。
1998下半年，陈去北京做二手房市场和房屋租赁市场，继续发展斯坦福公司，专注于房屋租赁市场。2000年4月，“我爱我家”房屋置换有限公司成立。两年时间发展成为最大的房屋租赁公司，目前在国内拥有400多家连锁店。
北京的生意步入正轨后，陈早春回到上海继续他的别墅生意。据他统计，在所有购买旧房的客户中，企业只占20%，个人占80%。老房出租方面，企业占70%，个人占30%。百分之八十九的客户使用他们购买或租赁的老房子作为他们的房子，特别是台湾省和香港的买家，海外华人和东南亚商人也是主力军。
对于国外房子的业务，斯坦福公司不仅限于租赁和买卖。巨鹿路889号所在的花园洋房有9栋，最初是亚洲石油公司在20世纪20年代建造的。据史丹福公司经理赵建平介绍，他们正在与静安区政府合作，将这栋12英式联体别墅改造成综合消费娱乐中心，暂命名为巨鹿路欧式休闲街。“一期产权置换和二期整体环境改造总投资约6543.8+0.46亿元。”赵建平说。
上海老房子地图
“上海最早的西式建筑出现在1872，是英国领事馆在清朝同治十年修建的。1895开始形成一定规模的花园洋房。花园洋房更准确的名字应该是‘独栋洋房’。解放前，目前有5000多栋300多万平方米的楼房，其中仅高档花园洋房面积就达654.38+0.6万平方米。”上海现代建筑设计(集团)有限公司档案馆馆长楼程颢在接受采访时表示，“最早的主人都是军政要员、大商人、社会名流。这些人在上海更容易吸收外来文化，喜欢标新立异。可以说这些古老的花园洋房都是当时国际流行的风格，也有一些大师的作品，包括胡达克和埃塞克斯。罗杰斯。”
花园洋房的布局一般都是朝南的，地基是方形的。屋前种着雪松和柏树，中间往往还有一片草坪。一座大理石雕像或喷泉被设置为花园的中心，远处设置了一个池塘，以反映树木。主屋的前侧有露台和高台阶，后面的是低矮的楼层，甚至与室内相连，只被大玻璃窗隔开。主屋的西北角常与“下室”或车库相连，还有温室或取暖温室。在后来的豪华花园住宅中，增加了游泳池和网球场。“上海老洋房建筑风格丰富，有欧式、美式、俄式、西班牙式、日式；既有奢华庄重的欧洲文艺复兴风格，又有明朗活泼、自由自在的乡村别墅和现代风格。”颜对说道。
据初步统计，花园洋房主要分布在四个中心城区:徐汇区占39%，长宁区占29%，卢湾区占9%，静安区占8%。“上海从东向西发展，欢乐谷大厅搬了三次:从河南中路到河北路再到人民广场，都是向西搬的。”楼程颢指着地图说:“最早的西洋建筑在黄浦江边，后来以西藏中路为界。花园洋房主要集中在这条路的西面，沿南京路、延安东路、淮海中路等主干道，由东向西分布。此外，许多花园洋房建在跨界道路建设区的两侧，如溧阳路、多伦路、华山路、豫园路和虹桥路。“汾阳路、太原路、愚园路、武康路、湖南路、思南路、长乐路、华山路、兴国路、茂名路是老房子最集中的区域。政治家住在徐汇区，商人住在豫园路和华山路，知识分子和技术精英主要集中在卢湾区。解放后，大部分花园洋房作为官僚资本收归国有。
“目前上海重点文物名录上的房子有20多栋，花园洋房现状不容乐观。”楼程颢说，他去过的淮海西路1478弄的十几栋房子都被白蚁啃得很厉害。“政府缺乏足够的资金来维护所有建筑。在这种情况下，出租或出售一批房产可以吸引私人资金来保护更多的建筑。”
其实能及时维护的老房子只是很小的一部分。上海房屋置换有限公司豫园店经理凯文Kevin Z)向记者谈起他们做过的一笔2000万元的生意:“店主是个60多岁的老太太。她在这个别墅住太久了，想住在河边的高层。上海的秋雨总是突如其来，让她来不及关上那扇会溅起雨水的窗户，也来不及堵上漏水的天花板。天花板上有一团团黄色的水渍，剩下的水顺着墙流到墙根，形成了一个小水池——因为早期的木地板已经腐烂成了大小不一的洞。她的脸盆、水桶甚至杯子似乎永远不够用，在多雨的秋天都派上了用场。老太太只相信现金。付款交易当天午饭后，她把所有的买家和经纪人都请到了她家，仔细清点了她家地板上的2000万元现金，没有假币。然后她交了钥匙出去叫了辆出租车就走了。”
产权混乱
愚园路165438弄31号，目前为长宁区少年宫，哥特式建筑，部分区域为西班牙风格。它有三层楼高，气势非凡。这里原是国民政府交通部长王伯群的私宅，建于1934。1940，此别墅为汪精卫所居，陈公博、周佛海曾在此居住。抗战胜利后，原房主去世，妻子鲍志宁回沪时，房产已被国民党军统局接管，鲍志宁求公婆为何说情。1947包把房子租给了英国驻华领事馆信息处。1949年5月上海解放后，此别墅为军事机关使用，后作为长宁区委办公室。1960成为长宁区少年宫。
"上海几乎所有最著名的老房子都经历过产权置换."大华集团策划部经理孙毅说，“这种动荡的变化导致了当前花园洋房市场的一系列先天性问题。”最重要的问题是哪些房子可以交易？
据孙毅介绍，老洋房的产权有三种状态。解放后，原国民政府、官僚资本、反动领袖的资产收归国有，成为国有资产，由各级房管局管理，多为各级政府机关事业单位使用。此外，市政府下属的东湖宾馆还经营着前杜大厦、马勒大厦等多处顶级物业。外事房屋服务公司代理了张学良公馆等十余处旧房，出租给外国驻沪使领馆。民族资本家的财产得到了保护。一些房屋在公私合营中被政府收归国有，而另一些仍为私人所有。但文革期间被没收，落实政策后归还原主或给予补偿。“有两种情况。一种是政策彻底落实，不动产由继承人取得。另一个不够彻底。由于历史原因，其他居民很难搬出房子。居民对房屋有使用权，但房主不可能接受居民的廉价租金，这就形成了国家、房主和承租人三方的矛盾。是历史遗留问题。”
“属于国有资产的老房子基本不卖，或者只租不卖。如果出售，必须经过房管局的严格审批。原则上教会资产是可以出售的，但是手续非常复杂，需要宗教协会的批准。政策没有完全落实，不能上市，产权不够干净；只有完全私有的房子才能交易。”孙伟说。
即使是产权干净的私房，也有经营上的困难。21世纪不动产上海德佑加盟店经理邵非说:“该房地产的产权被人中断了。起初，许多主人已经不在人世，他会有许多继承人。只有所有继承人都同意，房子才能出售。卖花园洋房，成交时往往要准备几个签名房。有一些继承人不愿意回国外签字，需要信息公证才能办理委托手续。经常发生继承人之间经济条件不平衡，长兄富弟穷的情况。有的人觉得卖房是害群之马，但有的人需要钱。”即便如此，还是要搞清楚房子有没有被法院查封，有没有在银行抵押。在这些情况下，交易是不可能的。
对于陈早春来说，最大的风险是产权关系“不清晰”。他以前经营一所房子，解放后无人居住，收归国有。然而，出售后，继承人突然从海外找上门来，他不得不再次支付一大笔钱。“几乎每个别墅的产权复杂程度都不一样，这取决于我们的调查能力。”赵建平说，“有许多公司在争夺一栋别墅。谁把别墅产权搞清楚，谁就能提前拿下别墅。我们有专门的支持部门与房管局和政府部门打交道，一般能以最快的速度拿到国外房子的背景。如果是只有使用权的房子，比如行政单位占用的房子，首先要变成有产权的房子。我们可以帮他完成这个过程，但具体交易会在之前商定。”
拿到“干净”产权的房子并不容易，很多时候还得自己动手。邵非告诉记者，有一个台商看中了永嘉路上的一个花园别墅，但是有八户人家。他先找各家各户做工作，买回他们的使用权，把八个使用权集中成一个使用权，再交土地出让金取得统一产权，然后把房子以12万元卖掉。事实上，他的搬迁费用只有600万元。其中一个环节谈得不好，所有的努力就白费了。
一般来说，花园洋房的运营周期也很长，需要6 ~ 12个月。
价格的“嚼头”
有多少房子可以在市场上流通？根据邵非的经验，一个阶段一般只有40 ~ 50套。“由于历史原因，产权干净的房子并不多见。”。通常，当一个房子被释放时，代理人会蜂拥而至。“老花园洋房的价值在于少，买一送一。”物以稀为贵。目前上海老洋房价格是1到3万每平米，一套房间面积700平米带花园500平米的房子总价2500万到3000万。
“花园洋房的价格很灵活，没有参照系。”孙毅说，“位置不一样，历史不一样，价格也会有很大差别。通常面积越大，价格越高，因为它越有可能被开发用于商业用途。太原路的房子肯定比淮海路的贵，因为更安静。”
目前，花园洋房的价格一般是根据截面相近、面积相近的房屋的交易价格来确定的。大华资产评估有限公司是目前上海专业从事旧房评估的评估公司。该公司董事长李在接受采访时说:“这也是一栋几百万、几千万的房子。买老房子和买望江公馆这种新楼不一样。看房的主要角度有:人文历史、情感、风格等等。评估一栋别墅的价值，首先是看地段，要靠近市中心。无论作为投资还是自住，地段对于老房子都是极其重要的。看面积大小，没有花园不是房子。顶级的房子至少会有一个街区和一个大草坪。草坪越大，土地面积越大，价格系数越高。历史文化的沉淀就更重要了。大部分老房子都曾经是历史上重要人物居住的地方，显赫一时。它们最初是由名人建造的，在过去的几十年里几经易手。例如，在兴业路的一栋别墅里曾经住着黄，他是蒋介石的老师。有了这样的故事，代价是无穷的。老洋房很注重环境的清幽，独立的小院风格，最好周围是高大的法国梧桐，会给老洋房增色不少。如果周围有高楼，价值就大打折扣了。户型结构也决定了房子的价值。内外都要保持完整。几十年后，外面会有点寒酸，正是这种感觉才是可贵的。”
老洋房的内部细节对价格的影响也很大。“上镜率最高的其实是墙角，尤其是墙与墙之间的夹角。只有这些地方才能体现房子的深度。露台也是必去之处，居高临下，花园和周围环境一览无余。”李说，别墅里的老细节也很值钱，比如南阳路北润生老屋锈迹斑斑的门把手，屋顶上的龙，楼梯上的雕龙戏珠，墙上的寿星图和梯形柱角，都让看房人很感兴趣。“一个在美国的朋友说，如果把这个别墅的旧酒吧拆掉，拿到纽约卖，至少可以卖65438。
中长期投资
在很多房产中介看来，买家拿到房源不是问题。购房者基本分为两类，自住者和投资者。邵非曾陪一位瑞士老华侨去看汾阳路的房子。“他给我看了我想去小学玩的地方。对他来说，钱不是问题。他有几千万的预算，现在宁愿每个月花一万多的房租也不愿意再买房子。”
在个人消费市场，海外华人华侨是主力军。戴德梁行？泛城(中国)综合住宅服务公司曾经做过一次客户调查。执行董事吴少聪说，外国人占70%，其他港澳台、其他省市和上海的客户占剩下的30%。只有13.3%的客户在别墅物业居住超过1年，可以称之为“经验客户”。
另外，大公司也是老房的追逐者，这种消费具有很强的投资性。“买房也是对房产的投资。当你从银行获得抵押贷款时，价格只会被高估，不会被低估，这将给公司带来良好的现金流。”孙伟说。在吴少聪看来，投资老洋房不同于投资普通房产。它不是靠频繁的交易来实现它的投资价值，而是需要有足够的耐心和信心像投资艺术品一样去把握它的增值，应该有足够的时间来保值。
别墅的投资价值不仅在于收购的时机和眼光，还在于之后的装修，影响租金和转售价格。总的原则是保持旧的原样，加上现代化的设施。赵建平说，水、电、气管道和仪表都应该更换新的。作为必要的保养，最好请专业人士清洗，必要时刷接近本色的油漆。钢窗一般不需要更换，铜把手和插销也是老房子味道的一部分，应该尽量保留；木窗是旧的，向外的一面要保留原来的颜色。只要擦亮旧地板，涂上底漆并打蜡就行了。厨房应该是整体厨房的风格，老的风格比较有意思。最好把底层垫高，防止受潮。老洋房的花园一般都有历史悠久、生长茂盛的珍贵树木，也需要专业公司进行日常维护。"如果你不小心，你就不能把房子卖个好价钱。"
孙毅告诉记者，按照现在的行情，太原路上一套400平米的花园洋房，一个月11，000元就能租到，最低9000元。“诸多因素决定了老洋房在市场上的‘霸主’地位，短期内仍是不争的事实。”李说，老洋房是房地产的“古董”，其抗跌能力非常强。随着反复的交易和易手，其各种条件会不断完善，提升整个房子的价值，所以投资者不妨“中长期”持有老洋房。
顾传辉与“远东第一府”
顾传辉是较早在上海投资花园洋房的台商。他的父母都是上海人。1997年进入内地做建材生意，曾经是建筑设计师。1999有一天，顾传辉坐车经过北京西路、同仁路时，看到了“一道美丽的绿色弧线”。他停下车，跑去看。那是一座四层楼的绿色弧形建筑，像一艘游轮。“我与这座建筑有心灵感应，我认为这是一件非凡的作品。那时候我也在江苏租了个花园洋房。我看了很多上海的房子，基本都是剪力墙殖民建筑，而这个房子是梁柱结构，是新建筑。”四年后，顾传辉坐在当年震撼他的弧形区域，回忆起自己的第一印象，依然激动不已。
后来顾传辉查资料，发现这里曾是上海颜料大王吴的旧居。吴是富商贝润生的女婿，建筑师贝聿铭的叔叔。吴文同请匈牙利建筑师胡达克为他设计房子。这是胡达克在上海的最后一件作品。当它在1938完成时，胡达克向吴保证，即使在100也不会过时。这个绿色的房子当时被称为“远东第一豪宅”，有电梯，有冷气，有地暖，有锅炉房。“上海国际酒店是邬达克设计的，40多年来一直是亚洲第一高楼，贝聿铭也说自己深受邬达克的影响。”顾传辉说，“胡达克喜欢用弧线。这个房子的楼梯和天花板设计了很多弧线，即使电梯都是荷叶形状的；贝聿铭也喜欢几何图形、锐角和圆锥。这应该是他们的师生关系。”
“文革”期间，这栋豪宅被上海三轮车工会使用，划归上海规划院。后来规划院在旁边盖了新楼，这个花园洋房就成了照相馆。顾传辉敲门进去的时候，房间里只有两个工人，空气中弥漫着哈耳摩尼亚药水的恶臭。“只能用两个字形容——碎了，大部分玻璃都碎了，空调乱七八糟挂在外面，花园里有一个白色瓷砖的人造工事出口。”顾传辉想买房子，但不被允许。最后他以1.28万元的年租金拿到了10年的租约，并承诺花500-600万元维修保养房子。“我当时的想法很简单。我以为我是上海人，应该保存这个优秀的建筑。”
然而，随后的发展让顾传辉始料未及。“因为是上海的优秀建筑，修缮必须经过文管会、房产局、规划局的审批。每个部门和专家都有一套理论；研讨会已经持续了两年。我每年交654.38+0多万元租金，却无法开工。”顾传辉说:“我是商人，我要做生意。”到2001，房子装修终于完成。他交了4万元拆除了人防工程入口，在四楼做了自己的卧室，在三楼做了公司，在一楼和二楼开了网吧。“以前是上海最豪华的网吧，我用的是康柏的主机和液晶显示器，20块一小时。这条线我不懂。一年后，网吧关门，我赔了500万。”
“绿房子”有70多年的历史，房子渗水严重。顾传辉重修了屋顶防水层，但房管部门不同意清理外立面，墙体漏水问题无法解决。“墙上有许多小裂缝。不拆瓷砖怎么解决？钢筋已经生锈了。”顾传辉说他躺在楼上。只要一辆大车经过，他就会感到房间在摇晃。“你能摇多久？”我不知道。也许它只能活20年了。"
1999是上海楼市的底部，2001开始一路上涨。2002年，顾传辉将一楼和二楼租给一位新加坡商人，开了一家名为Sunny Days的餐厅。月租20万，租期5年。但房东规划院对顾的转租行为提出异议。目前，“晴天”已经停付了顾传辉四个月的房租。
最让顾传辉不解的是，他想花1.2万元修电梯，但各保护单位顾虑太多。“连劳动部门都要管，责任大得吓人。我现在要做的不止一件事。”